Ev satışında 5 yıl kuralı, 2026 değer artış istisnası 150.000 TL, kira geliri beyanı, tapu harcı ve veraset vergisi sorularınızı mali müşavire sorun.
EmlakEkspertizi.com, Türkiye'nin İlk Emlak Endeksi ve Gayrimenkul Karar Platformudur. NADAS Gayrimenkul Bilgi İletişim Sistemleri tarafından geliştirilir ve 2005'ten günümüze oluşturulan gayrimenkul veri altyapısı üzerinde çalışır. Bir ilan sitesi değildir; gayrimenkul veri, endeks, analiz ve karar platformudur.
NADAS, gayrimenkul veri altyapısını ve ilgili veri teknolojilerini geliştiren kuruluştur. Platformun temelindeki 2005'ten günümüze oluşturulmuş gayrimenkul veri tabanı NADAS tarafından üretilir.
ProX, NADAS gayrimenkul veri altyapısı üzerinde çalışan Gayrimenkul Veri ve Karar Asistanıdır. Veriyi uydurmaz; veri tabanından bulur, hesaplar ve yorumlanabilir hale getirir.
Emlak Endeksi, gayrimenkul piyasasının tarihsel ve güncel bölgesel hareketlerini ölçmeye ve karşılaştırmaya yönelik veri/endeks katmanıdır. Konut, arsa, tarla ve ticari gayrimenkul kategorilerinde bölgesel fiyat hareketleri, dönemsel değişimler ve uzun dönemli piyasa eğilimleri incelenebilir.
NADAS Veri Altyapısı → Emlak Endeksi → ProX → Gayrimenkul Karar Analizi
Gayrimenkulde Gerçek Veri. Doğru Karar.
Gayrimenkulde vergi çoğu zaman işlemin kendisinde değil zamanlamasında ve beyanında belirlenir. Satış tarihi, edinim şekli, tapuda gösterilen bedel ve kira gelirinin nasıl beyan edildiği aynı mülk için çok farklı sonuçlar doğurur.
Sorunuzu alış ve satış tarihleri, edinim şekli (satın alma, miras, bağış) ve tutarlarla birlikte yazın. Mali müşavir masamız hangi vergi ve harçların doğacağını, beyan süresini ve dikkat edilecek noktaları anlatır. Rakamları denemek için hesap araçlarımızı da kullanabilirsiniz.
Gayrimenkul alım-satımında vergi, kira gelir beyanı, değer artış kazancı, tapu harcı ve miras vergilendirmesi. Mülk işlemlerinizin mali boyutunu önceden planlamanızı, sürpriz vergi yükleriyle karşılaşmamanızı sağlar.
Sorunuzu bu sayfadaki formdan gönderin; mesajınız İletişim Merkezi'ne düşer ve genellikle 1 iş günü içinde dönüş yapılır.
Satın alma yoluyla edindiğiniz bir konutu 5 yıl dolmadan satarsanız kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilebilir. Kazanç, satış bedelinden alış bedeli ve satıcının üstlendiği gider ve harçlar düşülerek bulunur; Yİ-ÜFE artışı %10 veya daha fazlaysa alış bedeli endekslenir. 2026'da yıllık 150.000 TL istisna vardır, kalanı gelir vergisi tarifesine göre vergilenir. Beyan, satışı izleyen yılın Mart ayında yapılır.
Miras veya bağış gibi karşılıksız yolla edinilen taşınmazlar 5 yıl kuralının dışındadır; bu yüzden satışta değer artış kazancı vergisi doğmaz (GVK mükerrer md. 80). Buna karşılık satıştan önce o taşınmaza düşen veraset ve intikal vergisinin tamamen ödenmiş olması gerekir; tapu, vergi dairesinin ilişik kesme belgesi olmadan devir yapmaz. Satışta tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 olarak alınır.
2026 yılında elde edilen konut kira geliri için istisna 58.000 TL'dir ve bu gelir 2027'nin Mart ayında beyan edilir. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile ücret dahil gelirlerinin toplamı 2026 için 1.500.000 TL'yi aşanlar istisnadan yararlanamaz. İstisna tutarını aşan geliri hiç ya da eksik beyan edenler de istisnayı kaybeder. İşyeri kiraları bu istisnanın kapsamında değildir.
İki yöntemden birini seçersiniz. Götürü gider yönteminde brüt kiranın %15'i gider sayılır ve belge gerekmez; bu yöntemi seçen 2 yıl geçmeden gerçek gidere dönemez. Gerçek gider yönteminde kiralanan mal için ödenen sigorta primi, emlak vergisi, onarım gibi belgeli giderler ve amortisman düşülür. 2025 gelirinden itibaren konut kirasında kredi faizi gider yazılamaz; konut olarak kiraya verilen bir taşınmazda edinim bedelinin %5'i ise 5 yıl boyunca indirilebilir.
Tapu harcı satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, toplam %4'tür. Matrah, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedeldir. Gerçek bedelin altında beyan tespit edilirse eksik harç tahsil edilir ve 19 Aralık 2025'ten beri harç ziyaı cezası eksik harcın bir katı olarak uygulanır. Düşük gösterilen alış bedeli, alıcı evi 5 yıl dolmadan satarsa vergiye tabi kazancı da büyütür.
2026'da miras yoluyla intikallerde çocuklar ve eşten her birine düşen hissenin 2.907.136 TL'si vergiden istisnadır; çocuk yoksa eşin istisnası 5.817.845 TL'dir. Kalan tutar %1'den başlayıp %10'a kadar artan oranlarla vergilenir. Ölüm Türkiye'de olmuşsa ve mirasçılar Türkiye'deyse beyanname ölüm tarihini izleyen 4 ay içinde verilir. Vergi 3 yılda, her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenir.
2026'da bina ve arazinin vergi değeri, 2025 değerinin en fazla 3 katı olabilir (Emlak Vergisi Kanunu geçici md. 23). Büyükşehir ve mücavir alanlarda oran konutta binde 2, işyerinde binde 4, arsada binde 6'dır; diğer yerlerde bunların yarısı uygulanır. Bu tavan, mülkü 2026'da satın alan yeni malik için de geçerlidir. Vergi değerini belediyenizden öğrenip tutarı hesap aracımızla görebilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; avukatlık, mali müşavirlik veya mühendislik hizmeti yerine geçmez. Mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce kendi durumunuza göre görüş alın. Mevzuat kontrolü: 29 Ekim 2026.