Krediyle alıp kiraya vereceğiniz evin yıllık nakit akışını hesaplayın: kira geliri, kredi taksiti, aidat, kira ve değer artışı ile yıl yıl tablo ve grafik.
EmlakEkspertizi.com, Türkiye'nin İlk Emlak Endeksi ve Gayrimenkul Karar Platformudur. NADAS Gayrimenkul Bilgi İletişim Sistemleri tarafından geliştirilir ve 2005'ten günümüze oluşturulan gayrimenkul veri altyapısı üzerinde çalışır. Bir ilan sitesi değildir; gayrimenkul veri, endeks, analiz ve karar platformudur.
NADAS, gayrimenkul veri altyapısını ve ilgili veri teknolojilerini geliştiren kuruluştur. Platformun temelindeki 2005'ten günümüze oluşturulmuş gayrimenkul veri tabanı NADAS tarafından üretilir.
ProX, NADAS gayrimenkul veri altyapısı üzerinde çalışan Gayrimenkul Veri ve Karar Asistanıdır. Veriyi uydurmaz; veri tabanından bulur, hesaplar ve yorumlanabilir hale getirir.
Emlak Endeksi, gayrimenkul piyasasının tarihsel ve güncel bölgesel hareketlerini ölçmeye ve karşılaştırmaya yönelik veri/endeks katmanıdır. Konut, arsa, tarla ve ticari gayrimenkul kategorilerinde bölgesel fiyat hareketleri, dönemsel değişimler ve uzun dönemli piyasa eğilimleri incelenebilir.
NADAS Veri Altyapısı → Emlak Endeksi → ProX → Gayrimenkul Karar Analizi
Gayrimenkulde Gerçek Veri. Doğru Karar.
Kredili alınan bir evin nakit akışı, yıllık kira gelirinden kredi taksitleri, aidat ve diğer giderler düşülerek bulunur. Kredi faizi kira getirisinden yüksekse akış ilk yıllarda eksi çıkar ve aradaki farkı cebinizden ödersiniz. Araç, kira ve konut değerindeki yıllık artış varsayımlarıyla bu tabloyu yıl yıl çıkarır.
Yıllık nakit akışı = 12 × kira − 12 × aidat − 12 × kredi taksiti; kira her yıl (1 + kira artışı) ile büyür
5.000.000 TL'lik daire 2.000.000 TL peşinat ve 120 ay vadeli, aylık %3,46 faizli krediyle alınıp aylık 20.000 TL'ye kiraya verilirse; kira ve konut değerinin yılda %25 arttığı varsayımıyla ilk yıl aylık ortalama nakit akışı -87.081,94 TL olur; yani kira taksiti karşılamaz ve aradaki fark cepten ödenir. İlk yılın toplamı -1.044.983,26 TL, 10 yılın toplamı -4.869.135,92 TL eder; aynı varsayımla 10. yıl sonunda konutun değeri 46.566.128,73 TL olur.
Kredi faizi, konutun kira getirisinden yüksekse ilk yıllarda kira taksiti karşılamaz ve aradaki farkı her ay sizin ödemeniz gerekir. Yatırımın kara geçmesi, kira artışına ve konutun değer kazanmasına bağlıdır. Araçta kendi faiz, kira ve artış varsayımlarınızı girerek nakit akışının hangi yıl artıya geçtiğini görebilirsiniz.
Pozitif nakit akışı, bir yıl içinde alınan kiranın kredi taksitleri, aidat, bakım ve vergi gibi bütün ödemeleri karşıladıktan sonra elde para kalması demektir. Negatif akışta ise eksik kalan tutar yatırımcının cebinden çıkar. Peşinatı artırmak ya da vadeyi uzatmak taksiti düşürerek akışı iyileştirir, ancak toplam faiz yükünü değiştirir.
Özkaynak getirisi, yıllık net nakit akışının yatırıma koyduğunuz kendi paranıza, yani peşinat ile tapu harcı ve komisyon gibi kapanış masraflarının toplamına bölünmesiyle bulunur. Kredi kullanıldığında bu oran, konutun brüt kira getirisinden çok farklı çıkabilir. Kredi faizi yüksekse özkaynak getirisi eksiye de düşebilir.
Mevcut kiracıda yıllık artış, TBK md. 344 gereği TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez; Ekim 2026 yenilemeleri için bu sınır %31,49'dur. Uzun dönemli hesapta gelecekteki enflasyon bilinmediği için birkaç farklı senaryo denemek doğru olur. Kiracı değiştiğinde ya da 5 yıl dolduğunda kira, piyasa emsaline göre yeniden belirlenebilir.
Yıllık konut kirasının 58.000 TL'yi aşan kısmı gelir vergisine tabidir ve bu vergi nakit akışından düşülmelidir. 2025 gelirinden itibaren konut kirasında kredi faizi gider olarak yazılamıyor; bu yüzden kredi kullanmak vergiyi azaltmıyor. Tutarı kira geliri vergisi aracında hesaplayıp yıllık giderlere ekleyebilirsiniz.
Son güncelleme: 2026-10-29. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır.