İstanbul / Beylikdüzü / Adnankahveci — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 51.393 TL
- Fiyat bandı (m²): 43.684 – 59.102 TL
- Yıllık değişim: +24,5%
- Aylık değişim: 0,0%
- Ortalama kiralık m²: 346 TL
- Örneklem (ilan): 11
Beylikdüzü Adnan Kahveci Mahallesi'nde satılık konutların ortalama metrekare fiyatı Ekim 2026 döneminde 51.393 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahallede son 12 ayın en yüksek seviyesine işaret ediyor. Mahallede toplam 11 satılık ilan bulunuyor; kiralık konutlarda metrekare fiyatı ise 346 TL seviyesinde.
Adnan Kahveci'de metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 43.684 TL ile 59.102 TL arasında değişiyor. Ortalama 51.393 TL, bu bandın ortasına yakın bir yerde duruyor. Bant genişliği yaklaşık 15 bin TL; bu da aynı mahallede konut tipi, yaş, kat ve cephe gibi değişkenlerin fiyata belirgin şekilde yansıdığını gösteriyor.
Aynı döneme ait verilerde ortalama metrekare fiyatı aylık bazda değişmedi; Ekim 2026 ile Eylül 2026 arasında fiyat sabit kaldı. Yıllık değişim ise yüzde 24,52 olarak kayıtlı. Bu tablo, mahallede fiyatların son bir ayda yatay seyrettiğini, ancak 12 aylık pencerede belirgin bir yükseliş yaşandığını ortaya koyuyor.
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Ekim 2025'te 40.584 TL olan ortalama metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 51.393 TL'ye çıktı. Endeks verilerine göre bu yükseliş tek bir sıçramadan değil, aylara yayılan kademeli bir hareketten oluşuyor. Özellikle Mart 2026 sonrasındaki ivme dikkat çekiyor.
- Kasım 2025: 40.584 TL
- Aralık 2025: 41.217 TL
- Ocak 2026: 42.052 TL
- Şubat 2026: 42.343 TL
- Mart 2026: 44.211 TL
- Nisan 2026: 45.255 TL
- Mayıs 2026: 46.867 TL
- Haziran 2026: 47.633 TL
- Temmuz 2026: 48.958 TL
- Ağustos 2026: 50.336 TL
- Eylül 2026: 51.393 TL
- Ekim 2026: 51.393 TL
Serinin son iki ayındaki durağanlık, satıcıların fiyat beklentisi ile alıcıların ödeme gücü arasında bir denge noktası oluştuğuna işaret ediyor. Bu tür yatay dönemler, pazarlık payının yeniden genişleyebileceği evreler olarak okunabilir; ancak bunu kesin bir yön olarak değil, verinin işaret ettiği bir olasılık olarak değerlendirmek gerekiyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Adnan Kahveci'de kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 346 TL. Yıllık kira getirisi oranı ise yüzde 8,08 olarak hesaplanıyor. Bu oran, satılık bir konutun kira geliriyle kendini yaklaşık 12,4 yılda amorti ettiği anlamına geliyor.
Yüzde 8,08 getiri, İstanbul'un birçok merkez ilçesindeki konut getirilerine kıyasla orta-üst bantta konumlanıyor. Ancak burada belirleyici olan, getirinin brüt olduğu ve aidat, bakım, boş kalma süresi gibi kalemlerin hesaba katılmadığı. Yine de mahalledeki kira çarpanının, uzun vadeli gelir odaklı yatırımcı profiline hitap ettiği söylenebilir. Kısa vadede değer artışı bekleyen alıcılar için ise yıllık yüzde 24,52'lik değişim daha belirleyici bir gösterge.
Fiyat, kira ve getiri verileri karşılaştırmalı tabloda
Aşağıdaki tablo, Adnan Kahveci Mahallesi'ne ait Ekim 2026 dönemi doğrulanmış endeks verilerini tek bakışta topluyor. Tüm sayılar EmlakEkspertizi endeks verilerine (Ekim 2026 dönemi, ProX Emlak Endeksi fiziksel veri) dayanıyor.
| Metrik | Değer | Dönem / Not |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 51.393 TL | Ekim 2026 |
| Minimum satılık m² fiyatı | 43.684 TL | Ekim 2026 |
| Maksimum satılık m² fiyatı | 59.102 TL | Ekim 2026 |
| Yıllık değişim | %24,52 | Ekim 2025 - Ekim 2026 |
| Aylık değişim | %0,0 | Eylül 2026 - Ekim 2026 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 346 TL | Ekim 2026 |
| Yıllık kira getirisi | %8,08 | Ekim 2026 |
| Aktif satılık ilan sayısı | 11 | Ekim 2026 |
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Adnan Kahveci, Beylikdüzü'nün yerleşik mahallelerinden biri. Endeks verilerindeki mahalle yaş ortalaması 37,4; bu, bölgenin genç aileler ile orta yaş grubunun birlikte yaşadığı bir profile sahip olduğunu gösteriyor. Yaş ortalamasının bu seviyede olması, hem oturum amaçlı talebi hem de kiracı havuzunu canlı tutan bir unsur.
Bölgede 27 Eylül 2026'da yaşanan bir olay, mahalledeki site yaşamının gündelik akışına dair fikir veriyor. Sabah gazetesinin haberine göre Adnan Kahveci Mahallesi'nde bir sitede otoparka araç park etmek isteyen iki kişi arasında park yeri anlaşmazlığı silahlı kavgaya dönüştü. Olay, site içi otopark kapasitesinin mahallede ne kadar hassas bir konu olduğunu ortaya koyuyor.
Bu tür altyapı kısıtları, konut fiyatlamasında göz ardı edilmemesi gereken bir değişken. Otoparkı yetersiz sitelerde daire fiyatları, aynı banttaki kapalı otoparklı konutlara göre pazarlıkta daha kırılgan davranabiliyor. Alıcıların özellikle site içi park kapasitesini, aidat düzeyini ve yönetim kalitesini yerinde kontrol etmesi, fiyat bandının üst ve alt ucu arasındaki farkı anlamlandırmak için pratik bir yol.
Arz tarafındaki 11 ilan ne anlama geliyor?
Aktif satılık ilan sayısının 11 olması, mahallede arzın dar olduğunu gösteriyor. Bu kadar sınırlı bir stokta fiyatların tek tek ilanlara göre hızlı tepki verebildiğini, aynı metrekarede iki dairenin bile farklı fiyatlanabildiğini görmek şaşırtıcı değil.
Dar arz, satıcı açısından pazarlık alanını sınırlı tutarken alıcı açısından seçenek azlığı anlamına geliyor. Mahallede ev arayan bir ailenin, aynı bütçeyle karşılaştırma yapabileceği daire sayısı birkaç adetle sınırlı kalıyor. Bu nedenle karar sürecinde yalnızca metrekare fiyatına değil, bina yaşı, kat, ısıtma sistemi ve site olanaklarına birlikte bakmak gerekiyor.
Yatırım skoru ve gelecek beklentisi nasıl okunmalı?
ProX Karar Motoru'nun mahalle için ürettiği yatırım skoru 47 seviyesinde. Bu skor, 0 ile 100 arasındaki bir ölçekte orta bantta yer alıyor; yani mahalle ne belirgin bir fırsat ne de belirgin bir risk sinyali veriyor. Skorun bu düzeyde olmasında dar ilan arzı ile son aydaki yatay fiyat seyri etkili görünüyor.
Önümüzdeki dönemde fiyatların yönünü belirleyecek iki temel değişken var: ilan sayısındaki değişim ve kira getirisinin seyri. İlan sayısı artarsa fiyat bandı genişleyebilir; kira tarafındaki metrekare fiyatı 346 TL seviyesini korursa getiri oranı da dengeli kalabilir. Bu iki gösterge, mahallede oturum amaçlı alım yapacaklar için olduğu kadar gelir odaklı yatırımcılar için de takip edilmesi gereken başlıklar.
Mahallede konut almayı düşünenler için pratik bir çerçeve şöyle özetlenebilir: ortalama metrekare fiyatını referans alıp, dairenin bant içindeki konumunu netleştirmek; site içi otopark ve aidat düzeyini yerinde sorgulamak; kira getirisini brüt oran üzerinden hesaplayıp giderleri ayrıca eklemek. Bu adımlar, verinin sunduğu tabloyu somut bir karşılaştırmaya dönüştürüyor. Nihai karar ise her zaman alıcının kendi bütçesine ve beklentisine bağlı.