Temmuz 2026’da Türkiye’nin Metrekaresi En Yüksek 10 İli
EmlakEkspertizi.com’un 18 Temmuz 2026 tarihli veri setine göre Türkiye genelinde satılık konut metrekare ortalaması 28.758 TL’ye ulaştı. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla fiyatlar %25,8 yükseldi. İstanbul 75.145 TL/m² ile listenin zirvesinde yer alırken, Ardahan 13.781 TL/m² ile tabanın gerisinde kaldı. En pahalı 10 il arasındaki farkın büyük bölümü, turizm geliri, sanayi üssü konumu ve İstanbul’a olan ulaşım bağlantısıyla açıklanıyor.
İlk 10 İl ve Metrekare Fiyatları
Aşağıdaki tablo, Temmuz 2026 itibarıyla satılık konut metrekare fiyatı en yüksek illeri gösteriyor. Sıralamada Isparta ve Rize gibi geleneksel olarak ilk sıralarda görmeye alışık olunmayan iller de var.
| Sıra | İl | TL/m² | Yerel Dinamik |
|---|---|---|---|
| 1 | İstanbul | 75.145 | Bebek, Etiler, Levent, Zekeriyaköy |
| 2 | Muğla | 69.971 | Bodrum Yalıkavak, Türkbükü, Fethiye |
| 3 | Yalova | 57.200 | Çınarcık, Termal, Armutlu |
| 4 | İzmir | 52.643 | Alsancak, Karşıyaka, Çeşme, Urla |
| 5 | Antalya | 52.149 | Konyaaltı, Lara, Alanya |
| 6 | Isparta | 44.054 | SDÜ, Eğirdir Gölü çevresi |
| 7 | Çanakkale | 42.953 | 1915 Köprüsü, Gelibolu, Ayvacık |
| 8 | Kocaeli | 39.422 | Gebze, İzmit, Körfez OSB’leri |
| 9 | Balıkesir | 37.431 | Ayvalık, Cunda, Edremit |
| 10 | Rize | 37.292 | Çamlıhemşin, Ayder Yaylası |
İstanbul’dan Muğla’ya Zirve Yarışı
İstanbul 75.145 TL/m² ile listenin açık ara lideri. Beşiktaş, Sarıyer ve Kadıköy’ün sahildeki mahalleleri yanında Zekeriyaköy, Kemerburgaz ve Bahçeşehir gibi kuzey bölgelerindeki yeni projeler fiyatları yukarı çekiyor. İBB’nin kentsel dönüşüm kararları, metro hatlarının uzaması ve Kanal İstanbul güzergahındaki arsa hareketliliği, fiyatların gerisindeki yerel parametreler.
Muğla 69.971 TL/m² ile ikinci sırada. Bodrum’un Yalıkavak ve Türkbükü mahalleleri, Fethiye’nin Ölüdeniz ve Çalış bölgesi, Marmaris ve Datça yazlık pazarında talep topluyor. Rus, İngiliz ve Alman alıcıların yoğunluğu, Yalıkavak Marina ve Regnum Carya gibi projelerin çevresindeki villalarda metrekare fiyatlarını öne çıkarıyor.
Yalova, İzmir ve Antalya’nın Farklı Talep Kaynakları
Yalova 57.200 TL/m² ile üçüncü. Çınarcık, Termal ve Armutlu ilçeleri, İstanbul’dan Yenikapı’dan kalkan feribotlarla ulaşılabilir olması sayesinde hafta sonu evi ve emeklilik konutu arayanlardan talep görüyor. Termal’deki kaplıca turizmi ve yeni villa projeleri fiyatları besliyor.
İzmir 52.643 TL/m² ile Ege’nin en pahalı ili. Alsancak, Karşıyaka ve Bayraklı’daki kentsel dönüşüm alanları, Çeşme’nin Alaçatı ve Ilıca mahalleleri, Urla’nın İskele ve Güvendik bölgesi fiyatları farklılaştırıyor. İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin metro ve tramvay yatırımları, Konak ve Bornova’daki eski stokun değerini artırıyor.
Antalya 52.149 TL/m² ile beşinci. Konyaaltı Sahil Projesi, Lara’daki lüks site sayısı ve Alanya’nın Avsallar, Mahmutlar mahalleleri yabancı talebin odağı. Rus ve Ukraynalı alıcıların yoğunlaştığı Konyaaltı ve Kepez’in batısı, fiyat artışının lokomotifi.
Isparta ve Rize Sürprizi
Isparta 44.054 TL/m² ile altıncı sırada. Bu durum, şehrin geleneksel olarak İstanbul, İzmir veya Antalya kadar hareketli olmayan konut piyasası için şaşırtıcı. Süleyman Demirel Üniversitesi’nin öğrenci ve akademisyen talebi, Isparta merkezdeki 1+1 ve 2+1 daireleri hareketlendiriyor. Eğirdir ve Kovada göllerinin yakınındaki tarla ve villa arsaları ise son dönemde yazlık alıcısının ilgisini çekiyor.
Rize 37.292 TL/m² ile onuncu oldu ve Karadeniz Bölgesi’nden tek temsilci. Çay tarımı dışında turizm geliri artan Çamlıhemşin ve Ayder Yaylası, Fırtına Vadisi’ndeki butik otel ve pansiyon yatırımlarıyla konut arzını daraltıyor. Rize-Artvin Havalimanı’nın faaliyete geçmesi, bölgeye ulaşımı kolaylaştırarak bu hareketliliği destekledi.
Çanakkale, Kocaeli ve Balıkesir’de Altyapı ve Sanayi Etkisi
Çanakkale 42.953 TL/m² ile yedinci. 18 Mart 2022’de açılan 1915 Çanakkale Köprüsü, Gelibolu ve Lapseki arasındaki ulaşımı kısalttı. Ayvacık, Assos ve Bozcaada’ya olan talep, yazlık pazarı canlı tutuyor. Şehir merkezindeki tarihi yapı stoku ve Çanakkale Onsekiz Mart Üniversitesi öğrenci nüfusu kiralık piyasayı da sıkıştırıyor.
Kocaeli 39.422 TL/m² ile sekizinci. Gebze, Dilovası ve Körfez’deki organize sanayi bölgeleri, İzmit merkezdeki konut talebini besliyor. TEM otoyolu ve Marmaray hattı sayesinde İstanbul’a günlük işçi akışı, Darıca, Körfez ve Başiskele’deki konut projelerini öne çıkarıyor.
Balıkesir 37.431 TL/m² ile dokuzuncu. Ayvalık’ın Cunda Adası ve Sarımsaklı, Edremit’in Akçay ve Altınoluk mahalleleri yazlık fiyatlarını yukarı taşıyor. Bandırma’daki liman ve sanayi yatırımları ise şehrin kuzeyindeki arsa ve tarla fiyatlarına yansıyor.
Fiyat Artışının Arkasındaki Güçler
Son 12 ayda konut fiyatlarındaki %25,8’lik artışta inşaat maliyetleri, demir, beton ve işçilik fiyatlarındaki yükseliş temel rol oynuyor. Merkez Bankası’nın faiz politikası ve konut kredisi erişimi ise talep tarafını şekillendiriyor. Yüksek enflasyon ortamında konut, hem yerli hem yabancı alıcı için korunma aracı işlevi görüyor.
Bölgesel olarak turizm geliri yüksek olan iller, yazlık ve yabancı talebinin etkisiyle fiyatları yukarı çekiyor. Sanayi şehirlerinde istihdam ve göç, konut arzını sıkıştırıyor. Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da ise Muş 16.207 TL/m², Hakkari 15.352 TL/m² ve Ardahan 13.781 TL/m² ile fiyatlar oldukça geride. Bu illerde göç, düşük gelir düzeyi ve yeni konut arzının sınırlılığı fiyatları baskılıyor.
Yatırımcı İçin Notlar
Yüksek fiyatlı illerden İstanbul, Muğla ve İzmir, likiditesi yüksek ancak giriş maliyeti yüksek piyasalar. Yalova, Isparta ve Rize gibi yükselen iller ise daha düşük metrekare fiyatlarıyla orta vadeli değerlenme potansiyeli sunuyor. Çanakkale ve Kocaeli’de altyapı yatırımları, Balıkesir’de turizm sezonu fiyat hareketlerini belirliyor.
Düşük fiyatlı iller uzun vadeli getiri vaat etse de kiralama talebi ve ikincil piyasa derinliği sınırlı. Yatırımcıların bütçesine ve bekleme süresine göre, İstanbul’daki kentsel dönüşüm bölgeleri, Ege ve Akdeniz kıyılarındaki yazlık segmenti ya da sanayi kentlerindeki istihdam odaklı konutlar arasında seçim yapması gerekiyor.