Türkiye'nin alışveriş merkezi (AVM) piyasası, 2026 yılının ilk yarısında dikkat çekici bir dönüşüm sürecinden geçiyor. Pandemi sonrası toparlanma, e-ticaretin yükselişi ve değişen tüketici alışkanlıkları, perakende gayrimenkul sektörünün dinamiklerini yeniden şekillendiriyor. Özellikle büyük şehirlerdeki AVM'lerde doluluk oranlarının artışı ve kira bedellerindeki bölgesel farklılaşma, yatırımcılar için yeni fırsatlar ve riskler barındırıyor. Ekspertiz PROX olarak hazırladığımız bu kapsamlı raporda, sektör profesyonellerinin perspektiflerini ve güncel piyasa verilerini bir araya getirerek, 2026 yılı AVM piyasasına dair en güncel trendleri sizler için analiz ediyoruz.
Hızlı Özet
Türkiye genelinde AVM doluluk oranları, 2026 yılı itibarıyla ortalama %85 seviyesine ulaşmış durumda. Bu oran, 2025 yılına kıyasla %3’lük bir artışı temsil ediyor. En yüksek doluluk oranları, sırasıyla İstanbul (%92), Ankara (%89) ve İzmir'de (%87) gözlemlenirken, Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerindeki AVM'lerde bu oran %70'in altına düşebiliyor. Kira trendlerinde ise, metrekare başına ortalama kira bedeli İstanbul'un lüks AVM'lerinde 2.500 TL ile 4.000 TL arasında değişirken, Anadolu şehirlerinde bu rakam 500 TL ile 1.200 TL aralığına geriliyor. Sektör uzmanları, önümüzdeki dönemde karma kullanımlı projelerin ve deneyim odaklı perakende alanlarının ön plana çıkacağını belirtiyor.
Detaylı Bölgesel Analiz
İstanbul, Türkiye AVM piyasasının lokomotifi olmaya devam ediyor. Şehirdeki toplam AVM sayısı 100'ü aşarken, özellikle Beşiktaş, Şişli ve Kadıköy gibi merkezi ilçelerdeki AVM'lerde doluluk oranları %95 seviyelerine ulaşıyor. Bu bölgelerde metrekare satış fiyatlarının 199.015 TL gibi rekor seviyelere çıkması, AVM kiralarını da doğrudan etkiliyor. Bir perakende gayrimenkul danışmanı olan Ahmet Yılmaz, "İstanbul'da AVM yatırımı yapmak, yüksek maliyetlerine rağmen hala en karlı seçeneklerden biri. Ancak artık yatırımcılar, sadece lokasyon değil, aynı zamanda AVM'nin konsepti ve kiracı profili konusunda da çok daha seçici davranıyor." diyor.
Ankara'da ise durum biraz daha farklı. Başkentteki AVM'lerde doluluk oranları İstanbul'a yakın olsa da, kira bedelleri belirgin şekilde daha düşük. Çankaya ilçesinde metrekare satış fiyatı 66.632 TL seviyesinde seyrederken, AVM kiraları ortalama 1.500 TL/m² civarında. Sektör temsilcileri, Ankara pazarının daha istikrarlı ancak büyüme potansiyelinin İstanbul kadar yüksek olmadığını vurguluyor. Özellikle son dönemde açılan yeni AVM'lerin, mevcut alışveriş merkezleri üzerinde rekabet baskısı yarattığı gözlemleniyor.
Ege Bölgesi'nde İzmir ve Muğla öne çıkıyor. İzmir'de ortalama metrekare satış fiyatı 47.654 TL iken, Çeşme gibi turistik ilçelerde bu rakam 145.398 TL'ye kadar çıkıyor. Muğla, özellikle Bodrum'un etkisiyle Türkiye'nin en pahalı ikinci ili konumunda. Bodrum'daki AVM'lerde kira bedelleri, yaz sezonunda %30'a varan oranlarda artış gösteriyor. Bir emlak analisti, "Turizm bölgelerindeki AVM'ler, mevsimsel dalgalanmalara karşı daha hassas. Ancak doğru yönetildiğinde, yıllık bazda çok ciddi getiriler elde etmek mümkün." şeklinde konuşuyor.
Anadolu'nun diğer büyük şehirlerinde ise durum daha karmaşık. Bursa, Antalya ve Mersin gibi illerde AVM doluluk oranları %80'in üzerinde seyrederken, kira bedelleri bölgesel ekonomik koşullara göre şekilleniyor. Örneğin, Antalya'da metrekare satış fiyatı 61.295 TL iken, AVM kiraları turizm sezonunda 1.800 TL/m²'ye kadar çıkabiliyor. Diyarbakır ve Şanlıurfa gibi Güneydoğu illerinde ise doluluk oranları daha düşük (%65-70) ve kira bedelleri 400-600 TL/m² aralığında.
Karşılaştırmalı Tablo: 2026 AVM Piyasası Göstergeleri
Aşağıdaki tablo, Türkiye'nin önde gelen şehirlerindeki AVM piyasasına dair temel göstergeleri özetlemektedir. Veriler, Ekspertiz PROX tarafından derlenen güncel piyasa analizlerine dayanmaktadır.
| Şehir | Ortalama m² Satış Fiyatı | AVM Doluluk Oranı | Ortalama AVM Kira (TL/m²) |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 61.834 TL | %92 | 2.500 - 4.000 TL |
| Ankara | 37.973 TL | %89 | 1.200 - 1.800 TL |
| İzmir | 47.654 TL | %87 | 1.000 - 1.500 TL |
| Antalya | 61.295 TL | %85 | 1.500 - 2.000 TL |
| Bursa | 39.186 TL | %82 | 800 - 1.200 TL |
| Diyarbakır | 31.951 TL | %68 | 400 - 600 TL |
Sonuç ve Öneriler
2026 yılı itibarıyla Türkiye AVM piyasası, bölgesel farklılıkların belirginleştiği, yatırımcıların daha seçici davrandığı bir döneme girmiş bulunuyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerdeki AVM'ler yüksek doluluk oranları ve kira bedelleriyle cazibesini korurken, Anadolu'nun diğer şehirlerinde daha dikkatli bir analiz gerekiyor. Sektör uzmanları, özellikle karma kullanımlı projelerin (konut, ofis, AVM entegrasyonu) ve deneyim odaklı perakende alanlarının (eğlence, yeme-içme, etkinlik) önümüzdeki dönemde daha fazla talep göreceğini öngörüyor. Ayrıca, e-ticaretin yükselişine karşı AVM'lerin online platformlarla entegrasyonu ve 'click & collect' gibi hizmetler sunması, rekabet avantajı sağlayacak faktörler arasında yer alıyor. Ekspertiz PROX olarak, yatırımcılara AVM yatırımı yapmadan önce mutlaka detaylı bir fizibilite çalışması yapmalarını, bölgesel ekonomik göstergeleri ve tüketici alışkanlıklarındaki değişimleri yakından takip etmelerini öneriyoruz.