Ayazağa'da Kentsel Dönüşüm Ofisi: Sel Sonrası Kalıcı Çözümün Adresi
Sarıyer Ayazağa'da sel felaketinin ardından Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hizmete açılan ofis, bölgedeki yapı stokunun güvenli hale getirilmesi için vatandaşlarla birebir görüşmelerin yürütüldüğü bir merkez haline geldi. Anadolu Ajansı'nın aktardığına göre Kentsel Dönüşüm Başkanı Hakkı Alp, ofiste yaptığı açıklamada vatandaşlara iki farklı dönüşüm modelinin sunulduğunu belirtti: "Yarısı Bizden" kampanyası ve alan bazlı dönüşüm. Ofis, vatandaşlar talep ettiği sürece açık kalacak ve uzlaşma süreçleri burada yürütülecek.
İki Dönüşüm Modeli Arasındaki Farklar Nelerdir?
Ayazağa sakinlerine sunulan birinci seçenek, İstanbul genelinde yaklaşık 2 yıldır süren "Yarısı Bizden" kampanyası. Bu modelde komşular arasında anlaşma sağlanması, müteahhit seçimi ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan 875 bin lira kredi, 875 bin lira hibe ile 125 bin lira taşınma desteği alınması öngörülüyor. İkinci seçenek ise alan bazlı dönüşüm: Vatandaşların komşularıyla bir araya gelerek talep etmesi halinde Başkanlık projeyi hazırlıyor, tespit ve yıkımın ardından TOKİ eliyle yapım gerçekleştiriliyor.
| Kriter | "Yarısı Bizden" Kampanyası | Alan Bazlı Dönüşüm |
|---|---|---|
| Başlatıcı | Komşular arası anlaşma + müteahhit seçimi | Komşuların toplu talebi |
| Devlet Desteği | 875 bin lira kredi + 875 bin lira hibe + 125 bin lira taşınma desteği | Kıymet takdiri ve maliyet hesabı üzerinden Cumhurbaşkanlığı kararıyla indirim |
| Uygulayıcı | Vatandaşın anlaştığı müteahhit | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı projelendirmesi, TOKİ yapımı |
| Ödeme | Kredi + hibe kombinasyonu | Uzun vadeli, kolaylaştırılmış ödeme planı |
İstanbul Genelinde Dönüşümün Ölçeği Ne Durumda?
Kaynak metne göre İstanbul'da "Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında dönüşümü sürdürülen veya tamamlanan yaklaşık 118 bin bağımsız birim bulunuyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve TOKİ eliyle yürütülen alan bazlı çalışmalarda ise 128 bin bağımsız birime ilişkin süreç devam ediyor. Bu iki rakam birlikte değerlendirildiğinde, İstanbul'un deprem riskine karşı yürüttüğü dönüşümün hem bireysel hem de alan ölçeğinde paralel ilerlediği görülüyor. Ayazağa ofisi, bu büyük ölçeğin mahalle düzeyindeki somut yansıması olarak konumlanıyor.
Ayazağa'da Yapı Stoku Neden Riskli Görülüyor?
Başkan Alp'in açıklamalarına göre bölgede yapılan detaylı tespitlerde yapıların ruhsatsız, kaçak ve ekonomik ömrünü tamamlamış olduğu belirlendi. Sorun yalnızca sel ile sınırlı değil; köhneleşme de yapı stokunu riskli hale getiriyor. Bu tespit, Ayazağa'daki dönüşümün sadece dere ıslahı odaklı bir afet önlemi değil, aynı zamanda uzun vadeli bir kentsel yenileme hamlesi olduğunu ortaya koyuyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum'un sahadaki tespitlerinin ardından dere ıslahı kapsamında kaldırılması gereken yapıların yıkımına başlandı; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Valilik koordinasyonunda 2 gün boyunca yıkım gerçekleştirdi.
Dere Islahı ve Altyapı Çalışmaları Hangi Kurumlarca Yürütülüyor?
Sel sonrası süreçte Valiliğin koordinasyonunda AFAD, Emniyet Genel Müdürlüğü, Jandarma Genel Komutanlığı, Kızılay, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile ilgili kurumlar sahada görev yapıyor. Belediyelerin desteğiyle öncelikle vatandaşların güvenliği sağlandı; geçici barınma ve gıda ihtiyaçları karşılandı. Dere ıslahı çalışmalarının İSKİ tarafından gerçekleştirileceğini belirten Alp, bu çalışmaların gelecekte yaşanabilecek afetlere karşı önlem alınması açısından öncelik taşıdığını vurguladı. Altyapı tamamlanmadan yapılacak konut üretiminin kalıcı risk yaratacağı, bu nedenle ıslah takviminin dönüşüm hızını doğrudan etkileyeceği değerlendiriliyor.
2027 Hedefi ve Gayrimenkul Piyasasına Olası Etkileri
Alp, "Hedefimiz 2027 yılı içerisinde Ayazağa bölgesinde ada bazlı en az 2-3 adayı dönüştürecek şekilde çalışmaları gerçekleştirmek" ifadesiyle takvimi netleştirdi. Bütün Ayazağa'nın dönüştürülmek istendiğini de ekledi. Gayrimenkul piyasası açısından bu hedef, bölgede arzın aşamalı olarak yenileneceğine işaret ediyor. Dönüşüm sürecine giren ada ve parsellerde satış kararlarının yavaşlaması, kısa vadede işlem hacmini düşürebilir; ancak yeni yapı stokunun devreye girmesiyle birlikte bölgenin deprem güvenliği algısının güçlenmesi beklenir. Yatırımcı açısından kritik nokta, hangi adaların ilk etapta dönüşüme gireceğini ofisten takip etmek ve kıymet takdiri süreçlerine erken katılmak.
Vatandaş ve Yatırımcı İçin Pratik Rehber
Ayazağa'da mülk sahibi olanlar veya bölgeden konut almayı düşünenler için ofisin sunduğu bilgilendirme, karar süreçlerini şekillendirecek nitelikte. Aşağıdaki adımlar, kaynak metindeki bilgiler ışığında öne çıkan başlıklar:
- Ofise başvuru: Her iki dönüşüm yöntemi hakkında bilgilendirme ve uzlaşma süreçleri ofis üzerinden yürütülüyor; ofis vatandaşlar istediği sürece açık kalacak.
- Komşularla anlaşma: "Yarısı Bizden" için komşular arası uzlaşma ve müteahhit seçimi şart; alan bazlı model için toplu talep gerekiyor.
- Kıymet takdiri: Alan bazlı dönüşümde mevcut kıymet takdiri ve maliyetler hesaplanıyor, Cumhurbaşkanlığı kararıyla indirim sağlanıyor.
- Ödeme planı: Alan bazlı modelde ödemenin uzun vadede kolaylıklarla sağlandığı belirtiliyor.
- Yıkım takibi: Dere ıslahı kapsamında kaldırılması gereken yapıların yıkımı sürüyor; süreç Valilik koordinasyonunda ilerliyor.
Bölge Dinamikleri: Ayazağa Neden Stratejik?
Sarıyer ilçesine bağlı Ayazağa, İstanbul'un kuzey aksında hem konut hem de ticari hareketliliğin kesiştiği bir bölge. Sel felaketinin ardından gündeme gelen dönüşüm, bölgenin imaj ve güvenlik algısını yeniden şekillendirecek. Ruhsatsız ve kaçak yapıların yoğunluğu, dönüşüm sonrası ortaya çıkacak yeni stokun nitelik farkını belirginleştiriyor. Ancak kaynak metinde bölgeye özgü m² fiyatı, kira getirisi veya yıllık değişim oranı gibi sayısal piyasa verisi yer almıyor; bu nedenle fiyat etkisine ilişkin değerlendirmeler niteliksel düzeyde kalıyor. Yine de dönüşümün tamamlanmasıyla birlikte bölgede deprem yönetmeliğine uygun, ruhsatlı konut arzının artması, alıcı profilinin kredi kullanımına daha uygun segmentlere kaymasına zemin hazırlayabilir.
Riskler ve Belirsizlikler
Dönüşüm sürecinin hızı, dere ıslahı takvimine ve ada bazlı uzlaşma oranlarına bağlı. 2027 hedefi ada bazlı 2-3 adayla sınırlı tutulduğu için bölgenin tamamının dönüşümü kademeli bir takvime yayılacak. Vatandaşlar açısından en önemli belirsizlik, kıymet takdiri ile maliyet hesabının nasıl sonuçlanacağı ve indirimlerin ödeme planına nasıl yansıyacağı. Yatırımcı açısından ise süreçteki gecikmelerin kira gelirine etkisi ve yıkım döneminde oluşabilecek geçici boşluklar takip edilmesi gereken başlıklar arasında.
Sonuç Yerine: Ayazağa Dönüşümünün Özeti
Anadolu Ajansı'nın duyurduğu gelişme, sel sonrası Ayazağa'da kalıcı çözümün iki ayaklı bir modele dayandığını gösteriyor: hızlı bireysel dönüşüm için "Yarısı Bizden" kampanyası, kapsamlı yenileme için alan bazlı dönüşüm. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ofisi, bu iki modelin vatandaşa anlatıldığı ve uzlaşmanın arandığı merkez olarak işlev görüyor. ProX perspektifinden bakıldığında, bölgede mülk sahibi olanlar için ofisle erken temas kurmak, kıymet takdiri ve uzlaşma süreçlerinde avantaj sağlayabilir; yatırımcılar için ise 2027 hedefi doğrultusunda hangi adaların önceliklendirildiğini izlemek, bölgeye yönelik kararların temel dayanağı olacak.