Türkiye Büyük Millet Meclisi Plan ve Bütçe Komisyonu, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 17 Eylül 2026 tarihli kararlarıyla tasfiyesine hükmedilen bazı yatırım fonlarına ilişkin kapsamlı bir kanun teklifini kabul etti. Anadolu Ajansı'nın aktardığına göre teklif, tasfiye sürecinin adil, şeffaf ve etkin yürütülmesini, fon malvarlığından hukuka aykırı biçimde çıkarılan değerlerin geri kazanılmasını ve doğan kayıp ile zararın sorumlulardan tahsil edilerek hak sahibi fon pay sahiplerine ödenmesini amaçlıyor. Düzenleme, yalnızca belirli fonları kapsıyor ve diğer yatırım fonları için genel ya da sürekli bir tasfiye rejimi oluşturmuyor. Gayrimenkul yatırımcısı açısından bu gelişme, portföyünde fon bulunan ya da dolaylı olarak gayrimenkul finansmanına maruz kalan tasarruf sahiplerinin hukuki koruma çerçevesini doğrudan ilgilendiriyor.
Tasfiye kararı hangi fonları kapsıyor ve süreç nasıl işleyecek?
Düzenleme, SPK'nın 17 Eylül 2026 tarihli kararlarıyla tasfiyesine karar verilen fonlardan, kanunun yayımı tarihinde tasfiyesi henüz tamamlanmamış olanları kapsıyor. Tasfiye işlemleri SPK'nın gözetim ve denetiminde, görevlendirilen tasfiye kuruluşları tarafından yürütülecek; Kurul sürecin aşamalarını, varlık tespitini, nakde çevirme ve değerleme esaslarını, pay sahipliğinin belirlenmesini, ara ve nihai ödemeleri ile dağıtım sırasını belirlemeye yetkili olacak. Bu yapı, yatırımcı için öngörülebilir bir takvim ve denetim güvencesi anlamına geliyor.
Teklifin ayırt edici yönü, kapsamının dar tutulması. Kaynak metne göre hükümler, belirtilen fonlar dışındaki diğer yatırım fonları bakımından genel veya sürekli bir tasfiye ve sorumluluk rejimi doğurmayacak. Yani bu düzenleme, sektörün tamamına yönelik kalıcı bir yapısal değişiklik değil; belirli bir sorunlu fon grubuna özgü, hedefli bir müdahale niteliği taşıyor.
Tasfiye kuruluşları hangi ilkelerle hareket edecek?
Tasfiye ile görevli kuruluşlar, yatırımcı menfaatini, ilgili varlığın piyasa koşullarını ve fon portföy yapısını gözeterek mümkün olan en yüksek ekonomik değeri elde etmek için gerekli özeni göstermekle yükümlü olacak. Bu, özellikle gayrimenkul ve diğer likit olmayan varlıkların hızlı ve değerinin altında elden çıkarılmasını önlemeye dönük bir güvence olarak okunabilir. Fon varlıklarının korunması ve pay sahiplerinin ortak menfaati, tasfiye kararlarının temel ölçütü hâline geliyor.
Borsada oluşan fiyatın ilgili varlığın gerçek değerini yansıtmadığı veya tasfiyeyi geciktireceği hallerde Kurul, farklı satış yöntemlerine izin verebilecek. Kaynak metinde sayılan araçlar arasında geri alım, hâkim ortağa satma hakkı, toptan satış ve özel işlem bildirimi ile geçici olarak farklı bir fiyat marjı uygulanması yer alıyor. Ayrıca Kurul, tasfiye kuruluşlarının talebi üzerine varlıkların Borsa dışında satışına onay verebilecek ve bu satışlarda yatırım fonlarına ilişkin kısıtlamalar uygulanmayacak.
Gayrimenkul yatırımcısı için ne anlama geliyor?
Gayrimenkul perspektifinden bakıldığında düzenlemenin önemi, fon portföylerinde yer alan taşınmaz ve taşınmaza dayalı varlıkların tasfiye sürecinde nasıl değerleneceğinde düğümleniyor. Gayrimenkul, likit bir varlık sınıfı olmadığı için acele satışta değer kaybı riski yüksektir. Teklifin "mümkün olan en yüksek ekonomik değer" ilkesi ve Borsa dışı satış gibi esnek araçları devreye alma yetkisi, bu riski azaltmaya yönelik bir çerçeve sunuyor.
Öte yandan Borsada veya Borsa dışında yapılacak satışlarda varlıkları satın alan yatırımcıların, bu varlıkları belirli bir süre Borsada satamayacağına ve bu sonucu doğuracak işlemlerde bulunamayacağına Kurulca karar verilebilecek. Bu hüküm, tasfiye sürecinde oluşabilecek spekülatif alım-satım dalgalanmalarını sınırlamayı hedefliyor. Taşınmaz ağırlıklı portföylerde bu tür bir kilitleme, fiyat istikrarı açısından dengeleyici bir işlev görebilir.
Geri kazanım ve ödeme mekanizması nasıl kurgulanıyor?
Tasfiye sürecinde tahsil edilen tutarlar, fonun yönetimi ve tasfiyesi için yapılan zorunlu giderler düşüldükten sonra tasfiye malvarlığına dahil edilecek. Tasfiye tamamlandıktan sonra tahsil edilen tutarlar ise mükerrer ödemeye yol açmayacak şekilde geri kazanım hesabına aktarılacak. Bu iki aşamalı yapı, hem düzenli dağıtımı hem de sonradan geri kazanılan değerlerin hak sahiplerine ulaşmasını güvence altına almayı amaçlıyor.
Kaynak metne göre teklif kapsamında bazı tanımlar ve kısaltmalar da hüküm altına alınıyor. Bu teknik düzenlemeler, uygulamada farklı kurumlar arasındaki görev ve yetki sınırlarının netleşmesine katkı sağlıyor.
Kurumlar arası bilgi paylaşımı ve gizlilik dengesi
Merkezi Kayıt Kuruluşu AŞ, Takasbank, Borsa İstanbul AŞ, Türkiye Bankalar Birliği, tasfiye ile görevli kuruluşlar, portföy yönetim şirketleri, portföy saklama kuruluşları ile diğer sermaye piyasası kurumları ve kamu kurumları, düzenlemenin uygulanması için gerekli bilgi ve belgeleri SPK'ya, Yatırımcı Tazmin Merkezine ve/veya Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna talepleri üzerine gecikmeksizin vermekle yükümlü olacak.
Kaynak metin, bu kurumların özel mevzuatlarındaki gizlilik ve sır saklama hükümlerine dayanarak bilgi vermekten imtina edemeyeceğini de düzenliyor. Bu, tasfiye sürecinde bilgi akışının tıkanmasını önleyen kritik bir hüküm. Gayrimenkul ve finansman zincirinde birden fazla kurumun taraf olduğu işlemlerde, bilgi paylaşımının hızlanması geri kazanım sürecini doğrudan hızlandırabilir.
Kapsam ve karşılaştırma: ne değişiyor, ne değişmiyor?
Aşağıdaki tablo, düzenlemenin kapsamını ve sınırlarını kaynak metindeki bilgilerle özetliyor. Tablo, teklifin hangi fonlara uygulandığını ve hangi alanlarda yetki tanıdığını net biçimde ayırt etmeyi kolaylaştırıyor.
| Konu | Düzenlemenin kapsamı | Kapsam dışı / sınır |
|---|---|---|
| Kapsanan fonlar | SPK'nın 17 Eylül 2026 tarihli kararlarıyla tasfiyesine karar verilen ve yayım tarihinde tasfiyesi tamamlanmamış fonlar | Belirtilenler dışındaki diğer yatırım fonları |
| Tasfiye yürütücüsü | SPK gözetim ve denetiminde tasfiye ile görevli kuruluşlar | Genel veya sürekli bir tasfiye rejimi oluşturulmuyor |
| Satış yöntemleri | Geri alım, hâkim ortağa satma hakkı, toptan satış, özel işlem bildirimi, geçici farklı fiyat marjı, Borsa dışı satış | Borsa dışı satışta yatırım fonu kısıtlamaları uygulanmıyor |
| Alıcı tarafı | Kurulca belirlenirse varlıkların belirli süre Borsada satılamaması | Süre ve koşullar Kurul kararına bağlı |
| Bilgi paylaşımı | MKK, Takasbank, Borsa İstanbul, TBB, portföy şirketleri, saklama kuruluşları ve kamu kurumları gecikmeksizin bilgi vermekle yükümlü | Gizlilik ve sır saklama hükümlerine dayanarak imtina edilemez |
Yatırımcı ve tasarruf sahibi için pratik çıkarımlar
Bu düzenleme, doğrudan gayrimenkul alım-satımını değil, fon yapıları üzerinden gayrimenkule ve diğer varlıklara yatırım yapan tasarruf sahiplerini ilgilendiriyor. Sürecin şeffaf yürütülmesi, değerleme esaslarının SPK tarafından belirlenmesi ve geri kazanılan tutarların pay sahibine ödenmesi, yatırımcı güvenini tazeleyen unsurlar olarak öne çıkıyor. Aşağıdaki maddeler, süreçten etkilenebilecek yatırımcıların dikkat etmesi gereken noktaları özetliyor:
- Tasfiye kapsamı kontrolü: Yatırımcı, elindeki fonun SPK'nın 17 Eylül 2026 tarihli kararları kapsamında olup olmadığını ve tasfiyesinin tamamlanıp tamamlanmadığını takip etmeli.
- Pay sahipliği tespiti: Ödemelerin doğru kişiye ulaşması için fon pay sahipliğinin belirlenme şekli ve dağıtım sırası SPK tarafından belirlenecek; kayıt ve belgelerin güncel tutulması önem taşıyor.
- Ara ve nihai ödeme takibi: Tasfiye sürecinde ara ödemeler yapılabileceği gibi, tasfiye sonrası geri kazanımlar ayrı bir hesap üzerinden aktarılacak; mükerrer ödeme yapılmayacak.
- Değerleme ve satış yöntemi: Gayrimenkul gibi likit olmayan varlıklarda Borsa dışı satış ve alternatif yöntemler gündeme gelebileceğinden, acele satış kaynaklı değer kaybı riski azaltılmaya çalışılıyor.
- Kurumsal bilgi akışı: İlgili kurumların bilgi verme yükümlülüğü, sürecin şeffaflığını ve hızını artırıcı bir unsur olarak değerlendirilebilir.
Sonraki adımlar ve beklenti
Teklifin komisyon aşamasını geçmesi, sürecin henüz tamamlandığı anlamına gelmiyor; düzenlemenin yasalaşma süreci ve ardından SPK'nın ikincil düzenlemeleri belirleyici olacak. Kaynak metne göre Kurul; tasfiye aşamalarını, varlık tespitini, nakde çevirme ve değerleme esaslarını, pay sahipliğinin belirlenmesini, ara ve nihai ödemeyi, dağıtım sırasını ve diğer usul-esasları belirlemeye yetkili olacak. Bu yetki alanı, uygulamanın ayrıntılarının kanun metninden çok Kurul düzenlemeleriyle şekilleneceğini gösteriyor.
Gayrimenkul piyasası açısından kritik soru şu: Tasfiye sürecine giren fonların portföylerindeki taşınmaz ve taşınmaza bağlı varlıklar, piyasa koşulları gözetilerek mi yoksa hızlı nakde çevirme baskısıyla mı satılacak? Teklifin "mümkün olan en yüksek ekonomik değer" ilkesi ve Borsa dışı satış esnekliği, ilk senaryoya işaret ediyor. Ancak bu varlıkların hangi fiyat seviyesinden alıcı bulacağı, yerel arz-talep dengesine ve dönemsel piyasa koşullarına bağlı olarak şekillenecek.
Yatırımcılar için en sağlıklı yaklaşım, süreci hem kanun metni hem de SPK'nın uygulama düzenlemeleri üzerinden izlemek; fon bazında tasfiye takvimini ve ödeme aşamalarını düzenli olarak kontrol etmek. ProX Karar Motoru'nun portföy ve varlık takibi yaklaşımı, bu tür çok aktörlü süreçlerde bilgi akışını ve karar kalitesini destekleyici bir çerçeve sunuyor.