Türkiye'de kentsel alanlardaki yapı stokunun önemli bir bölümü, günümüzde yürürlükte olan 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği parametreleriyle değil, çok daha eski mühendislik kabulleriyle inşa edilmiş durumda. 1998 öncesi yönetmeliklerle üretilmiş binaların taşıyıcı sistem kurgusu, malzeme kalitesi ve detay çözümleri; bugünkü bilgi birikimiyle bakıldığında ciddi belirsizlikler içeriyor. Bu tablo, kentsel dönüşümü bir "kentsel yenileme tercihi" olmaktan çıkarıp bir afet riski yönetimi zorunluluğuna dönüştürüyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2012'den bu yana bu zorunluluğun hukuki omurgasını oluşturuyor; ancak kanunun nasıl uygulandığı, bir şehir plancısı açısından en az kanunun kendisi kadar önemli. Çünkü mevzuat metni, sahada doğru kurgulanmadığında güvenli yapı üretmek yerine yoğunluk artışı, donatı dengesizliği ve mülkiyet ihtilafları üretebiliyor.
Bu yazıda 6306'nın mevzuat çerçevesini, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ile ilişkisini, Kartal gibi dönüşümün yoğun yaşandığı ilçelerdeki deneyimlerin ışığında pratik hesaplama örneklerini, sık sorulan soruları ve sık yapılan hataları ele alıyorum. Yazı; mülk sahipleri, kiracılar, müteahhitler ve yerel yönetimler için bir yol haritası niteliğinde. Karar ise her durumda okuyucuya ait.
Yasal Çerçeve ve Mevzuat: 6306 Neyi Düzenliyor, Neyi Düzenlemiyor?
6306 sayılı Kanun, 16 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilmiş ve 31 Mayıs 2012'de Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun temel amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapılmasıdır (halk dilinde: "çürük binaları yıkıp yerine güvenlisini yapmak"). Kanunun kapsamına riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları girer; riskli alan ilanı Bakanlığın teklifi ve Cumhurbaşkanı kararıyla yapılır, rezerv yapı alanı ise dönüştürme uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen yeni yerleşim alanlarıdır (yani "dönüşüm için ayrılmış yedek arazi").
Kanunun en çok tartışılan hükmü, uygulama kararının alınması için gereken çoğunluktur. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, riskli yapının bulunduğu parselde uygulama kararı alınabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından üçte iki çoğunluğu gerekir (yani 12 bağımsız bölümlü bir binada en az 8 malikin hem sayı hem arsa payı olarak onayı). Bu çoğunluk sağlandığında, karara katılmayan maliklerin hisseleri önce diğer maliklere, ardından üçüncü kişilere açık artırma yoluyla satışa çıkarılır. Bu düzenleme, azınlıkta kalan mülk sahibinin mülkiyet hakkı ile toplumun can güvenliği arasında hassas bir denge kurar; yüksek yargı içtihadında bu dengenin ölçülülük ilkesi çerçevesinde denetlendiğini görüyoruz.
Riskli yapı tespiti süreci, kanunun pratikte en çok ihtilaf üreten aşamasıdır. Tespit, maliklerin veya kanuni temsilcilerinin talebiyle ya da Bakanlık veya idare tarafından, Bakanlıkça yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlara yaptırılır; yapının taşıyıcı sistem özellikleri, malzeme kalitesi, deprem performansı ve zemin koşulları rapora bağlanır. Tespit sonucuna, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde Bakanlığa (Fen Kurulu'na) itiraz edilebilir; itiraz üzerine verilen karar kesindir ve bu karara karşı idari yargı yolu açıktır. Bir şehir plancısı olarak önemsediğim nokta şu: tespit raporu yalnızca bir mühendislik belgesi değil, aynı zamanda bir planlama kararının başlangıç verisidir. Aynı sokakta yan yana duran iki binadan birinin riskli, diğerinin riskli çıkmaması, sokak ölçeğinde bir dönüşüm stratejisinin neden zorunlu olduğunu gösterir. Japonya'da 1981 öncesi yapıların "eski standart" olarak ayrı izlenmesi ve dönüşüm teşviklerinin bu ayrım üzerine kurulması, tam olarak bu sokak ölçeği mantığının bir yansımasıdır.
Kanun, dönüşümü teşvik etmek için ciddi mali araçlar da tanımlar. 6306'nın 7. maddesi kapsamında harç muafiyetleri, tapu ve noter işlemlerinde istisnalar, vergi indirimleri ve KDV istisnası öngörülmüştür; riskli yapıda oturan malik veya kiracılara kira yardımı ve taşınma desteği verilebilir, uygulamaya kredi desteği sağlanabilir. Bu teşvikler, dönüşümün finansal fizibilitesini doğrudan etkiler; ancak teşviklerin varlığı, projenin kendi başına akılcı olduğu anlamına gelmez. Dönüşümün başarısı, büyük ölçüde doğru yerde, doğru yoğunlukta ve doğru donatı dengesiyle kurgulanmasına bağlıdır.
6306'yı tek başına okumak yanıltıcı olur; çünkü dönüşüm uygulaması her zaman 3194 sayılı İmar Kanunu ile birlikte işler. 3194'ün 18. maddesi arazi ve arsa düzenlemesini (parselasyon, düzenleme ortaklık payı), 21. maddesi yapı ruhsatını, 32 ve devamı maddeleri imara aykırı yapılara ilişkin yaptırımları düzenler. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ise plan hiyerarşisini (çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar planı), plan açıklama raporunu ve jeolojik etüt zorunluluğunu ortaya koyar; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği de TAKS, KAKS, çekme mesafeleri, otopark ve sığınak gibi teknik parametreleri belirler. Dönüşüm, bu dört katmanın aynı anda tutarlı olması hâlinde gerçekten "güvenli yaşam çevresi" üretir. Aksi hâlde, yalnızca binayı yenileyip sokağın otoparkını, okul kapasitesini ve yağmur suyu altyapısını yerinde saydıran bir sonuç ortaya çıkar.
Pratik Uygulama Senaryoları
Senaryo 1: Sıradan Bir Vatandaşın Dönüşüm Hesabı
Diyelim ki elinizde 1994 yılında yapılmış, 4 katlı, her katta iki daire bulunan, toplam 8 bağımsız bölümlü bir apartman var. Parsel 900 metrekare, hissesiz tapu, kat mülkiyeti kurulmuş. Dairelerin ortalama brüt alanı 105 metrekare, yani mevcut yapı yaklaşık 840 metrekare. Bina, 1998 deprem yönetmeliği öncesi inşa edildiği için riskli yapı tespitinin çıkma olasılığı yüksek. Önce yapılması gereken şey, hayali bir hesap değil, güncel imar durum belgesini almaktır: Belediyeden alınan imar çekmeli belge, TAKS ve KAKS değerlerini, kat sınırlamasını, çekme mesafelerini ve varsa plan notlarını gösterir. Bu belge olmadan yapılan her hesap, boşlukta yapılmış bir hesaptır.
Diyelim ki imar durumu TAKS 0,30 ve KAKS 1,60 veriyor. Taban alanı 900 × 0,30 = 270 metrekare; emsal üzerinden toplam inşaat alanı 900 × 1,60 = 1.440 metrekare. Otopark, sığınak, merdiven, asansör ve yangın kaçışı gibi emsal dışı alanlar yaklaşık yüzde 20 eklediğinde brüt toplam inşaat alanı 1.440 × 1,20 ≈ 1.730 metrekareye çıkar. Müteahhit kat karşılığı oranı yüzde 40 ise maliklere kalan brüt alan 1.730 × 0,60 ≈ 1.038 metrekare olur. Bu alan 8 daireye bölündüğünde daire başına yaklaşık 130 metrekare düşer. Yani 105 metrekarelik daireniz, daire sayısı korunursa 130 metrekare civarında bir daireye karşılık gelebilir.
Bu hesabın üç kritik uyarısı var. Birincisi, kat karşılığı oranı pazarlıkla ve piyasa koşullarıyla değişir; ilçenin satış fiyatı, arsanın büyüklüğü, inşaat maliyeti ve finansman koşulları oranı doğrudan etkiler. İkincisi, "daire sayısı korunursa" ifadesi önemli: bazı projelerde daire sayısı artırılarak malik payı metrekare olarak korunur, bu durumda bağımsız