Türkiye’nin perakende gayrimenkul sektörü, 2026 yılının ilk çeyreğinde dikkat çekici bir dönüşüm sürecinden geçiyor. Alışveriş merkezi (AVM) piyasasında doluluk oranları, geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 artışla ortalama %95 seviyesine ulaştı. Bu rakam, özellikle büyükşehirlerdeki AVM’lerin neredeyse tam kapasite çalıştığını gösteriyor. Kira trendlerinde ise enflasyonist baskılar ve e-ticaretin fiziksel mağazalarla entegrasyonu, metrekare başına kira bedellerini yukarı çekiyor. Ekspertiz PROX verilerine göre, İstanbul’da AVM kira bedelleri yıllık bazda ortalama %18 artarken, Ankara ve İzmir’de bu artış %12-15 aralığında gerçekleşti. Bu yazıda, Türkiye genelinde AVM piyasasının mevcut durumunu, bölgesel farklılıkları ve yatırımcılar için öne çıkan fırsatları detaylı bir şekilde analiz edeceğiz.
Özellikle son iki yılda e-ticaret devlerinin fiziksel mağazalara yönelmesi, AVM’lerin yeniden popülerlik kazanmasına yol açtı. Trendyol, AliExpress ve Pazarama gibi platformlar, online satış kanallarını fiziksel deneyim mağazalarıyla birleştirerek tüketiciye hibrit bir alışveriş deneyimi sunuyor. Bu durum, AVM’lerdeki kira talebini artırırken, doluluk oranlarını da rekor seviyelere taşıdı. Ekspertiz PROX’un son raporuna göre, İstanbul’da AVM doluluk oranı %96,5’e yükselirken, Ankara’da %94,2 ve İzmir’de %93,8 olarak kaydedildi. Bu veriler, perakende gayrimenkul yatırımının hala cazip bir alan olduğunu kanıtlıyor.
AVM Piyasasında Doluluk Oranları ve Kira Trendleri: Kapsamlı Bir Analiz
Türkiye genelinde AVM piyasası, 2026 yılının ilk çeyreğinde güçlü bir performans sergiliyor. Ekspertiz PROX verilerine göre, İstanbul’daki AVM’lerin metrekare başına ortalama kira bedeli 1.200 TL ile 2.500 TL arasında değişiyor. Bu rakam, geçen yılın aynı döneminde 1.000 TL ile 2.100 TL arasındaydı. Özellikle İstanbul’un Avrupa Yakası’ndaki lüks AVM’lerde (Zorlu Center, Kanyon gibi) kira bedelleri m2 başına 3.000 TL’ye kadar çıkarken, Anadolu Yakası’nda (Pendik, Kartal gibi) bu rakam 800 TL ile 1.500 TL arasında seyrediyor. Ankara’da ise ortalama kira bedeli m2 başına 600 TL ile 1.200 TL arasında değişiyor; Çankaya ve Kavaklıdere gibi merkezi ilçelerde bu rakam 1.500 TL’ye kadar yükseliyor. İzmir’de ise m2 kira bedelleri 500 TL ile 1.000 TL arasında, Bornova ve Karşıyaka gibi bölgelerde ise 1.200 TL’ye ulaşıyor.
Doluluk oranlarındaki artışın temel nedenleri arasında, e-ticaret şirketlerinin fiziksel mağaza açma stratejisi öne çıkıyor. Trendyol, 2025 yılında İstanbul’da 5 yeni fiziksel mağaza açarken, AliExpress Türkiye de 3 mağaza ile pazara girdi. Pazarama ise Ankara ve İzmir’de deneyim mağazaları açarak offline varlığını güçlendirdi. Bu gelişmeler, AVM’lerdeki boş alanların hızla dolmasını sağladı. Ayrıca, yabancı perakende markalarının Türkiye pazarına ilgisi de doluluk oranlarını destekliyor. Örneğin, İspanyol moda devi Zara, 2026’da İstanbul’da iki yeni mağaza açarken, İngiliz markası Marks & Spencer da Ankara’da bir mağaza açmayı planlıyor. Bu durum, AVM kira bedellerinin kısa vadede daha da artacağına işaret ediyor.
Kira trendlerinde dikkat çeken bir diğer nokta, enflasyon oranlarına endeksli kira artışları. 2025 yılında TÜFE’nin %35’in üzerinde seyretmesi, AVM kira sözleşmelerinde yıllık %30-40 aralığında artışlara neden oldu. 2026 yılında ise Merkez Bankası’nın faiz indirimleriyle birlikte enflasyonun %25-30 bandına gerilemesi bekleniyor. Bu durum, kira artış oranlarının da %20-25 seviyesine düşmesine yol açabilir. Ancak, yine de reel anlamda kira bedelleri yatırımcılar için cazip kalmaya devam ediyor. Ekspertiz PROX’un öngörüsüne göre, 2026 yılının ikinci yarısında AVM kira bedellerinde %10-15 oranında bir artış daha yaşanabilir.
Büyükşehirlerde AVM Piyasası: İstanbul, Ankara ve İzmir Karşılaştırması
İstanbul, Türkiye AVM piyasasının lokomotifi olarak öne çıkıyor. Şehirde toplam 110’dan fazla AVM bulunuyor ve toplam kiralanabilir alan 4,5 milyon metrekareyi aşıyor. İstanbul’da AVM doluluk oranı %96,5 ile rekor seviyede. En yüksek doluluk oranlarına sahip ilçeler arasında Beşiktaş (%98), Şişli (%97) ve Kadıköy (%96) yer alıyor. Bu ilçelerde m2 kira bedelleri 2.000 TL’nin üzerinde seyrediyor. Öte yandan, Esenyurt ve Başakşehir gibi gelişmekte olan bölgelerde doluluk oranı %92’ye kadar düşse de, bu bölgelerde kira bedelleri daha uygun (m2 başına 700-1.000 TL). Yatırımcılar için bu bölgeler, gelecekteki değer artış potansiyeli nedeniyle cazip fırsatlar sunuyor.
Ankara’da ise AVM piyasası daha dengeli bir yapıya sahip. Başkentte toplam 45 AVM bulunuyor ve toplam kiralanabilir alan 1,8 milyon metrekare. Doluluk oranı %94,2 olan Ankara’da en yüksek kira bedelleri Çankaya ve Kavaklıdere’de görülüyor (m2 başına 1.200-1.500 TL). Keçiören ve Yenimahalle gibi ilçelerde ise kira bedelleri daha düşük (600-900 TL). Ankara’da AVM yatırımı yapmak isteyenler için dikkat çeken bir nokta, şehir merkezine yakın bölgelerde boş alan bulmanın zorlaşması. Bu nedenle, yeni AVM projeleri genellikle şehir dışındaki gelişim bölgelerine yöneliyor. Örneğin, Ankara’nın batısındaki Etimesgut ilçesinde 2027 yılında açılması planlanan yeni bir AVM, bölgedeki perakende talebini karşılamayı hedefliyor.
İzmir’de ise AVM piyasası, turizm ve ihracat odaklı ekonomi nedeniyle farklı bir dinamiğe sahip. Şehirde 30’dan fazla AVM bulunuyor ve toplam kiralanabilir alan 1,2 milyon metrekare. Doluluk oranı %93,8 olan İzmir’de, en yüksek kira bedelleri Bornova ve Karşıyaka’da (m2 başına 1.000-1.200 TL) görülürken, Konak ve Alsancak gibi merkezi bölgelerde bu rakam 1.500 TL’ye kadar çıkıyor. İzmir’de AVM yatırımı yapmak isteyenler için öne çıkan bölgeler arasında, yeni konut projeleriyle gelişen Buca ve Çiğli ilçeleri yer alıyor. Bu bölgelerde m2 kira bedelleri 500-800 TL arasında değişiyor ve doluluk oranları %90’ın üzerinde.
Uzman Görüşleri ve Geçmiş Yıl Karşılaştırması
Ekspertiz PROX’un kıdemli emlak analisti Ahmet Yılmaz, AVM piyasasındaki mevcut durumu değerlendirirken şunları söylüyor: “2025 yılında AVM doluluk oranları %92,5 seviyesindeydi. 2026’nın ilk çeyreğinde bu oranın %95’e yükselmesi, perakende sektörünün toparlanma sinyalleri verdiğini gösteriyor. Özellikle e-ticaret şirketlerinin fiziksel mağazalara yatırım yapması, AVM’leri yeniden cazip hale getirdi. Ancak, yatırımcıların dikkat etmesi gereken nokta, kira artış oranlarının enflasyonla uyumlu olması. Aksi takdirde, kira gelirleri reel olarak eriyebilir.”
Geçmiş yıllarla karşılaştırma yapıldığında, 2020 yılında pandemi nedeniyle AVM doluluk oranlarının %70’lere kadar düştüğü hatırlanıyor. 2022 yılında ise bu oran %85’e yükselmişti. 2024 yılında %90’ı aşan doluluk oranları, 2026’da %95’e ulaşarak pandemi öncesi seviyelerin de üzerine çıktı. Bu trend, AVM’lerin perakende sektöründe hala önemli bir rol oynadığını kanıtlıyor. Kira trendlerinde ise 2020’de m2 başına ortalama 500 TL olan kira bedelleri, 2026’da İstanbul’da 2.500 TL’ye, Ankara’da 1.200 TL’ye ve İzmir’de 1.000 TL’ye yükseldi. Bu artış, enflasyon ve döviz kuru etkisiyle açıklanabilir.
Uzmanlar, AVM piyasasında dönüşüm trendine de dikkat çekiyor. Geleneksel AVM’lerin yanı sıra, karma kullanımlı projeler (konut, ofis ve AVM entegrasyonu) popülerlik kazanıyor. Örneğin, İstanbul’da yapımı devam eden “Yaşam Vadisi” projesi, 50 bin metrekare AVM alanı, 200 konut ve 10 bin metrekare ofis alanını bir araya getiriyor. Bu tür projeler, yatırımcılara daha yüksek getiri potansiyeli sunarken, riskleri de dağıtıyor.
Yatırımcılar İçin Stratejik Öneriler ve Fırsatlar
AVM piyasasına yatırım yapmayı düşünenler için bazı stratejik öneriler öne çıkıyor. İlk olarak, lokasyon seçimi kritik öneme sahip. İstanbul’da Avrupa Yakası’ndaki lüks AVM’ler yüksek kira getirisi sunarken, Anadolu Yakası’ndaki gelişmekte olan bölgeler daha uygun fiyatlarla yatırım fırsatı sunuyor. Ankara’da ise Çankaya ve Kavaklıdere gibi merkezi ilçeler, yüksek talep nedeniyle daha az riskli. İzmir’de ise Bornova ve Karşıyaka, hem doluluk oranı hem de kira getirisi açısından ideal.
İkinci olarak, e-ticaret entegrasyonu olan AVM’lere yatırım yapmak avantajlı olabilir. Trendyol, AliExpress ve Pazarama gibi platformların fiziksel mağazalarının bulunduğu AVM’ler, dijital pazarlama gücü sayesinde daha yüksek müşteri trafiğine sahip. Bu da kira gelirlerinin istikrarlı olmasını sağlıyor. Üçüncü olarak, uzun vadeli kira sözleşmeleri yapmak, enflasyon riskine karşı koruma sağlayabilir. Özellikle yıllık %20-25 oranında artış garantisi veren sözleşmeler, yatırımcılar için güvenli bir liman oluşturuyor.
Son olarak, yatırımcıların AVM piyasasında dikkat etmesi gereken bir diğer nokta, boş alan oranları. Ekspertiz PROX verilerine göre, Türkiye genelinde boş AVM alanı oranı %5’in altına düşmüş durumda. Bu, yeni yatırımcılar için mevcut AVM’lerde yer bulmanın zorlaştığı anlamına geliyor. Bu nedenle, yeni AVM projelerine veya mevcut AVM’lerin yenileme çalışmalarına yatırım yapmak daha mantıklı olabilir. Örneğin, İstanbul’da eski bir AVM’nin yenilenerek modern bir konsepte dönüştürülmesi, hem doluluk oranını artırabilir hem de kira gelirlerini yükseltebilir.
Sonuç olarak, Türkiye AVM piyasası 2026 yılında güçlü bir performans sergiliyor. Doluluk oranları rekor seviyelerde, kira trendleri ise yükselişte. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki AVM’ler, yatırımcılar için cazip fırsatlar sunuyor. Ancak, enflasyon riski ve e-ticaret rekabeti gibi faktörler göz önünde bulundurulmalı. Ekspertiz PROX olarak, yatırımcıların doğru lokasyon ve stratejiyle bu piyasada başarılı olabileceğine inanıyoruz.