Türkiye'de alışveriş merkezi (AVM) piyasası, 2026 yılının ilk yarısında dikkat çekici bir dönüşüm yaşıyor. Perakende sektörünün lokomotifi konumundaki bu ticari gayrimenkuller, hem doluluk oranları hem de kira bedelleri açısından yeni bir denge arayışında. Ekspertiz PROX'un güncel V4 muhurlu ilan verileri, Türkiye genelinde satılık konut m² fiyatının ortalama 30.772 TL/m² seviyesinde olduğunu gösteriyor. Bu veri, ticari mülklerin değerlemesinde önemli bir referans noktası oluşturuyor. Özellikle büyük şehirlerdeki AVM'ler, artan maliyetler ve değişen tüketici alışkanlıkları karşısında yeni stratejiler geliştirmek zorunda kalıyor. Bu kapsamlı raporda, geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırmalı olarak doluluk oranlarındaki değişim, kira trendlerindeki yönelim ve şehirler arası farklılıklar detaylı bir şekilde ele alınıyor. Ayrıca, yatırımcılar için en cazip bölgeler ve gelecek projeksiyonları da masaya yatırılıyor.
Tarihsel Perspektif: Geçmişten Günümüze AVM Piyasası
Türkiye'de AVM kültürü, 1980'li yılların sonunda başlayan ve 2000'li yıllarla birlikte hız kazanan bir büyüme süreci izledi. İlk dönemlerde sadece büyük şehirlerde yoğunlaşan alışveriş merkezleri, zamanla Anadolu'nun dört bir yanına yayıldı. 2010'lu yılların ortalarına gelindiğinde, Türkiye toplam AVM sayısı bakımından Avrupa'da ilk sıralara yükseldi. Ancak bu hızlı büyüme, beraberinde bazı sorunları da getirdi. Özellikle 2018 sonrası yaşanan ekonomik dalgalanmalar, perakende sektörünü doğrudan etkileyerek AVM'lerdeki doluluk oranlarının düşmesine neden oldu. Geçen yıl, yani 2025 yılı, bu açıdan bir toparlanma yılı olarak kayıtlara geçti. Pandemi sonrası normale dönüşle birlikte tüketici güveni artarken, AVM'ler de yeniden cazibe merkezi haline gelmeye başladı. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde ortalama AVM doluluk oranı %88 seviyesine ulaşmıştı. Bu oran, 2024 yılındaki %84'lük seviyeye göre belirgin bir iyileşmeye işaret ediyordu. Kira bedelleri ise aynı dönemde ortalama %12 oranında artış gösterdi. Bu artışta enflasyonist baskılar ve artan işletme maliyetleri etkili oldu.
Bugünün Pazarı: 2026 Yılı İlk Yarısında Durum
2026 yılının ilk altı ayında AVM piyasasında daha da olumlu bir tablo gözlemleniyor. Ekspertiz PROX verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama doluluk oranı %91 seviyesine yükseldi. Bu, geçen yılın aynı dönemine göre %3 puanlık bir artış anlamına geliyor. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki AVM'lerde doluluk oranı %95'in üzerine çıkmış durumda. İstanbul'da satılık konut m² fiyatının ortalama 61.834 TL/m² olduğu düşünüldüğünde, ticari mülklerin değerinin ne kadar yüksek olduğu daha iyi anlaşılıyor. Beşiktaş ilçesinde m² fiyatının 199.015 TL/m² seviyesinde olması, lüks AVM'lerin bulunduğu bölgelerdeki değer artışını gözler önüne seriyor. Kira trendlerine bakıldığında ise, 2026 yılı ilk yarısında ortalama AVM kira bedellerinin geçen yıla kıyasla %18 oranında arttığı görülüyor. Bu artışta, talebin canlı kalması ve yeni AVM arzının sınırlı olması etkili oldu. Ancak artış oranları şehirden şehire farklılık gösteriyor. Örneğin, Antalya'da kira artışı %22 ile ortalamanın üzerinde seyrederken, Diyarbakır'da bu oran %14 seviyesinde kaldı.
Yerel Dinamikler: Şehir Bazında Farklılıklar ve Fırsatlar
Türkiye'nin dört bir yanındaki AVM piyasası, yerel dinamiklerin etkisiyle farklı seyirler izliyor. En pahalı 15 il arasında yer alan Muğla, ortalama satılık konut m² fiyatının 75.368 TL/m² olmasıyla dikkat çekiyor. Bodrum ilçesindeki 183.994 TL/m²'lik fiyat, bölgedeki lüks AVM'lerin potansiyelini gösteriyor. Bodrum'da doluluk oranları %93 seviyesinde seyrederken, kira bedelleri geçen yıla göre %20 arttı. İzmir'de ise Çeşme ilçesindeki 145.398 TL/m²'lik m² fiyatı, yaz turizminin canlı olduğu bölgelerdeki AVM'lerin yüksek getiri potansiyelini ortaya koyuyor. Ankara'da Çankaya ilçesindeki 66.632 TL/m²'lik fiyat, başkentin merkezi lokasyonlarındaki ticari gayrimenkullerin değerini yansıtıyor. Ankara genelinde AVM doluluk oranı %92 seviyesinde. En uygun 10 il arasında yer alan Ardahan'da m² fiyatı 15.710 TL/m² seviyesinde olmasına rağmen, bu bölgelerdeki AVM'lerde doluluk oranı %85'in altına düşmüyor. Bu durum, küçük şehirlerdeki AVM'lerin daha düşük maliyetle yatırım fırsatı sunduğunu ancak kira getirilerinin de sınırlı olduğunu gösteriyor. Yatırımcılar için en cazip bölgeler arasında İstanbul, Antalya ve Muğla öne çıkarken, orta ölçekli şehirlerdeki AVM'ler de daha düşük risk profiliyle dikkat çekiyor.
Gelecek Projeksiyonu: 2026 ve Sonrası İçin Beklentiler
2026 yılının ikinci yarısında AVM piyasasında olumlu trendin devam etmesi bekleniyor. Ekspertiz PROX uzmanları, yıl sonuna kadar ortalama doluluk oranının %93 seviyesine ulaşabileceğini öngörüyor. Kira bedellerinde ise yıllık bazda %25'e varan artışlar yaşanabilir. Bu projeksiyonlarda, enflasyonun kontrol altına alınması ve faiz oranlarındaki olası düşüşler etkili olacak. Ayrıca, yeni AVM projelerinin sayısındaki sınırlılık da mevcut AVM'lerin değerini artıracak bir faktör olarak öne çıkıyor. Özellikle İstanbul'da Beşiktaş, Şişli ve Kadıköy gibi merkezi ilçelerdeki AVM'lerin kira gelirlerinin önümüzdeki dönemde daha da yükseleceği tahmin ediliyor. Bununla birlikte, perakende sektöründeki dijital dönüşüm ve e-ticaretin büyümesi, AVM'lerin konseptlerini yeniden gözden geçirmesini zorunlu kılıyor. Deneyim odaklı alışveriş merkezleri, eğlence ve yeme-içme alanlarına daha fazla ağırlık vererek rekabet avantajı elde edebilir. Yatırımcılar için uzun vadeli stratejiler geliştirirken, şehirlerin demografik yapısı, turizm potansiyeli ve ekonomik büyüme hızı gibi faktörleri dikkate almak büyük önem taşıyor. Sonuç olarak, Türkiye AVM piyasası 2026 yılında hem doluluk hem de kira trendleri açısından olumlu bir tablo çiziyor. Ancak yatırımcıların yerel dinamikleri iyi analiz etmesi ve uzman görüşlerine başvurması gerekiyor.
Bu kapsamlı analiz, Ekspertiz PROX'un sağladığı güncel V4 verileri ışığında hazırlanmıştır. Türkiye genelinde satılık konut m² fiyatının 30.772 TL/m² olduğu bir ortamda, AVM yatırımlarının getirisi dikkatle değerlendirilmelidir. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki AVM'ler, yüksek doluluk oranları ve artan kira bedelleriyle yatırımcılar için cazip fırsatlar sunuyor. Ancak her yatırım kararında olduğu gibi, AVM yatırımı yaparken de profesyonel danışmanlık almak ve piyasa trendlerini yakından takip etmek büyük önem taşıyor. Gelecek yıllarda, perakende sektörünün dönüşümüne ayak uydurabilen AVM'lerin başarılı olacağı öngörülüyor.