İstanbul / Başakşehir / Kayabaşı — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 79.039 TL
- Fiyat bandı (m²): 67.183 – 90.895 TL
- Yıllık değişim: +17,2%
- Aylık değişim: -6,0%
- Ortalama kiralık m²: 491 TL
- Örneklem (ilan): 12
Başakşehir'in Kayabaşı mahallesi, Ekim 2026 verilerine göre konut satışında metrekare başına 79.039 TL ortalama fiyatla işlem görüyor. ProX Emlak Endeksi'nin fiziksel veriye dayalı Ekim 2026 dönemi ölçümüne göre mahallede aynı dönemde kiralık konutların metrekare fiyatı 491 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 7,45 düzeyinde. Bölge, İstanbul'un batı aksında orta ve orta-üst gelir grubuna hitap eden, görece yeni stoklu bir yerleşim profili çiziyor.
Kayabaşı'nda metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 döneminde mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 67.183 TL ile 90.895 TL arasında değişiyor; ortalama 79.039 TL bu bandın ortasına denk geliyor. Bant genişliği, aynı mahalle içinde konut tipi, yaş, kat ve site içi konum gibi değişkenlerin fiyatı belirgin biçimde ayrıştırdığını gösteriyor. Alt sınıra yakın fiyatlanan daireler genellikle daha eski yapı stoğu veya site dışı konumlarla örtüşürken, üst banda yaklaşan konutlar donatılı sitelerde toplanıyor.
Bu genişlik, alıcı açısından pazarlık payının ve konut seçiciliğinin yüksek olduğu bir tabloya işaret ediyor. Aynı mahallede iki daire arasındaki metrekare farkı 23 bin TL'yi aşabiliyorsa, fiyat karşılaştırmasının yalnızca mahalle ortalaması üzerinden değil, bina ve site bazında yapılması gerekiyor.
Yıllık değişim ile aylık düzeltme aynı tabloda ne anlatıyor?
Kayabaşı'nda satılık metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 17,24 artarken, Ekim 2026'da bir önceki aya göre yüzde 6,01 geriledi. Bu ikili görünüm, yıllık eğilimin yukarı, kısa vadeli hareketin ise aşağı yönlü olduğunu gösteriyor. Aylık düşüş tek başına bir trend dönüşü olarak okunmamalı; son 12 ayın seyri dalgalı bir çizgi çiziyor.
ProX Emlak Endeksi'nin aylık serisinde fiyat Kasım 2025'te 70.205 TL'den başlayıp Nisan 2026'da 78.040 TL'ye, Mayıs 2026'da 78.979 TL'ye çıktı. Haziran 2026'da 68.716 TL'ye sert bir düşüş görüldü, ardından Temmuz'da 78.693 TL, Ağustos'ta 83.117 TL ve Eylül 2026'da 84.092 TL'ye yükseldi. Ekim 2026'daki 79.039 TL, eylül zirvesinden geri çekilmeyi yansıtıyor. Serideki bu zikzak, düşük ilan sayısıyla birlikte değerlendirildiğinde tek tek işlemlerin ortalamayı kolayca oynatabildiğini gösteriyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Kayabaşı'nda yıllık kira getirisi yüzde 7,45, kiralık metrekare fiyatı ise 491 TL. Bu oran, konut fiyatına göre kira gelirinin görece sınırlı kaldığı, değer artışının getiri hesabında daha ağır bastığı bir dengeye işaret ediyor. Amortisman hesabı yapılırken bu oranın tek başına yeterli olmadığı, boş kalma süresi ve işletme giderlerinin de hesaba katılması gerektiği unutulmamalı.
Yüzde 7,45'lik getiri, bölgeyi kira odaklı kısa vadeli nakit akışından çok, orta vadeli değer artışı bekleyen yatırımcı profiline yaklaştırıyor. ProX Karar Motoru'nun aynı dönem için hesapladığı yatırım skoru 84, mahalle skoru ise 0,8268 düzeyinde. Bu skorlar, bölgenin yatırım haritasında üst sıralarda yer aldığını ancak getiri beklentisinin konut tipine göre farklılaştığını gösteriyor.
Kayabaşı'nı benzer bölgelerle nasıl kıyaslamak gerekir?
Aşağıdaki tablo, Ekim 2026 dönemine ait doğrulanmış endeks verilerini tek çerçevede topluyor. Karşılaştırma, mahalle içi bandın genişliğini ve kira-satış dengesini aynı satırda görmeyi kolaylaştırıyor.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Not |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 79.039 TL | Mahalle ortalaması |
| En düşük satılık m² fiyatı | 67.183 TL | Bandın alt sınırı |
| En yüksek satılık m² fiyatı | 90.895 TL | Bandın üst sınırı |
| Kiralık m² fiyatı | 491 TL | Aylık kira |
| Yıllık kira getirisi | %7,45 | Brüt getiri |
| Yıllık fiyat değişimi | %17,24 | Ekim 2025'e göre |
| Aylık fiyat değişimi | %-6,01 | Eylül 2026'ya göre |
| Aktif ilan sayısı | 12 | Fiziksel veri |
Tablodaki en çarpıcı kalem, 12 ilanlık arz hacmi. Bu kadar sınırlı bir ilan havuzunda ortalama fiyatın tek bir büyük işlemle yüzde 6 seviyesinde oynaması normal karşılanmalı. Yatırımcı için bu, fiyat serisini okurken aylık değişimden çok üç aylık ve yıllık eğilime bakmayı gerektiriyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Endeks verilerindeki demografi notu, Kayabaşı'nda ortalama yaşın 39,7 olduğunu gösteriyor. Bu profil, aile kurmuş veya kurmakta olan, oturuma hazır konut arayan bir alıcı kitlesine işaret ediyor. Genç ve hareketli bir kiracı tabanından çok, uzun süreli oturum hedefleyen hane yapısı öne çıkıyor; bu da kira devir hızının görece düşük olabileceğini düşündürüyor.
Başakşehir'in ulaşım altyapısı, bölgeyi İstanbul'un batı aksında alternatif bir yerleşim olarak konumlandırıyor. Ekim 2026'da yayımlanan bir karşılaştırma haberinde (yeniankara.com.tr) Başakşehir'deki kira ve satılık konut verileri metro ulaşım süreleriyle birlikte ele alındı; bu tür analizler, alıcıların merkeze yakınlık yerine ulaşım süresi ve konut kalitesi dengesine baktığını yansıtıyor. Kayabaşı'nın görece yeni stok yapısı da bu denge içinde ayrıştırıcı bir unsur olarak öne çıkıyor.
Ulusal tabloya bakıldığında Capital dergisinin Ekim 2026'da aktardığı Emlakjet Endeksa raporuna göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL düzeyinde. Bu, ilçe ve mahalle bazında fiyat farklarının ne kadar belirgin olduğunu gösteren bir referans; Kayabaşı'ndaki metrekare fiyatı tek başına değil, konut büyüklüğü ve site özellikleriyle birlikte okunmalı.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Kayabaşı'nda fiyatın yönünü kestirmek için üç gösterge öne çıkıyor: ilan sayısındaki değişim, kiralık metrekare fiyatının seyri ve yıllık değişim oranının istikrarı. İlan sayısı 12 gibi düşük bir düzeyde kaldığı sürece aylık dalgalanmalar sürebilir; arzın artması fiyat oluşumunu daha öngörülebilir kılabilir.
- Arz takibi: İlan sayısındaki artış veya azalış, fiyat bandının daralıp genişlemesini doğrudan etkiliyor.
- Kira tarafı: 491 TL'lik kiralık metrekare fiyatı ve yüzde 7,45 getiri, kira piyasasındaki hareketin satış fiyatına yansımasını izlemek için temel referans.
- Mevsimsellik: Haziran 2026'daki sert düşüş ve eylül zirvesi, sezonluk etkilerin ortalamada belirgin iz bıraktığını gösteriyor.
- Konut tipi ayrışması: 67.183 TL ile 90.895 TL arasındaki bant, alıcının hangi segmentte hareket ettiğini netleştirmeyi gerektiriyor.
ProX Karar Motoru'nun 84'lük yatırım skoru, bölgenin veri tarafında güçlü bir profile sahip olduğunu gösteriyor. Yine de bu skor bir getiri taahhüdü değil; fiyat, kira ve arz verilerinin birlikte değerlendirildiği bir çerçeve sunuyor. Kayabaşı'nda konut almayı düşünenler için doğru yaklaşım, mahalle ortalamasını başlangıç noktası alıp bina, site ve konum bazında ayrıntılı fiyat karşılaştırması yapmak. Veriler ışığında bölge, orta vadeli oturum ve değer artışı hedefleyen alıcılar için değerlendirilebilir bir seçenek olarak duruyor; nihai karar ise okuyucunun kendi finansal planına bağlı.