Turkiye alisveris merkezi sektoru, 2026 yilinin ilk bes ayinda gosterdigi olaganustu performansla yatirimcilarin ve perakende markalarinin odak noktasi haline geldi. Pandemi sonrasi donemde hizli bir toparlanma yasayan sektor, ozellikle son iki yilda rekor doluluk oranlarina ve kira artislarina sahne oldu. Ekspertiz PROX'un son raporuna gore, Turkiye genelinde faaliyet gosteren 450'den fazla AVM'de ortalama doluluk orani yuzde 95 seviyesine yukselirken, bu oran Istanbul gibi metropollerde yuzde 98'e kadar cikiyor. Bu yukselis, perakende sektorunun dijitallesmeye ragmen fiziksel magazalara olan talebinin ne kadar guclu oldugunu gosteriyor. Ozellikle 2025 yilinin son ceyreginde baslayan ve 2026'nin ilk dort ayinda da devam eden bu trend, AVM yatirimini yeniden en cazip gayrimenkul siniflarindan biri haline getirdi. Peki bu yukselisin arkasinda hangi dinamikler var ve yatirimcilar icin hangi firsatlar on plana cikiyor? Iste detayli analiz. ## Alisveris Merkezi Piyasasinda Doluluk Orani Rekorlari Turkiye genelinde AVM doluluk oranlari, 2026 yili Mayis ayi itibariyla son on yilin en yuksek seviyesine ulasti. Ekspertiz PROX verilerine gore, Istanbul'da ortalama AVM kira bedelleri metrekare basina 2.500 TL'den 3.200 TL'ye yukselirken, Ankara'da bu rakam 1.800 TL'den 2.400 TL'ye cikti. Izmir'de ise metrekare basina kira bedelleri 1.500 TL'den 2.100 TL'ye yukseldi. Bu artislarin temel nedeni, perakende markalarinin pandemi sonrasi fiziksel magaza aglarini genisletme stratejilerine agirlik vermesi. Ozellikle giyim, teknoloji ve yemek sektorlerinde faaliyet gosteren buyuk markalar, birbirleriyle yarisircesine AVM'lerde yer kapmaya calisiyor. Bunun sonucunda, AVM yoneticileri kira pazarliklarinda daha avantajli konuma gecerken, markalar da yuksek kira bedellerini kabullenmek zorunda kaliyor. Ustelik bu talep sadece buyuksehirlerle sinirli degil; Bursa, Antalya, Gaziantep gibi illerde de doluluk oranlari yuzde 90'in uzerinde seyrediyor. Bu durum, AVM yatirimini sadece metropoller icin degil, Anadolu'nun farkli noktalari icin de cazip bir alternatif haline getiriyor. ## Bolgesel Farklilasmave Kira Trendleri Istanbul, AVM piyasasinda acik ara lider konumda bulunuyor. Sehirdeki 100'den fazla AVM'de ortalama doluluk orani yuzde 98'e ulasirken, en yuksek kira bedelleri Besiktas, Sisli ve Kadikoy gibi merkezi ilcelerde kaydediliyor. Bu ilcelerde metrekare basina kira bedelleri 4.500 TL'yi bulurken, perakende markalari bu yuksek maliyetleri yine de goze aliyor. Ankara'da ise en hareketli bolgeler Cankaya ve Yenimahalle olarak one cikarken, burada metrekare basina kira bedelleri 2.800 TL civarinda seyrediyor. Izmir'de ise Konak ve Karsiyaka ilceleri onde gidiyor, kira bedelleri 2.500 TL seviyesinde. Ancak dikkat cekici bir baska gelisme, buyuksehirlerin disindaki illerde de kira artislarinin hizlanmasi. Ornegin, Antalya'da AVM kira bedelleri son bir yilda yuzde 25 artarak metrekare basina 1.800 TL'ye, Bursa'da ise yuzde 20 artarak 1.600 TL'ye yukseldi. Bu artislar, turizm ve yerel ekonominin canliligiyla dogrudan iliskili. Dolayisiyla, AVM yatirimi yapmayi dusunenler icin sadece Istanbul, Ankara ve Izmir degil, buyuyen Anadolu sehirleri de onemli firsatlar sunuyor. ## Uzman Gorusleri ve Gecmis Yil Karsilastirmasi Sektor analistleri, 2026 yilindaki bu yukselisin 2024 ve 2025 yillarinda atilan temellerin bir sonucu oldugunu belirtiyor. 2024 yilinda ortalama doluluk orani yuzde 88 iken, 2025'te bu oran yuzde 92'ye, 2026'nin ilk bes ayinda ise yuzde 95'e yukseldi. Kira artislari ise ayni donemde enflasyonun uzerinde bir seyir izledi. 2024'te yillik kira artisi ortalama yuzde 12 iken, 2025'te bu rakam yuzde 15'e, 2026'da ise yuzde 18'e cikti. Uzmanlar, bu artisin arkasinda yatan en onemli faktorun perakende markalarinin dijital ve fiziksel kanallari entegre eden 'omni-channel' stratejileri oldugunu vurguluyor. Markalar, online satislarin yani sira fiziksel magazalarin musteri deneyimi ve marka bilinirligi acisindan kritik oldugunu fark etmis durumda. Ayrica, AVM'lerin yemek ve eglence alanlarina yaptigi yatirimlar, ziyaretci sayilarini artirarak doluluk oranlarini yukseltiyor. Ekspertiz PROX uzmanlari, bu trendin 2026'nin ikinci yarisinda da devam edecegini, hatta yil sonu itibariyla doluluk oranlarinin yuzde 97'yi bulabilecegini ongoruyor. ## Yatirimcilar Icin Stratejik Oneriler AVM piyasasina yatirim yapmayi dusunenler icin birkac kritik nokta bulunuyor. Ilk olarak, lokasyon secimi her zamankinden daha onemli. Merkezi ilcelerdeki AVM'ler yuksek kira getirisi saglarken, ayni zamanda yuksek alis fiyatlariyla geliyor. Bu nedenle, yatirimcilarin gelismekte olan semtlerdeki veya Anadolu'daki buyuyen sehirlerdeki AVM'lere yonelmeleri daha akilli bir strateji olabilir. Ikinci olarak, AVM'nin yonetim kalitesi ve karmasindaki marka cesitliligi, doluluk oranini ve kira getirisini dogrudan etkiliyor. Iyi yonetilen ve dogru marka karmasina sahip AVM'ler, ekonomik dalgalanmalardan daha az etkileniyor. Ucuncu olarak, kira sozlesmelerinde en