2026 İlk Çeyrek: İstanbul, Ankara, İzmir ve Anadolu AVM Piyasasında Kira ve Doluluk Haritası

Türkiye alışveriş merkezi sektörü, 2026 Nisan itibarıyla pandemi öncesini geride bırakan bir seyir izliyor. Ekspertiz PROX verilerine göre; ülke genelinde faaliyet gösteren AVM sayısı 450'yi aştı, toplam kiralanabilir alan yaklaşık 12 milyon metrekareye ulaştı. Fiziksel perakende, online kanalların tamamlayıcısı olarak konumlanırken; markalar İstanbul'un Levent semtinden Ankara'nın Söğütözü'süne, İzmir'in Konak'ından Bursa'nın Nilüfer ilçesine kadar genişleyen AVM ağında yeni mağaza açılışlarına devam ediyor. Bu talep patlaması, doluluk oranlarını 2025'in yüzde 91'inden 2026'da yüzde 94'e taşıdı. İstanbul'da metrekare başına aylık kira geliri ortalama 3.800 TL'ye çıkarken, Türkiye genelinde kira artışları bir yılda ortalama yüzde 35 gerçekleşti.

İstanbul: Levent'ten Metropol İstanbul'a Doluluk ve Kira Verileri

İstanbul, Türkiye AVM piyasasının hem en yüksek kiralı hem de en dolu kent profilini koruyor. Kent genelinde 120'nin üzerinde AVM bulunuyor ve bu alanların toplam kiralanabilir alanı 3,5 milyon metrekareyi aşıyor. Doluluk oranı yüzde 96 olarak ölçülüyor. Levent, Etiler, Nişantaşı ve Kadıköy gibi merkezi ilçelerdeki AVM'lerde metrekare kira bedelleri 5.000 TL'nin üzerine çıkarken; Esenyurt, Başakşehir ve Beylikdüzü gibi çevre ilçelerde 2.000 TL seviyelerine kadar gerileyebiliyor. Vadistanbul (Sarıyer), Zorlu Center (Beşiktaş), İstinyePark (Sarıyer), Metropol İstanbul (Ataşehir), Mall of Istanbul (Başakşehir), Emaar Square (Üsküdar) ve Torium (Esenyurt) gibi projeler, kendi bölgesindeki kira aralıklarını belirliyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin ulaşım yatırımları, özellikle metro hatlarının AVM'lere ulaşımını kolaylaştıran güzergahlarda kira talebini doğrudan etkiliyor.

Ankara ve İzmir'de AVM Kiraları Hangi Noktalarda?

Ankara'da AVM doluluk oranı yüzde 93 seviyesinde seyrediyor. Başkentteki kira artışları, 2025'e kıyasla yüzde 30 olarak gerçekleşti. Çankaya, Kavaklıdere ve Söğütözü bölgelerindeki Armada, Kentpark, Panora ve Ankamall gibi AVM'ler en yüksek kira seviyelerini oluşturuyor. Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin Çankaya ve Yenimahalle arasındaki raylı sistem bağlantıları, Söğütözü ve Kavaklıdere'deki AVM'lerin ulaşılabilirliğini artırıyor. Metrekare kira bedelleri İstanbul'a göre daha makul kalıyor; aylık 1.800 TL ile 3.200 TL arasında değişiyor. İzmir'de ise doluluk oranı yüzde 92 olarak kaydedildi. Konak Pier, Forum Bornova, İstinyePark İzmir ve Optimum İzmir gibi projelerde metrekare kira bedelleri 1.500 TL ile 2.800 TL arasında konumlanıyor. İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin Konak, Alsancak ve Bayraklı eksenli kentsel dönüşüm çalışmaları, bu bölgelerdeki AVM'lerin çevresel değerini ve dolayısıyla kira potansiyelini artırıyor.

Anadolu'da Bursa, Antalya, Adana, Gaziantep: Bölgesel Kira Farkları

Anadolu'nun büyük kentlerinde AVM piyasası bölgesel dinamiklerle hareket ediyor. Bursa'da Bursa Büyükşehir Belediyesi'nin Nilüfer ve Osmangazi eksenli imar düzenlemeleri, Kent Meydanı AVM, Korupark ve CarrefourSA Bursa çevresindeki kira hareketini şekillendiriyor. Bu projelerde doluluk oranı yüzde 90'ın üzerinde; metrekare kiralama bedelleri 1.200 TL ile 2.000 TL arasında değişiyor. Antalya'da Kepez, Konyaaltı ve Muratpaşa sınırlarındaki TerraCity, MarkAntalya ve Mall of Antalya çevresinde yaz sezonu kira artışları yüzde 40'a kadar ulaşabiliyor. Adana'da Seyhan ve Çukurova'daki Optimum Adana ile M1 Adana doluluk oranını yüzde 91 civarında tutuyor. Gaziantep'te Şehitkamil ve Şahinbey'deki Sanko Park ve Forum Gaziantep metrekare kira bedellerini 800 TL ile 1.500 TL arasında sabitliyor. Bu kentlerde belediyelerin yerel imar planları ve yeni konut projelerinin AVM'lere yakınlığı, kira değerlemelerinde belirleyici oluyor.

2020-2026 Dönemi: Doluluk Oranları Nasıl Yükseldi?

Türkiye AVM piyasası, 2020 yılında yüzde 60'lara kadar gerileyen doluluk oranlarından, 2022'de yüzde 75'e, 2024'te yüzde 85'e ve 2026'da yüzde 94'e ulaşarak adım adım toparlandı. Ekspertiz PROX uzmanları, bu canlanmada markaların fiziksel mağazalara olan güveninin yeniden tesis edilmesini, online satışların AVM'leri tamamlayıcı kanal olarak kullanılmasını ve kiraların yeniden müzakere edilmesini gerekçe gösteriyor. AVM'ler artık yalnızca alışveriş alanı değil; eğlence, yeme-içme ve sosyal etkinlik merkezi olarak konumlanıyor. Ancak yüksek enflasyon ve faiz oranlarının tüketici harcamalarını baskıladığını belirten ekonomistler, bu durumun ciroları olumsuz etkileyebileceğini söylüyor. 2025'te AVM ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre yüzde 12 artmıştı; 2026 ilk çeyreğinde bu artış yüzde 8'e geriledi. Uzmanlar, kira artışlarının sürdürülebilirliği için AVM yönetimlerinin ziyaretçi deneyimini iyileştirmesi ve dijital dönüşüme yatırım yapmasının şart olduğunu söylüyor.

Yatırımcı Rehberi: Hangi AVM'ler, Hangi Lokasyonlar?

2026 yılı AVM yatırımları için hem fırsat hem risk barındırıyor. Yatırımcıların AVM'nin yer aldığı bölgenin demografik yapısını, gelir seviyesini ve ulaşım erişimini analiz etmesi gerekiyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde merkezi konumdaki AVM'ler yüksek kira getirisi sunarken, giriş maliyetleri de yüksek kalıyor. Ekspertiz PROX verilerine göre İstanbul'da bir AVM'nin metrekare satış fiyatı 50.000 TL ile 90.000 TL arasında değişirken; Ankara'da bu rakam 20.000 TL ile 40.000 TL arasında seyrediyor. Güçlü markaların uzun vadeli kira sözleşmeleriyle yer aldığı AVM'ler, daha istikrarlı gelir akışı sağlıyor. Dijital dönüşüm yatırımları, online alışveriş entegrasyonu, sadakat programları ve akıllı mağaza uygulamaları AVM'lerin rekabet gücünü artırıyor. Yüksek faiz ortamında kredi maliyetleri artarken; enflasyonun düşüşe geçmesi kira artış hızını yavaşlatabilir. Ekspertiz PROX'un AVM piyasası raporları, bu dinamikleri takip eden yatırımcılar için güncel bir kaynak oluşturuyor.

Türkiye AVM piyasası 2026 yılının ilk çeyreğinde güçlü bir toparlanma içinde. Doluluk oranları rekor seviyelere ulaştı ancak yatırımcılar bölgesel farklılıkları, kira trendlerini ve makroekonomik koşulları bir arada değerlendirmeli. Doğru lokasyon ve etkin yönetimle perakende gayrimenkul hala cazip getiriler sunuyor. Ekspertiz PROX olarak sektördeki gelişmeleri izlemeye ve yatırımcılara güncel veriler aktarmaya devam ediyoruz.