İstanbul / Başakşehir / Bahçeşehir 1.kısım — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 78.980 TL
- Fiyat bandı (m²): 67.133 – 90.827 TL
- Yıllık değişim: +20,1%
- Ortalama kiralık m²: 424 TL
- Örneklem (ilan): 300
Bahçeşehir 1. kısım, Ekim 2026 itibarıyla satılık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 78.980 TL seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bölgede 300 aktif satılık ilan bulunuyor; bu geniş arz havuzu, alıcıların karşılaştırma yapabileceği bir pazarın varlığına işaret ediyor. Bölgenin öne çıkan özelliği, görece olgun bir konut stokuna sahip olması: endeksin demografik kırılımında ortalama bina yaşı 37,32 olarak hesaplanıyor. Bu yaş ortalaması, yeni yapılaşmadan çok yenileme ve dönüşüm potansiyelinin konuşulduğu bir mahalle profiline denk düşüyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 dönemi endeks verilerine göre bölgede metrekare fiyatları 67.133 TL ile 90.827 TL arasında bir bantta dağılıyor. Ortalama 78.980 TL bu bandın ortasına yakın bir yerde duruyor. Alt ve üst sınır arasındaki fark, aynı mahalle içinde konut tipi, yaş, kat ve cephe gibi değişkenlerin fiyata ne kadar güçlü yansıdığını gösteriyor.
Bu bandın anlamı alıcı açısından pratik: bütçesini 67.000 TL bandına yakın kurgulayan bir alıcı, mahalle ortalamasının altında bir metrekare maliyetiyle karşılaşırken, 90.000 TL üst sınıra yaklaşan konutlarda genellikle daha yeni ya da daha iyi konumlu birimler devreye giriyor. Endeksin model tabanlı yapısı, tek tek ilan fiyatlarından çok mahalle genelindeki eğilimi ölçmeyi amaçlıyor; bu nedenle bant aralığı, pazarlık payı ve birim farklılıkları için bir referans çerçevesi olarak okunmalı.
| Gösterge | Değer | Kaynak / dönem |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 78.980 TL | EmlakEkspertizi endeksi, Ekim 2026 |
| Metrekare alt sınır | 67.133 TL | Aynı dönem endeks verisi |
| Metrekare üst sınır | 90.827 TL | Aynı dönem endeks verisi |
| Yıllık fiyat değişimi | %20,1 | EmlakEkspertizi endeksi, Ekim 2026 |
| Aktif satılık ilan sayısı | 300 | Aynı dönem endeks verisi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 424 TL | Aynı dönem endeks verisi |
| Yıllık brüt kira getirisi | %6,44 | Aynı dönem endeks verisi |
| Ortalama bina yaşı | 37,32 | Endeks demografik kırılımı |
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Endeksin 12 aylık serisi, metrekare fiyatının Kasım 2025'te 66.824 TL'den Ekim 2026'da 78.980 TL'ye taşındığını gösteriyor. Bu, yıllık bazda %20,1'lik bir artışa denk geliyor. Ancak artış düz bir çizgi izlemedi; seride belirgin kırılmalar var.
Serinin en dikkat çekici hareketi yaz aylarında yaşandı. Mayıs 2026'da 79.752 TL'ye çıkan metrekare fiyatı, Haziran'da 79.594 TL ve Temmuz'da 79.454 TL'ye geriledi. Ardından Ağustos'ta 81.087 TL, Eylül'de ise 86.364 TL'ye sıçradı. Ekim verisi ise 78.980 TL ile bu yükselişin bir kısmını geri verdi. Bu dalgalanma, tek bir ayın verisine bakarak yön çıkarmanın yanıltıcı olabileceğini gösteriyor. Eylül'deki sıçrama ve Ekim'deki düzeltme birlikte okunduğunda, ortalamada dalgalanma yaşayan ama trendde yukarı yönlü bir seyir öne çıkıyor.
- Kasım 2025: 66.824 TL
- Ocak 2026: 69.529 TL
- Mart 2026: 74.264 TL
- Mayıs 2026: 79.752 TL
- Temmuz 2026: 79.454 TL
- Eylül 2026: 86.364 TL
- Ekim 2026: 78.980 TL
Bu tablo, bölgede fiyatların yıl içinde ivme kazandığını ama son çeyrekte dengelenme eğilimine girdiğini gösteriyor. Alıcı tarafında aceleci davranmayı gerektirmeyen, satıcı tarafında ise fiyatlama disiplinini öne çıkaran bir dönem olarak değerlendirilebilir.
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre bölgede ortalama kiralık metrekare fiyatı 424 TL. Bu, yıllık brüt kira getirisinin %6,44 olduğu anlamına geliyor. Bu oran, konut yatırımını kira geliri üzerinden değerlendiren bir alıcı için başlangıç noktası niteliğinde.
Getiri oranı tek başına yeterli bir gösterge değil; amortisman hesabıyla birlikte okunması gerekiyor. Basit bir yaklaşımla, yıllık brüt kira getirisinin %6,44 olması, kira geliriyle satın alma maliyetinin yaklaşık 15-16 yılda karşılanabileceği bir çerçeve çiziyor. Bu hesap brüt olduğu için aidat, bakım, vergi ve boş kalma süreleri hesaba katıldığında net getiri daha düşük olacaktır. Yatırımcı profili açısından bakıldığında, %6,44 seviyesi kira ağırlıklı bir strateji izleyenler için orta düzey bir getiriye işaret ediyor; değer artışı beklentisini öne çıkaran alıcılar ise aynı veriyi farklı bir çerçevede değerlendirebilir.
Bahçeşehir 1. kısımda ortalama bina yaşının 37,32 olması, kira getirisi hesabına doğrudan yansıyor. Eski stokta bakım ve yenileme maliyetleri kira gelirinden düşülebilecek kalemler arasında. Bu nedenle aynı mahallede iki farklı binada aynı metrekare kira bedeli görünse bile net getiri farklılaşabilir.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Bahçeşehir 1. kısım, İstanbul'un batı aksında planlı gelişen bir yerleşim olarak öne çıkıyor. Ekim 2026'da yayımlanan bir karşılaştırma haberinde (Yeni Ankara) Başakşehir, metro ulaşım süreleri ve kira fiyatları üzerinden Ankara Eryaman ile birlikte ele alındı. Bu tür karşılaştırmalar, bölgenin ulaşım bağlantısının konut talebinde belirleyici bir değişken olarak görüldüğünü yansıtıyor.
Endeksin mahalle skoru 0,8325 seviyesinde hesaplanıyor. Bu skor, bölgenin endeks metodolojisi içinde görece güçlü bir konumda değerlendirildiğini gösteriyor. Skorun bileşenleri arasında ulaşım, çevre düzeni ve hizmet erişimi gibi faktörler yer alıyor; ancak skor tek başına fiyat hareketini açıklamıyor, destekleyici bir gösterge olarak okunmalı.
Arz tarafında 300 aktif ilan, alıcıya seçenek sunan bir pazar demek. İlan sayısının bu düzeyde olması, satıcılar arasında rekabetin sürdüğünü ve fiyatlamada farklılaşmanın kaçınılmaz olduğunu gösteriyor. Ortalama bina yaşının 37,32 olması ise yeni konut arzının sınırlı kaldığı, mevcut stokun ağırlıkta olduğu bir yapıya işaret ediyor. Bu yapı içinde yenilenmiş daireler ile eski daireler arasındaki fiyat makası, metrekare bandının genişliğini açıklayan unsurlardan biri.
Yatırım skoru ve riskler ne söylüyor?
EmlakEkspertizi endeksinde bölgenin yatırım skoru 51 olarak hesaplanıyor. Bu, nötr sayılabilecek bir eşiğe denk geliyor: ne belirgin bir avantaj ne de belirgin bir dezavantaj sinyali. Skorun bu seviyede olması, bölgenin yatırım kararı için tek başına yeterli olmadığını, alıcının kendi hedefleriyle birlikte değerlendirmesi gerektiğini gösteriyor.
Risk tarafında birkaç nokta öne çıkıyor. İlk olarak, yıllık %20,1'lik fiyat artışı güçlü görünse de son üç aydaki dalgalanma, fiyatların kısa vadede yön arayışında olduğunu işaret ediyor. İkincisi, ortalama bina yaşının yüksekliği, alıcının binanın teknik durumunu, yalıtımını ve olası yenileme maliyetlerini ayrıca sorgulamasını gerektiriyor. Üçüncüsü, 300 ilanlık arz havuzu, satış süresinin konutun niteliğine göre uzayabileceği anlamına geliyor; bu da likidite planlamasını önemli hale getiriyor.
Hangi alıcı profiline hitap ediyor?
Verilerin bir arada okunması, Bahçeşehir 1. kısım için iki farklı alıcı profilini öne çıkarıyor. Birincisi, uzun vadeli oturum amaçlı alım yapan ve metrekare bandının alt sınırına yakın konutları değerlendiren aileler. İkincisi, kira getirisini takip eden ve %6,44 seviyesindeki brüt getiriyi, bölgenin ulaşım bağlantısı ve mahalle skoruyla birlikte okuyan yatırımcılar.
Kısa vadeli fiyat hareketinden kazanç hedefleyen alıcılar için tablo daha temkinli. Son 12 aydaki dalgalanma, giriş ve çıkış zamanlamasının sonucu belirgin biçimde etkileyebileceğini gösteriyor. Bu nedenle bölgede karar verirken tek bir ayın verisine değil, 12 aylık seriye ve konutun kendi özelliklerine birlikte bakmak gerekiyor.
Satıcı tarafında ise tablo şunu söylüyor: ortalama metrekare 78.980 TL seviyesinde ve 300 ilanlık rekabet ortamında fiyatı bandın üst sınırına taşımak, konutun yenilik, kat, cephe ve donanım gibi somut üstünlüklerini gerektiriyor. Aksi halde satış süresi uzayabilir. EmlakEkspertizi endeksi verileri, karar sürecinde referans çerçevesi sunuyor; nihai değerlendirme alıcının ve satıcının kendi koşullarına bağlı.