Ev alırken tapu harcı, döner sermaye, komisyon, DASK, ekspertiz ve kredi masraflarını tek tabloda toplayın. 2026 oranlarıyla gerçek alım maliyetini görün.
EmlakEkspertizi.com, Türkiye'nin İlk Emlak Endeksi ve Gayrimenkul Karar Platformudur. NADAS Gayrimenkul Bilgi İletişim Sistemleri tarafından geliştirilir ve 2005'ten günümüze oluşturulan gayrimenkul veri altyapısı üzerinde çalışır. Bir ilan sitesi değildir; gayrimenkul veri, endeks, analiz ve karar platformudur.
NADAS, gayrimenkul veri altyapısını ve ilgili veri teknolojilerini geliştiren kuruluştur. Platformun temelindeki 2005'ten günümüze oluşturulmuş gayrimenkul veri tabanı NADAS tarafından üretilir.
ProX, NADAS gayrimenkul veri altyapısı üzerinde çalışan Gayrimenkul Veri ve Karar Asistanıdır. Veriyi uydurmaz; veri tabanından bulur, hesaplar ve yorumlanabilir hale getirir.
Emlak Endeksi, gayrimenkul piyasasının tarihsel ve güncel bölgesel hareketlerini ölçmeye ve karşılaştırmaya yönelik veri/endeks katmanıdır. Konut, arsa, tarla ve ticari gayrimenkul kategorilerinde bölgesel fiyat hareketleri, dönemsel değişimler ve uzun dönemli piyasa eğilimleri incelenebilir.
NADAS Veri Altyapısı → Emlak Endeksi → ProX → Gayrimenkul Karar Analizi
Gayrimenkulde Gerçek Veri. Doğru Karar.
Ev alırken satış bedelinin yanında tapu harcının alıcı payı (%2), TKGM döner sermaye ücreti, DASK poliçesi ve emlakçıyla çalışıldıysa %2 artı KDV komisyon ödenir; krediyle alımda ekspertiz ve tahsis ücreti eklenir. Bu araç bütün kalemleri tek tabloda toplar. Döner sermaye ilçenin TKGM katsayısından, DASK primi risk grubu ve yapı tarzından hesaplanır; ekspertiz gibi kuruma göre değişen kalemleri kendiniz girersiniz.
Toplam alım maliyeti = tapu harcı (%2) + döner sermaye (katsayı × 2.227 TL; krediyle alımda ipotek için bir kez daha) + komisyon × (1 + KDV) + DASK + ekspertiz + tahsis ücreti + noter
5.000.000 TL'lik bir daireyi 3.000.000 TL kredi kullanarak ve emlakçı aracılığıyla alan kişinin masrafı 248.362 TL olur; bu, satış bedelinin %4,97 kadarıdır. Bunun 100.000 TL kadarı tapu harcı, 120.000 TL kadarı KDV dahil komisyon, 15.000 TL kadarı azami kredi tahsis ücretidir. Kalanı, satış ve aynı talepteki ipotek için iki kez alınan, her biri 6.681 TL tutan TKGM döner sermaye ücretidir (katsayısı 3 olan ilçe); ekspertiz, DASK ve noter bu örnekte toplama katılmadı.
Emlakçı aracılığıyla alınan ikinci el bir konutta yalnızca oranlı kalemler bedelin yaklaşık %4,4'ünü tutar: %2 tapu harcı ile %2 komisyon ve onun %20 KDV'si. Bunlara 2.227 TL ile 6.681 TL arasındaki döner sermaye, DASK primi ve krediyle alımda ekspertiz ve tahsis ücreti eklenir. Doğrudan sahibinden alımda komisyon kalkar ve oran %2 civarına iner.
Hayır. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereği tapuda satış ve ipotek işlemlerinde geçerli bir zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi aranır. Prim, brüt m² ile o ayın m² bedelinin çarpımı (azami teminatla sınırlı) üzerinden, adrese göre belirlenen risk grubu ve yapı tarzının oranıyla hesaplanır. Ekim 2026 tarifesinde 100 m² betonarme bir konutun yıllık primi risk grubuna göre 879 TL ile 3.395 TL arasındadır; azami teminat 2.552.268 TL'dir.
Krediyle alımda banka, kredi tutarının en fazla binde 5'i kadar tahsis ücreti alabilir. Ekspertiz ücreti, bankanın lisanslı firmaya ödediği tutar kadar yansıtılır. Konut kredisi ipoteği harçtan istisnadır (492 sayılı Kanun md. 123/3), ancak TKGM ipotek için ayrıca döner sermaye ücreti alır; satışla aynı talepteyse ikinci bir işlem ücreti (İstanbul'da 6.681 TL) ödenir. Konut edinme kredisinde BSMV ve KKDF ödenmez.
Satıcı, satış bedelinin %2'si oranında tapu harcını öder. Emlakçıyla çalıştıysa, aksi kararlaştırılmadıkça %2 artı KDV hizmet bedeli de ona düşer. Konutu alış tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satıyorsa, kazancın 150.000 TL'yi aşan kısmı için ertesi yıl Mart'ta değer artış kazancı vergisi beyan eder.
1 Aralık 2026'ya kadar zorunlu değil. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te 2026'da yapılan değişiklikle nakit, havale ya da EFT ile yapılan satışlarda bedelin tapu devriyle aynı anda el değiştirdiği güvenli ödeme sistemi getirildi. Zorunluluk 1 Aralık 2026'da başlıyor; Bakanlık bu tarihi üç aya kadar erteleyebilir. Kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan düşülür.
Son güncelleme: 2026-10-29. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır.