2026'da Türkiye AVM Piyasası: Doluluk ve Kira Dinamikleri
2026 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'deki alışveriş merkezleri, dijital perakendenin yaygınlaşmasına karşın fiziksel mağazacılık açısından güçlü bir ivme yakaladı. Ülke genelinde faaliyet gösteren 450'nin üzerinde AVM, toplam 12 milyon metrekare kiralanabilir alanı kapsıyor. Ortalama doluluk oranı %92'ye dayanırken, yıllık kira artışları %30-40 bandında gerçekleşti. Bu tablo, mağaza zincirlerinin şehir merkezlerindeki talebinin henüz dinmediğini, hatta yeniden güçlendiğini yansıtıyor.
Kira metrekareleri metropoller arasında belirgin bir yayılım sunuyor. İstanbul'da ortalama m2 kirası 50.000-90.000 TL arasında değişiyor; Zorlu Center ve İstinye Park'ta 85.000-90.000 TL'ye varan rakamlar kaydedilirken, Kanyon ve Emaar Square de üst segmentte yer alıyor. Ankara'da Kentpark, Armada ve Next Level bölgesinde 20.000-40.000 TL, İzmir'de Hilltown, Ege Perla ve MaviBahçe ekseninde 30.000-50.000 TL gözlemleniyor. Geçen yıla kıyasla bu fiyatlar %25-35 yükseldi.
İstanbul, Ankara ve İzmir: Bölgesel Kira Tablosu
İstanbul, 120'den fazla AVM ile Türkiye'deki toplam kiralanabilir alanın neredeyse %40'ını tek başına tutuyor. Doluluk oranları %93-96 arasında seyrediyor. Kadıköy'de bulunan Optimum ve Akasya Acıbadem yakınlarında m2 kiraları 70.000 TL'ye ulaşıyor. Beşiktaş'taki Zorlu Center ve Akmerkez'de 80.000 TL'nin üzerinde rakamlar konuşuluyor. Şişli'de Cevahir ve Kanyon, Bakırköy'de Capacity, Üsküdar'da Akasya Acıbadem yoğun talep gören merkezler arasında.
Ankara'da doluluk oranları %90-93 civarında. Çankaya'daki Kentpark ve Armada'da m2 kiraları 35.000 TL'ye yaklaşırken, Yenimahalle'deki Ankamall ve Next Level çevresinde 30.000 TL seviyeleri görülüyor. Keçiören ve Mamak gibi ilçelerde ise daha ulaşılabilir fiyatlı alternatifler gündeme geliyor.
İzmir'de doluluk %89-92 arasında. Konak'taki Ege Perla ve MaviBahçe'de m2 fiyatları 45.000 TL'ye dayanıyor. Bornova'da Hilltown ve ÖzdilekPark, Karşıyaka'da Hilltown Karşıyaka 40.000 TL bandında işlem görüyor. Buca'daki yeni gelişen alanlar ise giriş seviyesi yatırımlar için takip ediliyor.
| Şehir | İlçe | Örnek AVM | Doluluk | m2 Kira (TL) |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Beşiktaş | Zorlu Center | %95-96 | 85.000-90.000 |
| İstanbul | Şişli | Kanyon, Cevahir | %94-95 | 75.000-85.000 |
| İstanbul | Kadıköy | Akasya Acıbadem | %93-94 | 65.000-70.000 |
| Ankara | Çankaya | Kentpark, Armada | %91-93 | 30.000-35.000 |
| Ankara | Yenimahalle | Ankamall, Next Level | %90-92 | 25.000-30.000 |
| İzmir | Konak | Ege Perla, MaviBahçe | %90-92 | 40.000-45.000 |
| İzmir | Bornova | Hilltown, ÖzdilekPark | %89-91 | 35.000-40.000 |
2024-2026 Döneminde Perakendedeki Yeniden Canlanma
Piyasa hareketliliğinin arkasında e-ticaret devlerinin fiziksel mağazacılığa dönüşü var. Trendyol 2025'te İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere 10 yeni mağaza açtı; Vadistanbul, Ankara Next Level ve İzmir Optimum bu yeni noktalardan bazıları. Hepsiburada 8 yeni lokasyon ekledi. Pazarama elektronik kategorisindeki mağazalarını genişletti. Bu markaların AVM içinde yer alması, ziyaretçi trafiğini artırırken kira piyasasına da baskı oluşturdu.
Pandemi sonrası dönemde tüketicilerin mağaza içi deneyime dönüşü de gözlemlenen bir diğer unsur. 2025'te AVM ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre %15 arttı. 2024'te %88 olan ortalama doluluk oranı 2026'da %92'ye çıktı. Yıllık kira artışları ise 2024'te %25 iken 2026'da %35'e ulaştı.
Yatırımcı Açısından Seçilecek AVM ve Sözleşme Kriterleri
Yatırım kararı verirken AVM'nin doluluk oranı ve kiracı yapısı öne plana çıkıyor. İstanbul'da Zorlu Center, Kanyon, Cevahir ve Emaar Square; Ankara'da Kentpark, Armada ve Next Level; İzmir'de Hilltown, Ege Perla ve MaviBahçe gibi merkezler, yüksek ziyaretçi trafiği ve güçlü marka karması nedeniyle tercih edilebilir.
Kira sözleşmelerinde enflasyon endeksli artış maddeleri kritik. 2026'da yıllık TÜFE artışının %30-40 bandında kalması öngörülüyor; sabit kira artışları bu ortamda reel getiriyi eritebilir. Ayrıca ulaşım projeleriyle entegre lokasyonlar değer kazanıyor. İstanbul'da İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin yeni metro hatlarına yakın AVM'ler, Ankara'da Büyükşehir Belediyesi'nin EGO otobüs ve Başkentray bağlantılarına yakın merkezler, İzmir'de ise İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin tramvay ve metro hatlarıyla kesişen noktalar öne çıkıyor.
Ekspertiz PROX'un aylık yayınladığı piyasa raporları, güncel m2 fiyatları, doluluk oranları ve kira trendleri açısından yatırımcılara kaynak sağlıyor. 2026'nın ikinci yarısında İstanbul'un Anadolu Yakası'nda, özellikle Kadıköy, Üsküdar ve Maltepe çevresindeki AVM'lerde yeni kiralama fırsatları oluşabilir.
2026'nın İkinci Yarısına Dair Beklentiler
Türkiye AVM piyasası 2026'da dijital dönüşümle birlikte varlığını sürdürüyor. Doluluk oranlarındaki yukarı yönlü seyir ve kira artışları, perakende gayrimenkulünün hala yatırım için cazip bir alan olduğunu ortaya koyuyor. Başarılı bir pozisyon almak isteyen yatırımcıların bölgesel farklılıkları, marka profilini ve belediye ulaşım projelerini bir arada değerlendirmesi gerekiyor. Ekspertiz PROX verileri bu süreçte yatırımcılara yol gösterirken, 2026 yılı AVM yatırımları için hareketli bir dönem bekleniyor.