İstanbul / Başakşehir / Bahçeşehir 2.kısım — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 36.647 TL
- Fiyat bandı (m²): 31.150 – 42.144 TL
- Yıllık değişim: -3,6%
- Ortalama kiralık m²: 404 TL
- Örneklem (ilan): 327
Bahçeşehir 2. kısım, Ekim 2026 itibarıyla satılık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 36.647 TL seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bölgede 327 satılık ilan bulunuyor ve bu ilanların metrekare fiyatları 31.150 TL ile 42.144 TL arasında değişiyor. Bölgenin öne çıkan özelliği, aynı dönemde kiralık metrekare fiyatının 404 TL olması ve bunun yıllık kira getirisi açısından tabloyu belirlemesi.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Endeks verilerine göre Ekim 2026 döneminde Bahçeşehir 2. kısımda satılık konutların metrekare fiyatı 31.150 TL ile 42.144 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Ortalama 36.647 TL, bu bandın ortasına denk geliyor. Bant genişliği yaklaşık 11 bin TL, yani bölge içinde konut tipi, yaş ve konuma göre ciddi bir fiyat farkı var. Bu fark, alıcının aynı mahallede farklı bütçelerle karşılaşabileceğini gösteriyor.
Aynı döneme ait verilerde dikkat çeken nokta, yıllık değişimin negatif olması. Endeks, Ekim 2026 itibarıyla yıllık bazda yüzde 3,59 düşüş kaydediyor. Bu, bölgede fiyatların son bir yılda nominal olarak gerilediğini ortaya koyuyor. Türkiye genelinde konut fiyatlarının seyri düşünüldüğünde, Bahçeşehir 2. kısım bu dönemde alıcı lehine bir dengeye işaret ediyor.
Fiyat bandının alt ucundaki 31.150 TL, genellikle daha eski yapıları veya site içi konumu daha az avantajlı daireleri işaret ederken, üst uçtaki 42.144 TL yeni veya bakımlı konutlara denk geliyor. Alıcı açısından bu bant, pazarlık payını ve karşılaştırma imkanını genişletiyor.
Son 12 ayda fiyat eğrisi nasıl bir seyir izledi?
Endeksin 12 aylık fiyat serisi, Bahçeşehir 2. kısımda sert bir kırılma olduğunu gösteriyor. Kasım 2025'te 53.650 TL olan metrekare fiyatı, Mayıs 2026'ya kadar 59.156 TL'ye yükseldi. Ardından Haziran 2026'da 39.509 TL'ye, Temmuz'da 34.535 TL'ye geriledi. Ağustos ve Eylül'de 34.338 TL ve 33.752 TL ile dip seviyeler görüldü, Ekim 2026'da ise 36.647 TL'ye toparlandı.
Bu tablo, bölgede fiyatların yıl ortasında belirgin şekilde düştüğünü, son çeyrekte ise kısmi bir denge arayışına girdiğini gösteriyor. Mayıs 2026 zirvesi ile Eylül 2026 dibi arasındaki fark, alıcıların pazarlık gücünü artıran bir döneme işaret ediyor. Ekim ayındaki toparlanma henüz tek aylık bir veri, eğilim olarak yorumlanması için daha fazla dönem gerekiyor.
Satıcı tarafında bu seri, ilan fiyatlarının piyasa gerçekliğine göre yeniden ayarlanması gerektiğini gösteriyor. Uzun süre ilanda kalan konutlarda fiyat revizyonu yapılması, bu dönemde daha sık görülen bir davranış haline gelmiş durumda.
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Bahçeşehir 2. kısımda kiralık konutların metrekare fiyatı 404 TL. Bu veriden hareketle yıllık brüt kira getirisi yüzde 13,23 olarak hesaplanıyor. Bu oran, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden doğuyor ve bölgenin yatırım profilini şekillendiriyor.
Yüzde 13,23 seviyesindeki brüt getiri, konut yatırımını kira geliri üzerinden değerlendiren alıcılar için anlamlı bir gösterge. Bu oran, satın alma maliyetinin yaklaşık 7,5 yılda brüt kira geliriyle karşılanabileceğine işaret ediyor. Ancak bu hesap brüttür; aidat, bakım, vergi ve boş kalma süreleri düşüldüğünde net getiri farklılaşır.
Yatırım skoru 52 olarak ölçülüyor. Bu, bölgenin ne tamamen riskli ne de tamamen avantajlı bir profil çizdiğini gösteriyor. Kira getirisi ile fiyat düşüşünün aynı dönemde buluşması, uzun vadeli kira geliri hedefleyen alıcılar için değerlendirme alanı yaratıyor.
Bahçeşehir 2. kısım diğer göstergelerle nasıl kıyaslanıyor?
Aşağıdaki tablo, Ekim 2026 endeks verilerini tek bir çerçevede topluyor. Karşılaştırma, bölgenin fiyat bandını, kira ilişkisini ve arz göstergesini birlikte okumayı kolaylaştırıyor.
| Gösterge | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 36.647 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| En düşük satılık m² fiyatı | 31.150 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| En yüksek satılık m² fiyatı | 42.144 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yıllık fiyat değişimi | -3,59% | Ekim 2026, endeks verileri |
| Satılık ilan sayısı | 327 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Kiralık m² fiyatı | 404 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yıllık brüt kira getirisi | 13,23% | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yatırım skoru | 52 | Ekim 2026, endeks verileri |
Tablodaki 327 ilan sayısı, bölgede arzın belirli bir derinlikte olduğunu gösteriyor. İlan sayısının bu seviyede olması, alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığını ancak piyasanın da tamamen durgun olmadığını işaret ediyor. Ortalama bina yaşı 37,32 olarak ölçülüyor; bu, bölgede eski yapı stokunun ağırlıklı olduğunu ve yenileme/yeniden yapılanma konusunun konut değerlemesinde belirleyici olabileceğini gösteriyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Bahçeşehir 2. kısımda fiyatların seyrini etkileyen en somut gelişme ulaşım tarafında. Türkiye Gazetesi'nin Ekim 2026'da aktardığına göre Kuzey Marmara Otoyolu'nun 8. kesimi olan Nakkaş-Başakşehir Otoyolu Projesi'nde çalışmalar hızlandı. 45 kilometre uzunluğundaki proje, Başakşehir çevresindeki trafik yükünü azaltmayı hedefliyor. Ulaşım altyapısındaki bu tür gelişmeler, bölgedeki konut talebini orta vadede etkileyebilecek bir faktör olarak değerlendirilebilir.
Yeniankara'nın Ekim 2026 tarihli karşılaştırma haberinde Başakşehir, Ankara Eryaman ile birlikte kira fiyatları ve metro ulaşım süreleri üzerinden ele alınıyor. Bu tür karşılaştırmalar, Başakşehir'in İstanbul içindeki konumunun konut talebi açısından nasıl okunduğunu gösteriyor. Bahçeşehir 2. kısım, Başakşehir ilçesi sınırları içinde bu çerçevenin bir parçası.
Bölgedeki ortalama bina yaşının 37,32 olması, yeni konut arzının sınırlı kaldığını düşündürüyor. Eski stok ağırlıklı bir mahallede alıcıların karşılaştığı temel soru, mevcut yapının bakım durumu ve deprem performansı oluyor. Bu durum, aynı metrekare bandı içinde fiyat farklarını açıklayan unsurlardan biri.
Hangi alıcı profili öne çıkıyor?
Ekim 2026 verileri, Bahçeşehir 2. kısımda iki farklı alıcı profilinin öne çıktığını gösteriyor. İlk grup, kira geliri hedefleyen ve yüzde 13,23 brüt getiri seviyesini değerlendiren yatırımcılar. İkinci grup, fiyatların yıllık bazda gerilediği bir dönemde oturmak için konut almayı düşünen aileler.
- Kira odaklı yatırımcı: 404 TL metrekare kira fiyatı ve yüzde 13,23 brüt getiri, kira gelirini önceleyen alıcı için hesaplanabilir bir taban sunuyor.
- Oturum amaçlı alıcı: 31.150 TL ile 42.144 TL arasındaki fiyat bandı, bütçeye göre seçenek çeşitliliği sağlıyor.
- Uzun vadeli değer arayan: Ortalama bina yaşının 37,32 olması, yenileme potansiyeli taşıyan konutları gündeme getiriyor.
- Temkinli alıcı: Yıllık yüzde 3,59 düşüş ve 327 ilanlık arz, acele karar yerine karşılaştırmalı değerlendirmeyi öne çıkarıyor.
Yatırım skorunun 52 olması, bölgenin dengeli ama temkinli bir profil çizdiğini gösteriyor. Bu skor, ne agresif büyüme ne de belirgin bir gerileme beklentisini tek başına yansıtıyor. Karar verirken konutun yaşı, site içi konumu ve kira potansiyelinin birlikte okunması gerekiyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Bahçeşehir 2. kısımda fiyatların dip seviyeden kısmi toparlanma arayışında olduğunu gösteriyor. Ancak tek aylık hareketin eğilim olarak değerlendirilmesi için önümüzdeki dönem verilerine bakmak gerekiyor. İzlenmesi gereken ilk gösterge, satılık metrekare fiyatının 36.647 TL seviyesinin üzerinde kalıp kalamayacağı.
İkinci gösterge ilan sayısı. 327 ilanın artması arz baskısını, azalması ise talebin güçlendiğini gösterebilir. Üçüncü olarak kira tarafındaki 404 TL metrekare fiyatının seyri, getiri oranını doğrudan etkiliyor. Nakkaş-Başakşehir Otoyolu Projesi'ndeki ilerleme de bölgeye erişimi etkileyen bir başlık olarak takip edilmeye devam edecek.
Bu tablo, bölgede alım veya satım kararı verecekler için veriye dayalı bir çerçeve sunuyor. Nihai karar, konutun kendi özellikleri ve alıcının vadesiyle birlikte değerlendirilmeli.