İstanbul / Başakşehir / Ziyagökalp — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 88.998 TL
- Fiyat bandı (m²): 75.648 – 102.348 TL
- Yıllık değişim: +15,2%
- Ortalama kiralık m²: 511 TL
- Örneklem (ilan): 300
Başakşehir'in Ziyagökalp Mahallesi'nde ortalama satılık konut metrekare fiyatı Ekim 2026 döneminde 88.998 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahallede kiralık metrekare fiyatının 511 TL seviyesinde seyrettiği bir döneme denk geliyor. Bölge, son bir yılda fiyat bandını genişletmiş durumda ve ilan stokunun 300 seviyesinde kalması, alıcı ile satıcı arasındaki pazarlık alanını hala açık tutuyor.
Ziyagökalp'te metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 75.648 TL ile 102.348 TL arasında bir bantta işlem görüyor. Bu aralığın ortasında yer alan 88.998 TL, endeks verilerine göre Ekim 2026 dönemi için hesaplanan ortalama değer. Bant genişliği, aynı mahalle içinde bina yaşı, kat, cephe ve site içi konum gibi değişkenlerin fiyata belirgin biçimde yansıdığını gösteriyor. Alt uçtaki 75.648 TL ile üst uçtaki 102.348 TL arasındaki fark, tek bir mahalle içinde bile alıcının karşılaştırma yaparken ne kadar dikkatli olması gerektiğini ortaya koyuyor.
ProX Emlak Endeksi'nin fiziksel veri setine dayanan bu bantlar, mahalle ölçeğinde (scope: mahalle) üretilmiş model çıktısı niteliğinde. Yani rakamlar, ilan edilen fiyatlardan çok tamamlanmış işlem eğilimlerini yansıtacak şekilde kurgulanmış. Bu ayrım, özellikle pazarlık aşamasında satıcının ilan fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki makası anlamak isteyen alıcılar için pratik bir referans sağlıyor.
Son 12 ayda fiyat eğrisi nasıl bir seyir izledi?
Ekim 2025'te 70.281 TL olan ortalama metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 88.998 TL'ye çıktı. Aynı döneme ait endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 15,18 olarak hesaplandı. Bu, on iki aylık pencerede fiyatların kademeli ama kesintisiz bir yükseliş çizgisi izlediğini gösteriyor.
Aylık kırılıma bakıldığında hareketin tek düze olmadığı görülüyor. Aralık 2025'te 70.388 TL olan fiyat, Ocak 2026'da 71.670 TL'ye, Mart'ta 75.129 TL'ye ve Haziran'da 81.712 TL'ye yükseldi. Temmuz 2026'da 83.732 TL ile zirveye yaklaşan fiyat, Ağustos'ta 83.096 TL'ye, Eylül'de ise 79.167 TL'ye geriledi. Ekim 2026'daki 88.998 TL, bu geri çekilmenin ardından gelen belirgin bir toparlanmaya işaret ediyor. Bu dalgalanma, mahalle ölçeğinde aylık verilerin küçük işlem hacimlerinden kolayca etkilenebildiğini de hatırlatıyor. Alıcı ve satıcı için asıl anlamlı gösterge, on iki aylık trendin kendisi.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Ekim 2025 | 70.281 |
| Ocak 2026 | 71.670 |
| Nisan 2026 | 77.266 |
| Temmuz 2026 | 83.732 |
| Eylül 2026 | 79.167 |
| Ekim 2026 | 88.998 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Mahallede kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 511 TL. Yıllık kira getirisi ise yüzde 6,89 olarak hesaplanıyor. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini kaç yılda finanse edeceğini gösteren amortisman hesabında kabaca 14,5 yıla denk geliyor. Uzun vadeli düşünen, kira akışını önceleyen yatırımcı profili için bu seviye, İstanbul'un birçok merkez ilçesine kıyasla daha dengeli bir tabloya işaret ediyor.
Yine de burada bir ayrım yapmak gerekiyor. Getiri oranı, satın alma anındaki fiyat ile o anki kira seviyesinin oranından doğuyor. Fiyatlar yükselirken kira artışının aynı hızda gitmemesi, oranı aşağı çekebiliyor. Endeks verileri, Ekim 2026 itibarıyla bu dengenin yüzde 6,89 seviyesinde korunduğunu gösteriyor. Kira çarpanı üzerinden hesap yapan bir yatırımcı, daire tipi ve bina yaşına göre bu ortalamanın altında ya da üstünde bir getiriyle karşılaşabilir. Ortalama, mahalle genelinin fotoğrafı; tek tek dairelerin performansı farklılaşabilir.
İlan arzı ve bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Ziyagökalp'te aktif satılık ilan sayısı 300 seviyesinde. Bu stok, ortalama 37,32 yaşındaki bir konut dokusuyla birlikte okunduğunda mahallenin karakteri daha net anlaşılıyor. Ortalama bina yaşının bu seviyede olması, stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu, yenileme ve dönüşüm potansiyelinin gündemde kaldığını gösteriyor. Endeksin mahalle skoru 0,83 seviyesinde hesaplanıyor; bu, bölgenin likidite ve talep göstergeleri açısından makul bir zeminde durduğunu ifade ediyor.
Başakşehir genelinde son yıllarda artan konut arzı, alıcının seçeneklerini genişletiyor. Ziyagökalp özelinde ise ilan sayısının 300 bandında kalması, stokun kontrolsüz biçimde şişmediğini, satıcıların fiyat kırma konusunda aceleci davranmadığını düşündürüyor. Buna karşılık ortalama yaşın yüksekliği, alıcıların teknik inceleme ve tadilat maliyetlerini fiyat pazarlığına dahil etme eğilimini artırıyor. Bu iki etken bir arada, mahallede fiyatların sert sıçramalar yerine kademeli bir seyir izlemesine zemin hazırlıyor.
Yakın çevredeki arsa hareketliliği mahalleyi nasıl etkileyebilir?
Emlak Konut GYO, Küçükçekmece Halkalı'da bulunan 41.121 metrekarelik gelişme konut alanının 3. etabını ihaleye çıkarıyor. EmlakDream'in 15 Ekim 2026 tarihli haberine göre ihale süreci başlatıldı; Taşınmaz Haber'in aktardığına göre ilk oturum 21 Ekim 2026'da yapılacak. Borsatek'in 14 Ekim 2026 tarihli haberinde de ihalenin TOKİ ile imzalanan işbirliği protokolü kapsamında Halkalı Batı 3. Etap olarak planlandığı belirtiliyor.
Halkalı, Başakşehir'e komşu konumda ve bölgedeki konut arzına doğrudan etki edebilecek bir lokasyon. Yeni etapların devreye girmesi, orta vadede çevre mahallelerde arz baskısı yaratabilir. Ziyagökalp özelinde bu etkinin yönü, yeni konutların fiyat segmentine ve teslim takvimine bağlı olarak değişecek. Üst segmentte konumlanan yeni projeler, mevcut stoktaki yenilenmiş dairelere talep kayması yaratabilir; uygun fiyatlı üretim ise ilk ev alıcısı profilini kendine çekebilir. Bu gelişmeler, mahallede fiyat beklentilerini şekillendiren başlıklar arasında izlenmeye değer.
Hangi alıcı profili Ziyagökalp'e yöneliyor?
Mahallenin fiyat bandı ve kira getirisi, iki farklı alıcı grubunu aynı anda cezbediyor. İlk grupta, oturum amaçlı alım yapan ve ortalama metrekare fiyatının altındaki bantta (75.648 TL civarı) yenileme maliyetini göze alarak daire arayan aileler yer alıyor. İkinci grup ise kira getirisini önceleyen, yüzde 6,89 seviyesindeki yıllık getiriyi makul bulan yatırımcılar. Ortalama bina yaşının 37,32 olması, ilk grubun pazarlık gücünü artırıyor; ikinci grup için ise kira çarpanı hesabı belirleyici oluyor.
Endeksin yatırım skoru 51 seviyesinde. Bu, ne agresif bir alım iştahına ne de belirgin bir çekilme sinyaline denk geliyor; dengeli bir orta noktayı işaret ediyor. Alıcı için pratik sonuç şu: Ziyagökalp, hızlı fiyat sıçraması bekleyenlerden çok, orta vadeli ve kira odaklı bir strateji kuranlar için anlamlı bir mahalle profili çiziyor. Yine de her yatırım kararı, daire bazında yapılacak teknik ve mali incelemeyle birlikte değerlendirilmeli.
- Fiyat bandı: 75.648 TL ile 102.348 TL arasında, ortalama 88.998 TL (Ekim 2026 endeks verisi).
- Yıllık değişim: Yüzde 15,18 (Ekim 2025 - Ekim 2026).
- Kira getirisi: Yıllık yüzde 6,89; kiralık metrekare fiyatı 511 TL.
- Amortisman: Yaklaşık 14,5 yıl (getiri oranından türetilen hesaplama).
- Arz: 300 aktif satılık ilan; ortalama bina yaşı 37,32.
- Yatırım skoru: 51 (dengeli seviye).
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler takip edilmeli?
Ziyagökalp'te fiyatların yönünü belirleyecek başlıca değişken, ilan stokunun 300 bandında kalıp kalmayacağı. Stok artarsa satıcıların fiyat esnekliği genişleyebilir; stok daralırsa pazarlık marjı azalabilir. İkinci gösterge, kira getirisinin yüzde 6,89 seviyesini koruyup koruyamayacağı. Satılık fiyatlar kira artışından hızlı yükselirse getiri oranı aşağı iner ve yatırımcı ilgisi zayıflayabilir.
Üçüncü başlık, Halkalı çevresindeki arsa ihalelerinin somut adımları. Emlak Konut'un 21 Ekim 2026'daki ihale oturumu ve sonraki etaplar, bölgedeki yeni konut arzının zamanlaması hakkında sinyal verecek. Bu gelişmelerin Ziyagökalp'e yansıması, projelerin fiyat segmentine göre farklılaşacak. Mevcut veriler, mahallenin orta vadede kademeli bir fiyat seyri izleyebileceğine işaret ediyor; ancak bu bir öngörü çerçevesi, kesin bir sonuç değil. Alıcı ve satıcıların, kararlarını güncel endeks verileri ve daire bazlı incelemelerle birlikte vermesi gerekiyor.