Ticari gayrimenkul piyasası, 2026 yılının ikinci çeyreğinde dikkat çekici bir dönüşüm sürecinden geçiyor. Özellikle ofis kiralama trendleri, mağaza yatırımı fırsatları ve plaza dönüşüm projeleri, yatırımcıların radarında yer alıyor. Ekspertiz PROX verilerine göre, Türkiye genelinde ticari gayrimenkul ortalama m2 fiyatı 28.000 TL seviyesinde seyrederken, İstanbul'da bu rakam 65.000 TL'ye kadar yükseliyor. Bu haber, piyasadaki son trendleri, bölgesel farklılıkları ve yatırımcılar için kritik ipuçlarını sunmayı amaçlıyor. Ayrıca, ofis ve mağaza segmentlerindeki talep değişimlerini, kira getirilerini ve plaza dönüşüm projelerinin etkilerini derinlemesine inceliyoruz. ## Ofis Kiralama Trendleri ve Plaza Dönüşümü Ticari gayrimenkul piyasasının en dinamik segmentlerinden biri olan ofis kiralama, 2026 yılında hibrit çalışma modellerinin etkisiyle yeniden şekilleniyor. Özellikle İstanbul'un A sınıfı ofis bölgelerinde, Levent, Maslak ve Şişli'de ortalama m2 kira bedeli 450 TL'ye ulaşmış durumda. Bu bölgelerde plaza dönüşüm projeleri, eski binaların modern ofis alanlarına dönüştürülmesiyle hız kazanıyor. Ankara'da ise Söğütözü ve Çukurambar bölgelerinde ofis m2 fiyatları 22.000 TL ile 35.000 TL arasında değişiyor. İzmir'de Bayraklı ve Alsancak'ta ofis kiralama talebi, özellikle teknoloji şirketlerinin ilgisiyle yüzde 15 arttı. Plaza dönüşüm projeleri, eski binaların enerji verimliliği ve akıllı bina teknolojileriyle donatılması sayesinde yatırımcılara yüzde 20'ye varan değer artışı sağlıyor. Bu dönüşümler, aynı zamanda kira getirilerini de yüzde 10 oranında yukarı çekiyor. ## Mağaza Yatırımı ve Perakende Sektörü Trendleri Mağaza yatırımı, ticari gayrimenkul piyasasında 2026 yılında perakende sektörünün canlanmasıyla birlikte yeniden ön plana çıkıyor. İstanbul'da İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi gibi premium lokasyonlarda mağaza m2 fiyatları 80.000 TL'ye kadar yükselirken, Ankara'da Tunalı Hilmi Caddesi'nde bu rakam 40.000 TL seviyesinde. İzmir'de Kıbrıs Şehitleri Caddesi'nde mağaza yatırımı yapanlar, yıllık yüzde 8 ila 10 arasında kira getirisi elde ediyor. E-ticaretin yükselişine rağmen, fiziksel mağazaların deneyim odaklı konseptlerle yeniden popüler hale geldiğini görüyoruz. Özellikle lüks markalar ve restoran zincirleri, cadde mağazalarına yoğun ilgi gösteriyor. Bu segmentte, yatırımcıların dikkat etmesi gereken en önemli faktör, lokasyonun yaya trafiği ve çevredeki altyapı projeleri. Mağaza yatırımı yapacaklar için, kira sürelerinin en az 5 yıl olması ve kira artış oranlarının TÜFE'ye endekslenmesi öneriliyor. ## Bölgesel Fiyat Karşılaştırmaları ve Yatırım Fırsatları Ticari gayrimenkul piyasasında bölgesel fiyat farklılıkları, yatırımcılar için stratejik kararlar almayı gerektiriyor. İstanbul'un Anadolu Yakası'nda, Kadıköy ve Ataşehir bölgelerinde ofis m2 fiyatları 45.000 TL ile 60.000 TL arasında değişirken, mağaza m2 fiyatları 55.000 TL'ye ulaşıyor. Avrupa Yakası'nda ise Bakırköy ve Bahçelievler'de ticari gayrimenkul fiyatları daha uygun, ofis m2 fiyatları 25.000 TL'den başlıyor. Ankara'da Çankaya bölgesi, hem ofis hem de mağaza yatırımı için en cazip lokasyon olarak öne çıkıyor. Burada ofis m2 fiyatları 30.000 TL, mağaza m2 fiyatları ise 35.000 TL seviyesinde. İzmir'de Karşıyaka ve Bornova, gelişen altyapı projeleri sayesinde yatırımcıların ilgisini çekiyor. Özellikle İzmir Körfez Geçişi projesi, bölgedeki ticari gayrimenkul değerlerini yüzde 12 artırdı. Ekspertiz PROX verilerine göre, bu bölgelerdeki yatırımların geri dönüş süresi ortalama 8 ila 12 yıl arasında değişiyor. ## Uzman Görüşleri ve Geçmiş Yıl Karşılaştırması Sektör uzmanları, ticari gayrimenkul piyasasında 2026 yılının ikinci çeyreğinde ofis ve mağaza segmentlerinde yüzde 8 ila 12 arasında değer artışı bekliyor. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla, plaza dönüşüm projelerine olan talep yüzde 25 arttı. Özellikle İstanbul'da Maslak ve Levent bölgelerindeki plazalar, yüzde 30 doluluk oranıyla dikkat çekiyor. Ankara'da ise Söğütözü'ndeki ofis binalarının doluluk oranı yüzde 85'e ulaştı. Uzmanlar, yatırımcıların kısa vadeli kazanç yerine uzun vadeli kira getirisine odaklanması gerektiğini vurguluyor. Ayrıca, enerji verimliliği yüksek ve sürdürülebilir binaların, gelecekte daha yüksek değerleme potansiyeline sahip olduğu belirtiliyor. Geçmiş yıl verilerine göre, 2025 yılında ticari gayrimenkul fiyatları ortalama yüzde 18 artarken, 2026 yılında bu artışın yüzde 15 seviyesinde gerçekleşmesi bekleniyor. ## Yatırımcı İçin Öneriler ve Stratejiler Ticari gayrimenkul yatırımı yapacaklar için Ekspertiz PROX olarak birkaç önemli tavsiyemiz var. Öncelikle, ofis yatırımı yapacakların hibrit çalışma modellerine uygun, esnek ofis alanlarına yönelmesi gerekiyor. Bu tür mülkler, kira getirisini yüzde 10 artırabilir. Mağaza yatırımı yapacaklar için ise lokasyon seçimi kritik; yaya trafiği yüksek ve marka bilinirliği olan caddeler tercih edilmeli. Plaza dönüşüm projelerine yatırım yaparken, binanın yaşı ve enerji sertifikası dikkate alınmalı. Ayrıca, yatırım ya