Konut ve iş yeri sahiplerinin uzun süredir beklediği peşin ödeme indirimi resmen yürürlüğe girdi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), geri ödemeleri devam eden konut ve iş yerleri için yüzde 25 indirim kampanyasını 22 Eylül Salı günü itibarıyla başlattı. Vatandaşlardan gelen yoğun talep üzerine hayata geçirilen kampanya, 19 Ekim'e kadar sürecek ve yaklaşık 228 bin hak sahibinin bu imkandan yararlanması öngörülüyor. Borcunun tamamını peşin kapatarak tapusunu almak isteyen alıcılara mevcut borç bakiyesi üzerinden yüzde 25 indirim uygulanacak. Kampanya, özellikle 2026 yılında yüksek seyreden konut kredisi faizleri ve enflasyon ortamında, elinde nakit bulunan hak sahipleri için ciddi bir maliyet avantajı anlamına geliyor.
TOKİ Yüzde 25 İndirim Kampanyası Nedir, Kimleri Kapsıyor?
TOKİ yüzde 25 indirim kampanyası, geri ödemesi devam eden konut ve iş yeri alıcılarının borç bakiyelerini peşin kapatmaları hâlinde anapara üzerinden yüzde 25 oranında indirim sağlayan bir borç kapatma programıdır. Kampanyadan yararlanabilmek için geri ödeme taksitlerinin en geç Haziran 2025 sonuna kadar başlamış olması, başvuru tarihi itibarıyla ilgili aya ait taksitin ödenmiş olması ve geriye dönük taksit ya da emlak vergisi borcunun bulunmaması gerekiyor. Kalan taksit sayısı 12 ay ve altında olan alıcılar ise kampanya kapsamı dışında tutuluyor. Bu şartlar, kampanyanın yalnızca belirli bir olgunluğa ulaşmış, ödeme disiplini yüksek portföyü hedeflediğini gösteriyor.
Kısmi Ödeme Yapanlar İçin İndirim Nasıl İşliyor?
Borcunun tamamını kapatamayan konut ve iş yeri alıcıları da kampanyadan kısmi olarak yararlanabiliyor. Buna göre, borç bakiyesinin en az yüzde 25'i tutarında yapılacak peşin ödeme üzerinden yüzde 25 indirim uygulanıyor. Bu düzenleme, tüm borcu tek seferde kapatacak nakit birikimi olmayan ancak belirli bir tutarı peşin ödeyerek faiz yükünü azaltmak isteyen hak sahipleri için önemli bir esneklik sunuyor. Örneğin 1 milyon TL borç bakiyesi olan bir hak sahibi, 250 bin TL'lik kısmi ödeme yaptığında bu tutar üzerinden 62 bin 500 TL indirim kazanıyor. Kampanya süresi sona erdikten sonra yapılacak borç kapatma veya kısmi ödemelerde ise yüzde 25 indirim uygulanmayacağı açıkça belirtiliyor; bu da karar sürecinin zaman baskısı altında yürütülmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Başvuru Süreci, Gerekli Belgeler ve Banka Adımları
Kampanyadan faydalanmak isteyen vatandaşlar, 22 Eylül ile 19 Ekim tarihleri arasında satış işlemlerini gerçekleştirdikleri bankalara başvuru yapabilecek. Alıcılar, borç kapatma tarihi itibarıyla hesaplanacak güncel borç bakiyelerini de aynı tarih aralığında ilgili bankalardan öğrenebiliyor. Kat mülkiyeti oluşmuş projelerde borcunu kapatan alıcılara tapuları verilecek; başvuru sırasında ilgili belediyeden alınan emlak beyan değerini gösteren belge ile DASK poliçesinin yanında bulundurulması şartı aranıyor. Ayrıca borç bakiyesini kapatmak isteyen hak sahipleri, gayrimenkul satış sözleşmesini imzaladıkları aracı bankalardan konut kredisi de kullanabiliyor. Bu son madde, nakit sermayesi sınırlı ancak indirimden yararlanmak isteyen alıcılar için kritik bir kapı aralıyor.
- Başvuru penceresi: 22 Eylül – 19 Ekim (yaklaşık 4 hafta)
- İndirim oranı: Peşin ödenen tutar üzerinden yüzde 25
- Kısmi ödeme alt sınırı: Borç bakiyesinin en az yüzde 25'i
- Kapsam dışı: Kalan taksit sayısı 12 ay ve altında olanlar
- Ön koşul: Geriye dönük taksit ve emlak vergisi borcu bulunmaması
- Tahmini yararlanıcı: Yaklaşık 228 bin konut ve iş yeri alıcısı
Peşin Ödeme İndirimi ile Piyasa Faizinin Karşılaştırması
Kampanyanın cazibesini anlamak için indirim oranını, 2026 yılında konut finansmanında geçerli olan maliyetlerle kıyaslamak gerekiyor. Aşağıdaki tablo, farklı borç bakiyeleri için yüzde 25 indirimin sağladığı net tasarrufu ve bu tasarrufun piyasa faiziyle karşılaştırmalı anlamını gösteriyor. Tablodaki hesaplamalar, kampanya kapsamında yapılan peşin ödemelerin doğrudan anapara indirimi olarak yansıdığı varsayımına dayanıyor.
| Borç Bakiyesi (TL) | Peşin Ödenen Tutar (TL) | Yüzde 25 İndirim (TL) | Net Kazanç Oranı |
|---|---|---|---|
| 500.000 | 500.000 | 125.000 | %25 |
| 1.000.000 | 1.000.000 | 250.000 | %25 |
| 2.000.000 | 2.000.000 | 500.000 | %25 |
| 1.000.000 (kısmi) | 250.000 | 62.500 | %25 |
| 3.000.000 (kısmi) | 750.000 | 187.500 | %25 |
Tablodan da görüldüğü üzere indirim oranı sabit yüzde 25 olsa da mutlak tasarruf, borç bakiyesi büyüdükçe katlanarak artıyor. 2 milyon TL borcu olan bir hak sahibi, kampanya sayesinde 500 bin TL'lik bir maliyet avantajı elde ediyor. Bu tutar, 2026 döneminde ortalama bir ilçede 40-50 m² konut alımına denk gelen bir büyüklük. Dolayısıyla kampanya, yalnızca borç kapatma değil, aynı zamanda portföy büyütme aracı olarak da okunabilir.
Gayrimenkul Piyasasına ve Yatırımcıya Etkisi
228 bin hak sahibinin aynı anda tapu işlemlerine yönelmesi, 2026 sonbaharında ikinci el konut arzında gözle görülür bir hareketlilik yaratabilir. Borcunu kapatıp tapusunu alan bir hak sahibi, konutunu ipotekli statüden çıkararak satışa sunma esnekliği kazanıyor. Bu da özellikle TOKİ projelerinin yoğunlaştığı çevre ilçelerde satılık konut stokunu artırabilir ve fiyat pazarlığında alıcı lehine bir denge oluşturabilir. Öte yandan, konut kredisi kullanarak kampanyaya katılan alıcılar, mevcut faiz ortamında dahi yüzde 25 indirimin cazibesiyle bankalara yönelebilir; bu durum kredi talebini geçici olarak yukarı çekebilir. Yatırımcı açısından bakıldığında ise kampanya, düşük maliyetli borç kapatma fırsatı sunarak kira getirisini doğrudan artıran bir kaldıraç işlevi görüyor: borç yükü azalan bir konutun net kira getirisi, aynı piyasa koşullarında daha yüksek bir orana ulaşıyor.
Kimler İçin Avantajlı, Kimler İçin Değil?
Kampanyanın en net kazananları, taksitlerinin büyük bölümünü tamamlamış ve anapara yükü hâlâ yüksek olan hak sahipleri. Bu profil, genellikle 2018-2023 arası teslim alınmış TOKİ konutlarında yoğunlaşıyor. Buna karşılık, kalan taksit sayısı 12 ayın altına düşmüş alıcılar kampanya dışında kalıyor; bu grup için mevcut ödeme planına devam etmek zaten daha avantajlı olabilir. Elinde nakit bulunmayan ve kredi kullanmayı düşünmeyen hak sahipleri için ise kampanya bir fırsat penceresi olsa da, 4 haftalık başvuru süresi finansman arayışını zorlaştırabilir. Bu noktada ProX Karar Motoru gibi araçlarla borç bakiyesi, peşin ödeme kapasitesi ve kredi maliyeti üçgeninde hızlı bir fizibilite yapmak, karar kalitesini belirgin şekilde artırıyor.
19 Ekim Sonrası İçin Beklenti ve Riskler
Kampanya süresinin 19 Ekim'de sona ermesi, bu tarihten sonra yapılacak borç kapatma veya kısmi ödemelerde yüzde 25 indirimin uygulanmayacağı anlamına geliyor. Dolayısıyla hak sahiplerinin kararını bu 4 haftalık pencere içinde vermesi gerekiyor. Olası riskler arasında banka yoğunluğu nedeniyle başvuru süreçlerinin uzaması, borç bakiyesi hesaplamasında yaşanabilecek gecikmeler ve kredi başvurularının değerlendirme süresinin kampanya takvimine yetişememesi yer alıyor. Bu nedenle belgelerin (emlak beyan değeri belgesi ve DASK poliçesi) önceden hazırlanması, sürecin sorunsuz ilerlemesi için kritik önem taşıyor. Orta vadede ise kampanyanın, TOKİ portföyündeki tapu devir hızını artırarak gayrimenkul piyasasında likiditeyi desteklemesi ve özellikle Anadolu'daki TOKİ yerleşkelerinde ikinci el arzını canlandırması bekleniyor.