Hisseli tapuda payın m² ve TL karşılığını pay/payda oranıyla hesaplayın. Hisseli satışta tapu harcı, şufa (önalım) süresi ve 2026 kuralları bu sayfada.
EmlakEkspertizi.com, Türkiye'nin İlk Emlak Endeksi ve Gayrimenkul Karar Platformudur. NADAS Gayrimenkul Bilgi İletişim Sistemleri tarafından geliştirilir ve 2005'ten günümüze oluşturulan gayrimenkul veri altyapısı üzerinde çalışır. Bir ilan sitesi değildir; gayrimenkul veri, endeks, analiz ve karar platformudur.
NADAS, gayrimenkul veri altyapısını ve ilgili veri teknolojilerini geliştiren kuruluştur. Platformun temelindeki 2005'ten günümüze oluşturulmuş gayrimenkul veri tabanı NADAS tarafından üretilir.
ProX, NADAS gayrimenkul veri altyapısı üzerinde çalışan Gayrimenkul Veri ve Karar Asistanıdır. Veriyi uydurmaz; veri tabanından bulur, hesaplar ve yorumlanabilir hale getirir.
Emlak Endeksi, gayrimenkul piyasasının tarihsel ve güncel bölgesel hareketlerini ölçmeye ve karşılaştırmaya yönelik veri/endeks katmanıdır. Konut, arsa, tarla ve ticari gayrimenkul kategorilerinde bölgesel fiyat hareketleri, dönemsel değişimler ve uzun dönemli piyasa eğilimleri incelenebilir.
NADAS Veri Altyapısı → Emlak Endeksi → ProX → Gayrimenkul Karar Analizi
Gayrimenkulde Gerçek Veri. Doğru Karar.
Hisseli tapuda payın değeri, taşınmazın toplam değerinin pay/payda oranıyla çarpılmasıyla bulunur: 4.000.000 TL'lik bir evde 1/4 pay 1.000.000 TL eder. Piyasada hisseli satışlarda indirim yapılabilir, ancak bunun yasal bir oranı yoktur. Paydaşlardan biri payını yabancıya satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir.
Pay değeri = toplam değer × pay / payda × (1 − iskonto)
4.000.000 TL değerindeki bir evde 1/4 payın iskontosuz değeri 1.000.000 TL olur.
Tapudaki pay ve payda oranı, taşınmazın toplam değeri ya da yüzölçümüyle çarpılır. Örneğin 800 m²'lik bir tarlada 3/8 pay 300 m²'ye, 4.000.000 TL'lik bir evde 1/4 pay 1.000.000 TL'ye karşılık gelir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payında malik hakkına sahiptir ve payını diğerlerinin onayı olmadan devredebilir (Türk Medeni Kanunu md. 688).
Hisse satışında da tam mülkiyet satışıyla aynı tapu harcı uygulanır: alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 öder. Matrah, satılan hisseye düşen bedeldir ve hisseye düşen emlak vergi değerinden düşük olamaz. Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan satışlarda da harç aynı tarifeden, satış bedeli üzerinden alınır.
Paydaş, payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım davasını satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren 3 ay içinde açmalıdır; her durumda satıştan itibaren 1 yıl geçince hak düşer. Bu 1 yıllık üst süre, 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla eski 2 yıldan kısaltıldı (Türk Medeni Kanunu md. 733).
7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra önalım hakkını kullanan paydaş, tapuda gösterilen satış bedelini değil, hakimin belirlediği rayiç bedeli öder (Türk Medeni Kanunu md. 734). Bu bedeli, alıcıya düşen tapu giderleriyle birlikte hakimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırması gerekir. Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Piyasada hisseli taşınmazlar çoğu zaman pay oranına düşen değerin altında el değiştirir; bunun nedeni kullanım belirsizliği ve ortaklığın giderilmesi riskidir. Ancak bu indirimin yasal ya da resmi bir oranı yoktur. Araçta indirim oranını kendiniz girebilirsiniz. Gerçekçi bir rakam için aynı bölgedeki benzer hisseli satışlara bakmak ya da ekspertiz raporu almak gerekir.
Son güncelleme: 2026-10-29. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır.