İstanbul / Beylikdüzü / Yakuplu — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 42.171 TL
- Fiyat bandı (m²): 35.845 – 48.497 TL
- Yıllık değişim: +29,9%
- Aylık değişim: +9,4%
- Ortalama kiralık m²: 356 TL
- Örneklem (ilan): 14
Beylikdüzü Yakuplu Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 42.171 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahallede son bir yılda yaşanan fiyat hareketinin de son halkasını oluşturuyor. Yakuplu, Beylikdüzü'nün batı aksında, E-5'e yakınlığı ve son yıllarda hızlanan konut üretimiyle öne çıkan bir mahalle. Bölgede ilan havuzunun sınırlı kalması, fiyat okumasında tek tek işlemlerin ağırlığını artırıyor.
Yakuplu'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 35.845 TL ile 48.497 TL arasında bir bantta dağılıyor. Ortalama 42.171 TL, bu aralığın ortasına yakın bir noktada duruyor. Bant genişliği, Yakuplu içinde konum, bina yaşı ve site özelliklerine göre ciddi bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Aynı döneme ait endeks verilerine göre aylık değişim yüzde 9,38, yıllık değişim ise yüzde 29,88 seviyesinde. Bu iki oran, fiyatların son çeyrekte ivme kazandığını ortaya koyuyor.
Son 12 ayın seyrine bakıldığında metrekare fiyatı Kasım 2025'te 32.300 TL, Aralık 2025'te 33.000 TL düzeyindeydi. 2026'nın ilk aylarında 32.849 TL ile 34.499 TL arasında dalgalanan fiyat, mayıs ayında 35.125 TL'ye çıktı. Haziran 2026'da 39.809 TL'ye sıçrayan metrekare fiyatı, temmuz ve ağustosta 38.622 TL ve 38.314 TL'ye geriledi, eylülde 38.556 TL oldu. Ekim ayındaki 42.171 TL, serinin en yüksek noktası. Bu tablo, fiyatın tek yönlü değil, kırılmalı bir grafikle yükseldiğini gösteriyor.
| Dönem | m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| 2025-11 | 32.300 |
| 2025-12 | 33.000 |
| 2026-01 | 32.849 |
| 2026-02 | 33.559 |
| 2026-03 | 34.499 |
| 2026-04 | 34.446 |
| 2026-05 | 35.125 |
| 2026-06 | 39.809 |
| 2026-07 | 38.622 |
| 2026-08 | 38.314 |
| 2026-09 | 38.556 |
| 2026-10 | 42.171 |
Kira getirisi Yakuplu'yu yatırımcı gözünde nereye koyuyor?
Mahallede ortalama kiralık metrekare fiyatı 356 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 10,13. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini ne kadar sürede finanse ettiğini gösteren amortisman hesabında yaklaşık 10 yıla işaret ediyor. Endeks verilerine göre hesaplanan bu getiri düzeyi, Yakuplu'yu kira odaklı düşünen yatırımcı için takip listesine giren mahalleler arasına yerleştiriyor.
Getiri oranını okurken iki noktayı ayırmak gerekiyor. Birincisi, oran brüt getiri; aidat, boş kalma süresi ve bakım giderleri düşüldüğünde net tablo değişir. İkincisi, ilan sayısının 14 ile sınırlı olması. Dar bir ilan havuzunda tek bir dairenin fiyatı ya da kirası ortalamayı hissedilir biçimde kaydırabilir. Bu nedenle Yakuplu'da getiri hesabı yaparken mahalle ortalamasını başlangıç noktası olarak alıp, incelenen dairenin kat, cephe ve site içi konumuna göre ayrı bir düzeltme yapmak gerekiyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Yakuplu'nun nüfus yapısı ortalama 37,4 yaş ile görece genç bir profile işaret ediyor. Endeks verisindeki mahalle skoru 0,8388 seviyesinde hesaplanıyor; bu tür skorlar ulaşım, çevre ve hizmet erişimini bir arada tartan bileşik göstergelerdir. Genç nüfus ağırlığı, kiraya çıkma ve ilk konut alma talebini canlı tutan bir unsur. Mahallenin E-5 hattına yakınlığı, Metrobüs erişimi ve Beylikdüzü merkezine komşuluğu günlük hareketliliği kolaylaştırıyor.
Arz tarafında ise tablo daha karmaşık. Yakuplu, Beylikdüzü içinde yeni konut üretiminin yoğunlaştığı mahallelerden biri. Yeni site projeleri hem stok çeşitliliğini artırıyor hem de eski binalarla yeni yapılar arasında fiyat makası açıyor. İlan sayısının 14 olması, satışa çıkan dairelerin hızlı el değiştirdiği ya da mal sahiplerinin fiyat beklentisi nedeniyle piyasada beklediği şeklinde iki farklı okumaya açık. Her iki durumda da alıcının pazarlık payı, ilanın piyasada kalma süresine göre değişiyor.
Beylikdüzü genelindeki konut yatırımı hareketliliği de Yakuplu'yu dolaylı olarak etkiliyor. Emlak Konut'un Halkalı Batı 3. Etap ihalesinin ilk oturumunu 21 Ekim'de yapacağı duyuruldu (Borsatek, 14 Ekim 2026). Küçükçekmece Halkalı aksındaki bu gelişme, batı yakasındaki konut arzına dair beklentileri şekillendiren bir başlık. Yakuplu'ya doğrudan komşu olmasa da bölgesel yatırım iklimine dair sinyal veriyor.
Fiyat artışının arkasında hangi faktörler var?
Yıllık yüzde 29,88'lik artış, tek bir nedene bağlanamayacak kadar geniş bir hareket. Endeks verileri bu artışın haziran ayında belirgin bir sıçramayla başladığını gösteriyor. Haziran 2026'daki 39.809 TL, mayıs ayına göre dikkat çekici bir fark. Bu tür sıçramalar genellikle ya yeni teslim edilen site projelerinin ortalamaya girmesiyle ya da düşük fiyatlı stokun piyasadan çekilmesiyle açıklanır. Yakuplu özelinde ikinci ihtimal daha güçlü görünüyor; zira ilan sayısı daraldıkça ortalama yukarı kayıyor.
- Ortalama satılık m² fiyatı: 42.171 TL (Ekim 2026)
- Fiyat bandı: 35.845 TL ile 48.497 TL arası
- Yıllık değişim: yüzde 29,88
- Aylık değişim: yüzde 9,38
- Ortalama kiralık m² fiyatı: 356 TL
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 10,13
- Aktif ilan sayısı: 14
- Yatırım skoru: 80
Yatırım skorunun 80 çıkması, endeksin Yakuplu'yu kira getirisi, fiyat istikrarı ve talep göstergeleri açısından üst banda yakın değerlendirdiğini gösteriyor. Bu skor bir sıralama aracı; tek başına alım kararı için yeterli değil. Skorun yüksek olduğu mahallelerde bile daire bazlı farklar belirleyici olabiliyor.
Alıcı ve satıcı için hangi eşikler belirleyici?
Yakuplu'da 100 metrekarelik bir dairenin ortalama metrekare fiyatı üzerinden hesaplanan değeri yaklaşık 4,2 milyon TL bandına denk geliyor. Ancak bu hesap ortalamaya dayanıyor; bandın alt ucundaki 35.845 TL ile üst ucundaki 48.497 TL arasındaki fark, aynı büyüklükteki iki daire arasında milyonlarca liralık fark yaratabiliyor. Bu nedenle Yakuplu'da fiyat karşılaştırması yaparken mahalle ortalaması yerine sokak ve bina bazlı verilerle çalışmak daha sağlıklı sonuç veriyor.
Satıcı tarafında ise aylık yüzde 9,38'lik artışın sürdürülebilirliği sorusu öne çıkıyor. Aylık bazda bu düzeyde bir artış, alıcı havuzunu daraltabilir. Endeksin önceki aylarında görülen geri çekilmeler (temmuz ve ağustos aylarındaki düşüşler) fiyatın her ay istikrarlı biçimde yükselmediğini, dalgalanmaya açık olduğunu gösteriyor. Satış süresini uzatmak istemeyen mal sahipleri için gerçekçi fiyatlama, ilanın piyasada kalma süresini kısaltan temel etken olarak öne çıkıyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Yakuplu için kısa vadeli görünüm, ilan sayısındaki değişime ve bölgeye giren yeni konut arzına bağlı. Endeks verileri son çeyrekte hızlanan bir fiyat hareketine işaret ediyor, ancak bu hareketin kalıcı olup olmadığını anlamak için önümüzdeki aylarda ilan sayısının artıp artmadığına bakmak gerekiyor. İlan havuzu genişlerse ortalama fiyat üzerindeki yukarı baskı hafifleyebilir; daralmaya devam ederse fiyat bandının üst ucuna doğru bir kayma potansiyeli taşıyor.
Bölgesel yatırım iklimi açısından Halkalı Batı 3. Etap ihalesinin 21 Ekim'deki ilk oturumu takip edilmeye değer. Emlak Konut'un bu halkadaki hamlesi, batı yakasında orta ve uzun vadeli arz beklentilerini etkileyebilir. Yakuplu özelinde ise kira getirisinin yüzde 10,13 seviyesinde kalıp kalmayacağı, yatırımcı ilgisinin yönünü belirleyecek temel gösterge. Kira tarafındaki hareket satış fiyatlarından daha yavaş seyrederse getiri oranı aşağı gelebilir; bu da amortisman süresini uzatır.
ProX Karar Motoru'nun derlediği bu veriler, Yakuplu'yu fiyat artış hızı ile kira getirisini birlikte okuyan alıcılar için anlamlı bir tablo sunuyor. Mahallenin ortalama yaşının 37,4 olması ve mahalle skorunun 0,8388 düzeyinde hesaplanması, talebin kısa vadede korunabileceğine dair sinyaller arasında. Yine de her gayrimenkul kararında olduğu gibi, daire bazlı inceleme ve yerinde değerleme olmadan yalnızca mahalle ortalamasına dayanmak eksik bir resim verir. Nihai karar, alıcının kendi finansal planına ve bölgeyi yerinde görme imkanına bağlı.