İstanbul / Beylikdüzü / Marmara — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 66.799 TL
- Fiyat bandı (m²): 56.779 – 76.819 TL
- Yıllık değişim: +12,5%
- Ortalama kiralık m²: 321 TL
- Örneklem (ilan): 280
Beylikdüzü'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 66.799 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelinde fiyatların son bir yılda yüzde 12,51 oranında arttığını gösteriyor. Aynı dönemde kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 321 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 5,76 düzeyinde. İlçede satışa sunulan 280 ilan üzerinden hesaplanan bu tablo, Beylikdüzü'nü İstanbul'un batı aksında orta-üst segment alıcısı için değerlendirilen bir bölge olarak konumlandırıyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Beylikdüzü'nde konut metrekare fiyatları 56.779 TL ile 76.819 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Endeks verilerine göre ortalama 66.799 TL, bu bandın ortasına denk geliyor. Bant genişliği yaklaşık 20 bin TL'yi buluyor, yani aynı ilçe içinde konum, bina yaşı ve site içi olanaklar fiyatı belirgin biçimde ayrıştırıyor. Ortalama bina yaşının 37,7 olarak ölçüldüğü mahalle ölçeğindeki veri seti, eski yapı stokunun fiyat dağılımındaki rolüne işaret ediyor.
Bu bant, alıcı açısından önemli bir pratik sonuç doğuruyor: 100 metrekarelik bir dairede alt bant ile üst bant arasındaki fark yaklaşık 2 milyon TL'ye ulaşıyor. Dolayısıyla Beylikdüzü'nde "ortalama fiyat" üzerinden yapılan bir değerlendirme, tek başına alım kararı için yeterli değil. Bina yaşı, site içi donatı ve ulaşım aksına yakınlık, aynı mahallede dahi fiyatı bandın bir ucundan diğerine taşıyabiliyor.
| Metrik | Değer | Veri dönemi / kapsam |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 66.799 TL | Ekim 2026, mahalle ölçeği |
| Alt bant m² fiyatı | 56.779 TL | Ekim 2026 |
| Üst bant m² fiyatı | 76.819 TL | Ekim 2026 |
| Yıllık değişim | %12,51 | Ekim 2025 - Ekim 2026 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 321 TL | Ekim 2026 |
| Yıllık brüt kira getirisi | %5,76 | Ekim 2026 |
| Aktif satılık ilan sayısı | 280 | Ekim 2026 |
| Ortalama bina yaşı | 37,7 | Ekim 2026 |
| Yatırım skoru | 78 | ProX Karar Motoru, Ekim 2026 |
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Ekim 2025'te 55.292 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 66.799 TL'ye çıktı. Aynı döneme ait endeks serisinde dikkat çeken nokta, artışın düz bir çizgi izlememesi. Kasım 2025 ile Nisan 2026 arasında fiyatlar 55.292 TL'den 58.962 TL'ye kademeli yükseldi. Mayıs 2026'da 61.225 TL görüldü, ardından Haziran'da 58.311 TL'ye geriledi. Temmuzdan itibaren yeniden ivme kazanan seri, Eylül 2026'da 68.083 TL ile zirveye yaklaştı ve Ekim'de 66.799 TL'ye indi.
Bu tablo, ilçede fiyatların tek yönlü bir tırmanış yerine dalgalı bir patika izlediğini gösteriyor. Haziran 2026'daki geri çekilme ve Ekim'deki sınırlı düzeltme, alıcı ile satıcı arasındaki fiyat pazarlığının canlı olduğuna dair bir sinyal olarak okunabilir. Yıllık yüzde 12,51'lik artış, nominal bazda pozitif bir seyire işaret ediyor; ancak bu oranın tek başına reel getiri anlamına gelmediğini, enflasyon verisiyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini not etmek gerekir.
Kira getirisi ve amortisman hangi yatırımcı profiline hitap ediyor?
Yıllık brüt kira getirisi yüzde 5,76 seviyesinde. Bu oran, konut fiyatına göre kira gelirinin görece sınırlı kaldığı bir dengeye işaret ediyor. Kabaca bir hesapla, bir dairenin kira geliriyle kendini finanse etme süresi 17 yılın üzerine çıkıyor. Bu profil, Beylikdüzü'nü kısa vadeli nakit akışı arayan yatırımcıdan çok, orta-uzun vadeli değer artışı ve mülk edinme hedefi olan alıcıya yaklaştırıyor.
Kiralık metrekare fiyatının 321 TL olması, ortalama büyüklükte bir dairede aylık kira gelirinin ilçe satış fiyatlarına kıyasla ne kadar geride kaldığını somutlaştırıyor. Yatırım skorunun 78 olarak ölçülmesi, ProX Karar Motoru'nun bölgeyi dengeli ama temkinli bir profil içinde değerlendirdiğini gösteriyor. Bu skoru tek başına alım sinyali olarak okumak doğru olmaz; kira getirisi, fiyat bandı ve arz koşullarıyla birlikte ele alınması gerekiyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Beylikdüzü'nde ortalama bina yaşının 37,7 olması, ilçenin konut stokunun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu ortaya koyuyor. Bu durum iki yönlü bir etki yaratıyor. Bir yandan eski binalar fiyat bandının alt ucunu besliyor, diğer yandan kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyan parseller alıcı ilgisini canlı tutuyor. İstanbul genelinde riskli binaların yenilenmesine yönelik Yarısı Bizden kampanyasının 2027'ye uzatıldığına dair Milli Gazete'de yer alan haberde, konut başına 875 bin TL'lik destek tutarı öne çıkıyor. Bu gelişme, ilçedeki eski yapı stoku için dönüşüm iştahını gündemde tutabilir.
Arz tarafında 280 aktif satılık ilan bulunması, alıcıya sınırlı ama derinlikli bir seçenek havuzu sunuyor. İlan sayısının görece düşük kalması, özellikle nitelikli konutlarda pazarlık payını daraltabilir. Buna karşılık bant genişliğinin 20 bin TL'yi aşması, doğru fiyatlanmamış konutların piyasada daha uzun süre kalabileceğine işaret ediyor. Alıcı açısından bu, aynı bütçeyle farklı mahalle ve bina tiplerini karşılaştırma fırsatı anlamına geliyor.
İstanbul'un batı aksındaki yeni konut projeleri de ilçenin rekabet çerçevesini etkiliyor. EmlakDream'in haberine göre Bilfen Şirketler Topluluğu bünyesindeki Bilyapı İnşaat ile Azure Yapı iş birliğiyle geliştirilen Azure Anadolu Hisarı projesi 162 rezidansla satışa çıktı. Anadolu Hisarı farklı bir yakada konumlansa da yeni rezidans arzının İstanbul genelinde orta-üst segment alıcısının dikkatini dağıtabileceği bir rekabet ortamı söz konusu. Beylikdüzü'nde fiyatlamanın, bu tür projelerin çektiği alıcı profiline karşı konumunu koruması, bölgenin sunduğu metrekare avantajına bağlı görünüyor.
Alıcı ve satıcı için pratik kontrol listesi
Beylikdüzü'nde karar verirken fiyat tek başına yeterli bir gösterge değil. Aşağıdaki başlıklar, endeks verileriyle birlikte değerlendirildiğinde daha sağlıklı bir tablo sunuyor:
- Bant konumu: Dairenin metrekare fiyatı 56.779 TL ile 76.819 TL bandının neresinde kalıyor? Bina yaşı ve site donatıları bu konumu açıklıyor mu?
- Kira çarpanı: Yüzde 5,76'lık brüt getiri, hedeflenen elde tutma süresiyle uyumlu mu?
- Dönüşüm potansiyeli: Eski yapı stokundaki bir konut için Yarısı Bizden kapsamındaki destek koşulları incelendi mi?
- Arz derinliği: 280 ilanlık havuzda benzer özellikli kaç alternatif var, pazarlık payı ne kadar?
- Fiyat serisi: Son 12 aydaki dalgalanma, satıcının fiyat beklentisinin piyasayla örtüşüp örtüşmediğini gösteriyor mu?
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Beylikdüzü'nde fiyatların yıllık bazda arttığını ama aylık hareketin dalgalı olduğunu gösteriyor. Eylül 2026'daki 68.083 TL seviyesinden Ekim'de 66.799 TL'ye gelen sınırlı geri çekilme, kısa vadeli bir denge arayışı olarak değerlendirilebilir. Önümüzdeki aylarda ilan sayısının 280 seviyesinden ne yöne hareket edeceği, arz baskısının yönünü göstermesi açısından takip edilmeye değer.
Kentsel dönüşüm tarafında Yarısı Bizden kampanyasının uzatılması, eski bina sahiplerinin elini güçlendirebilir. Bu durum, alt banttaki konutların fiyatlamasını yukarı çekme potansiyeli taşıyor. Kira tarafında ise yüzde 5,76'lık getirinin seyri, yatırımcı ilgisinin yönünü belirleyecek temel gösterge olarak öne çıkıyor. Veriler, bölgenin orta-uzun vadeli alıcı için değerlendirilebilir bir profil çizdiğine işaret ediyor; nihai karar, alıcının kendi finansal planı ve elde tutma süresine bağlı.