2026 yılının ortalarına geldiğimizde, Türkiye emlak piyasasında alışveriş merkezi (AVM) yatırımları yeniden yatırımcıların radarına oturmuş durumda. Perakende sektöründeki dijital dönüşüm, değişen tüketici alışkanlıkları ve enflasyonist ortam, AVM projelerinin getiri potansiyelini doğrudan etkiliyor. Ekspertiz PROX'un V4 mühürlü ilan verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama satılık metrekare fiyatı 30.772 TL/m² seviyesinde seyrederken, ticari gayrimenkul segmentinde bu rakamlar çok daha yüksek bandlarda işlem görüyor. Bu yazıda, belirli bir il/ilçe odaklı vaka çalışmasıyla AVM yatırımının getiri analizini ve gelecek projeksiyonlarını üç farklı senaryo altında inceliyoruz.
Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki AVM yoğunluğu ve rekabet, yatırımcıların karar alma süreçlerinde daha dikkatli olmalarını gerektiriyor. Örneğin İstanbul'un en pahalı ilçesi Beşiktaş'ta metrekare fiyatı 199.015 TL/m² iken, Ankara'nın en pahalı ilçesi Çankaya'da bu değer 66.632 TL/m² olarak kaydediliyor. Bu farklılıklar, yatırım stratejisinin lokasyon bazlı şekillenmesi gerektiğini açıkça ortaya koyuyor. Aşağıda, iyimser, realist ve temkinli olmak üzere üç farklı senaryo altında AVM yatırımının geleceğini değerlendiriyoruz.
Senaryo 1: İyimser
İyimser senaryoda, Türkiye ekonomisinin 2026'nın ikinci yarısında istikrarlı bir büyüme patikasına girdiğini varsayıyoruz. Enflasyonun kontrol altına alınması, faiz oranlarının kademeli olarak düşmesi ve tüketici güven endeksinin yükselmesi, perakende sektörünü canlandıracak başlıca faktörler olacak. Bu ortamda, AVM'lerdeki kira gelirlerinin reel olarak artması ve doluluk oranlarının %95 seviyelerine ulaşması bekleniyor.
Özellikle İstanbul'un Anadolu yakasında, Kadıköy ve Maltepe gibi ilçelerde yeni nesil AVM projeleri yatırımcılar için cazip fırsatlar sunuyor. Bu bölgelerde metrekare fiyatlarının 80.000 TL/m² ile 120.000 TL/m² arasında değiştiği göz önüne alındığında, erken dönem yatırımlarının yıllık getirisinin %15-20 bandında olması mümkün. Ayrıca, e-ticaret devlerinin fiziksel mağazalara yönelmesi, AVM'lerin kiralanabilir alan talebini artırarak kira primlerini yukarı çekiyor.
İyimser senaryoda, Ankara'nın Çankaya ilçesinde yer alan bir AVM yatırımının 5 yıllık dönemde değer kazancının %40 üzerinde olması bekleniyor. Bu bölgede metrekare fiyatının 66.632 TL/m² olduğu düşünüldüğünde, 5.000 m² kiralanabilir alana sahip bir AVM'nin toplam değeri yaklaşık 333 milyon TL civarında olacaktır. Bu tür bir yatırım, yıllık net kira geliri olarak 50 milyon TL seviyesine ulaşabilir.
Sonuç olarak, iyimser senaryo, makroekonomik istikrarın sağlanması durumunda AVM yatırımlarının yüksek getiri potansiyeli sunduğunu göstermektedir. Ancak bu senaryonun gerçekleşmesi için para politikasında belirgin bir gevşeme ve tüketici harcamalarında canlanma gerekmektedir.
Senaryo 2: Realist
Realist senaryoda, Türkiye ekonomisinin 2026 yılı boyunca mevcut koşullara benzer bir seyir izlediğini varsayıyoruz. Enflasyonun tek haneli rakamlara düşmemesi, faiz oranlarının yüksek kalması ve döviz kuru oynaklığının devam etmesi, AVM yatırımlarının getirisini sınırlayacak temel faktörler. Bu ortamda, kira gelirlerinin enflasyonun gerisinde kalması ve doluluk oranlarının %85-90 bandında dalgalanması bekleniyor.
İstanbul'un merkezi ilçelerinde (Beşiktaş, Şişli) metrekare fiyatları 150.000 TL/m² ile 199.015 TL/m² arasında seyrederken, yeni AVM projeleri için yatırım maliyetleri oldukça yüksek. Bu nedenle, yatırımcılar daha çok ikincil konumdaki ilçelere (Küçükçekmece, Esenyurt) yöneliyor. Bu bölgelerde metrekare fiyatı 40.000 TL/m² ile 60.000 TL/m² arasında değişiyor ve yıllık getiri beklentisi %10-12 seviyesinde kalıyor.
İzmir'in Çeşme ilçesinde metrekare fiyatının 145.398 TL/m² olduğu düşünüldüğünde, bu bölgede bir AVM yatırımı daha çok turizm odaklı perakende talebine bağlı. Realist senaryoda, Çeşme'deki bir AVM'nin yıllık kira getirisinin %8-10 arasında olması beklenirken, değer artışı enflasyon oranına paralel seyredecek. Bu durum, yatırımcıların kısa vadeli spekülatif kazanç yerine uzun vadeli nakit akışına odaklanmasını gerektiriyor.
Realist senaryonun en önemli avantajı, öngörülebilirlik seviyesinin yüksek olmasıdır. Yatırımcılar, mevcut piyasa koşullarına uygun fiyatlama ve beklentilerle hareket ederek risklerini minimize edebilir. Ancak bu senaryoda, yüksek getiri arayan yatırımcılar için alternatif gayrimenkul türlerine (lojistik depo, ofis) yönelmek daha cazip olabilir.
Senaryo 3: Temkinli
Temkinli senaryoda, Türkiye ekonomisinde 2026 yılı boyunca belirsizliklerin arttığını, enflasyonun yeniden yükselişe geçtiğini ve faiz oranlarının %50 seviyelerine yaklaştığını varsayıyoruz. Bu ortamda, tüketici harcamaları daralır, perakende sektörü küçülür ve AVM'lerde doluluk oranları %70-75 seviyelerine geriler. Kira gelirleri reel olarak düşer ve birçok kiracı kira indirimi talebinde bulunur.
Bu senaryoda, özellikle ikincil ve üçüncül şehirlerdeki AVM yatırımları ciddi risk altına girer. Örneğin, Ardahan'da metrekare fiyatı 15.710 TL/m² olan bir bölgede AVM yatırımı yapmak, düşük talep ve yüksek işletme maliyetleri nedeniyle anlamını kaybedebilir. Benzer şekilde, Yozgat (18.378 TL/m²) ve Iğdır (18.396 TL/m²) gibi düşük fiyatlı bölgelerde AVM yatırımı, ancak yerel perakende talebine dayalı niş projelerle sınırlı kalır.
İstanbul'da bile, Beşiktaş gibi merkezi bir ilçede metrekare fiyatı 199.015 TL/m² olmasına rağmen, yüksek faiz ortamında kredi maliyetleri yatırımın fizibilitesini zorlaştırır. Bu durumda, yatırımcılar nakit akışı pozitif olan ve kısa vadeli borç yükü olmayan projelere yönelir. Temkinli senaryoda, AVM yatırımı yapacakların en az %30-40 öz kaynakla hareket etmesi ve kira sözleşmelerinde döviz bazlı endeksleme talep etmesi önerilir.
Sonuç olarak, temkinli senaryo, yatırımcıların risk iştahını düşürmeleri ve likit kalmaları gerektiğini vurgular. Bu dönemde, AVM yatırımı yerine kira getirisi daha istikrarlı olan konut veya ofis yatırımları tercih edilebilir.
Hangi Senaryo Daha Olası?
Mevcut makroekonomik göstergeler ve V4 verileri ışığında, 2026 yılı için en olası senaryo realist senaryodur. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın faiz indirimlerine temkinli yaklaşması, enflasyonun tek haneye düşürülmesinin zaman alması ve küresel belirsizlikler, AVM yatırımlarında temkinli bir iyimserliği beraberinde getiriyor. Ancak, özellikle büyükşehirlerdeki merkezi konumlu AVM'ler, güçlü marka kiracıları ve yüksek yaya trafiği sayesinde getiri potansiyelini koruyor.
Ekspertiz PROX'un sağladığı verilere göre, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi lokasyonlarda metrekare fiyatlarının yüksek seyretmesi, bu bölgelerdeki AVM yatırımlarının daha sağlam olduğunu gösteriyor. Öte yandan, Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde düşük fiyat seviyeleri, bu bölgelerdeki yatırımların daha yüksek risk taşıdığına işaret ediyor. Yatırımcıların, portföylerini çeşitlendirerek hem büyükşehir hem de Anadolu şehirlerinde dengeli bir dağılım yapmaları önerilir.
Sonuç olarak, 2026'da AVM yatırımı yapmak isteyenlerin, lokasyon seçiminde dikkatli olmaları, kira sözleşmelerini enflasyon korumalı yapılandırmaları ve en az %25 öz kaynakla hareket etmeleri gerekiyor. Uzun vadeli düşünen yatırımcılar için AVM'ler, doğru lokasyon ve doğru yönetimle hâlâ cazip bir yatırım aracı olmaya devam ediyor.