Site Yönetimi ve Aidat Hesaplama 2026: Kat Malikleri İçin Kapsamlı Rehber

Kısa cevap: 2026'da site aidatı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca genellikle bağımsız bölümün arsa payı oranında hesaplanır. Formül şudur: Daire aidatı = (Dairenin arsa payı ÷ Toplam arsa payı) × Toplam ortak gider. Yönetim planında özel hüküm varsa eşit dağılım veya karma yöntem de uygulanabilir; ancak bu yöntemlere geçiş genellikle oy birliği gerektirir.

Bir sitede yaşamak, sadece dört duvar arasında bir hayat kurmak değil; aynı zamanda ortak alanları, bütçeyi ve komşuluk ilişkilerini yöneten bir mikro topluluğun parçası olmak demek. 2026 yılına girdiğimizde artık aidatlar, "aylık ödenen bir tutar" olmaktan çıkıp, sitenin sürdürülebilirliğini belirleyen bir finansal gösterge hâline geldi. Enerji maliyetleri, personel giderleri, bakım-onarım kalemleri ve dijital altyapı yatırımları hep aynı havuzdan karşılanıyor. Bu havuza kimin ne kadar katkı vereceği ise doğrudan kat malikleri kurulu kararlarıyla ve yönetim planı ile şekilleniyor.

Bu rehberde, yıllardır saha gözlemlerimizden ve sitelerden gelen sorulardan damıttığımız bilgilerle; site yönetiminin nasıl kurulduğunu, aidatın hangi yöntemlerle hesaplandığını, ödenmeyen aidatlarda izlenecek hukuki yolu ve şeffaflık için olmazsa olmazları adım adım anlatıyoruz. Amacımız; hem yöneticinin hem de kat malikinin kendini güvende hissettiği, hesap verebilir bir yönetim kültürünü yaygınlaştırmak.

Site Yönetim Planı: Her Şeyin Başladığı Belge

Site yönetiminde atılan her adımın temelinde yönetim planı vardır. Bu belge, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tapuya tescil edilmesi zorunlu olan, anayasa niteliğinde bir sözleşmedir. Yönetim planı olmayan bir sitede sağlıklı bir aidat tartışması yürütmek neredeyse imkânsızdır; çünkü hangi giderin nasıl paylaşılacağı, kimin ne zaman toplantı çağrısı yapacağı ve yöneticinin yetkilerinin sınırı bu belgede tanımlanır.

Yönetim Planında Bulunması Gereken Unsurlar

• Sitenin adı, adresi ve pafta/ada/parsel bilgileri
• Ortak alanların (bahçe, otopark, havuz, sosyal tesis) kullanım kuralları
• Yönetici ve denetçinin seçim usulü, görev süresi
• Kat malikleri kurulu toplantı çağrısının nasıl yapılacağı
• Aidat ve avansın hangi yöntemle belirleneceği (m² payı, eşit dağılım veya karma)
• Gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar
• Ortak giderlere katılma oranları

Saha gözlemlerimize göre, yönetim planı özellikle 2010 öncesi hazırlanmış sitelerde aidat uyuşmazlıklarının mahkemeye taşınma olasılığı, daha yeni planlara sahip sitelere kıyasla genellikle belirgin şekilde daha yüksek. Sebep basit: eski planlarda gider kalemleri tek tek sayılmamış, "genel giderler" başlığı altında toplanmış. Bu da her yıl farklı yorumlara kapı aralıyor.

Yönetim planınızı güncellemek için kat malikleri kurulu'nun beşte dört çoğunlukla karar alması gerekir. Bu nedenle plan tadilatı, sitenin en hassas ve en çok oy isteyen kararlarından biridir. Detaylı usul için Resmî Gazete'de yayımlanan Kat Mülkiyeti Kanunu metnine Resmî Gazete – Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinden göz atabilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulu: Sitenin Karar Mekanizması

Kat malikleri kurulu, sitenin yasama organıdır. Yönetici ise yürütme organıdır. Bu iki yapının görevlerini karıştırmak, sahadaki en yaygın sorunların başında geliyor.

Kurulun Başlıca Görevleri

1. Yönetici ve denetçi seçmek
2. Yıllık tahmini bütçeyi ve aidat miktarını onaylamak
3. Ortak alanlarda yapılacak esaslı tadilat, ilave veya tesis kararlarını almak
4. Yönetim planını değiştirmek (nitelikli çoğunlukla)
5. Ortak giderlere katılma oranlarını değiştirmek (oy birliğiyle)
6. Yöneticiyi azletmek veya ibra etmek
7. Kat maliklerine düşen yükümlülükler konusunda karar almak

Toplantı Çağrısı ve Yeter Sayılar

Olağan toplantı yılda en az bir kez yapılır. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yazılı olarak, iadeli taahhütlü mektup veya noter aracılığıyla yapılmalıdır. 2026 itibarıyla birçok sitede e-posta ve site yönetim uygulamaları üzerinden çağrı yapılıyor; ancak hukuki geçerlilik için yazılı tebligatın yedekte tutulmasını öneriyoruz.

Bu çoğunlukları sağlamak çoğu sitede en zor iş. Saha gözlemlerimize göre, 200 daireli bir sitede olağan genel kurula katılım oranı yaklaşık yüzde 30-40 bandında kalabiliyor. Bu nedenle ikinci toplantı çağrısı mekanizmasını (ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda toplananların çoğunluğuyla karar alma) mutlaka yönetim planınıza ekletmenizi tavsiye ediyoruz.

Yönetici Seçimi: Kim, Nasıl, Kaç Yıl?

Site yöneticisi, kat malikleri arasından ya da dışarıdan profesyonel bir yönetim şirketi aracılığıyla seçilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yöneticinin, kat maliklerinden biri olması zorunlu değildir; ancak "yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir" ifadesi, dışarıdan seçilecek kişinin de kurul kararıyla görevlendirilmesi gerektiğini ortaya koyar.

Yöneticide Aranan Nitelikler

• Fiil ehliyetine sahip olmak
• Kat maliki veya profesyonel yönetici olmak
• Site sakinleriyle iletişim kurabilme becerisi
• Bütçe ve muhasebe bilgisi (özellikle 50+ bağımsız bölümlü sitelerde)

Denetçi Seçimi Neden Önemli?

Denetçi, yöneticinin bir yıllık faaliyetini, harcamalarını ve defterlerini inceler. Gözlemlerimize göre denetçi seçimini "formalite" olarak gören sitelerde, yıl sonunda çıkan hesap uyuşmazlıkları genellikle daha sık mahkemeye taşınıyor. Denetçinin bağımsız, tarafsız ve mümkünse farklı bloklardan seçilmesi, şeffaflığın ilk sigortasıdır.

Aidat Hesaplama Yöntemleri: Hangisi Adil?

İşte sitelerde en çok tartışılan başlık. Aidat, ortak giderlere katılma payıdır ve kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payıyla doğrudan ilişkilidir. Ancak uygulamada üç farklı yöntem yaygın:

1. Arsa Payı / m² Oranına Göre Dağıtım

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel aldığı yöntem budur. Her bağımsız bölümün arsa payı oranında gidere katılır. Örneğin 100 m² bir daire, 50 m² bir daireye göre genellikle yaklaşık iki kat aidat öder.

Formül:

Daire aidatı = (Dairenin arsa payı / Toplam arsa payı) × Toplam ortak gider

Avantajı: Kanuni dayanağı güçlü, itiraz edilmesi zor.
Dezavantajı: Küçük dairede kalabalık aile yaşayan biriyle büyük dairede tek kişi yaşayan biri arasında "kişi başı kullanım" farkını yansıtmaz.

2. Eşit Dağılım Yöntemi

Tüm bağımsız bölümlerin eşit aidat ödediği yöntem. Yönetim planında bu yönde bir hüküm varsa uygulanabilir. Ancak "eşit dağılım" ile "arsa payı" arasındaki geçiş, oy birliği gerektirir.

Avantajı: Basit, anlaşılır, itiraz alanı dar.
Dezavantajı: Kanuni varsayılan olmadığı için, eşit dağılım kararı alınmamış sitelerde sonradan dava konusu olabilir.

3. Karma Yöntem

Ortak giderler ikiye ayrılır: "sabit giderler" (kapıcı, temizlik, ortak elektrik) eşit dağıtılır; "değişken giderler" (yakıt, su, asansör bakımı) arsa payı oranında paylaştırılır. Son yıllarda özellikle büyük sitelerde tercih edilen bir model.

Önemli: Gider kalemleri arasında "ortak alanların ısıtılması, aydınlatılması, temizliği ve bakımı" KMK m.20 kapsamında arsa payı oranında paylaşılır. Yani "herkes eşit ödesin" demek, kanunun açık hükmüne aykırılık taşır; bu istisna ancak yönetim planında özel hükümle mümkündür.

Aidat Borcuna İcra Takibi: Adım Adım Süreç

Aidatını ödemeyen kat malikine karşı izlenecek yol, hem hukuki hem de sosyal açıdan hassas. İşte 2026 itibarıyla geçerli olan süreç:

Adım 1: Yazılı İhtar

Yönetici, ödenmeyen aidat için önce yazılı ihtar gönderir. İçerikte borç dönemi, tutar, gecikme faizi ve ödeme için verilen süre (genelde 7-10 gün) yer alır. İadeli taahhütlü posta veya noter kanalıyla tebliğ edilmesi, sonraki aşamalarda delil değeri taşır.

Adım 2: Gecikme Tazminatı

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ödenmeyen aidat için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı talep edilebilir. Bu oran yıllık bileşik getiriye dönüştüğünde ciddi bir yaptırım gücü oluşturur. Yönetim planınızda daha düşük bir oran belirlenmişse o oran geçerlidir.

Adım 3: İcra Takibi

İhtar sonuçsuz kalırsa, site yönetimi icra dairesine başvurur. Takip, "örnek 7" veya "örnek 1" icra emri ile başlatılır. Aidat alacakları için genellikle daha hızlı sonuç veren "örnek 7" tercih edilir. Borçlu, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.

Adım 4: Haciz ve Satış

Takip kesinleştikten sonra borçlunun maaşına, banka hesabına veya taşınmazına haciz konulabilir. Kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde ipotek tesis edilmesi de mümkündür.

Adım 5: Dava Yolu

Borçlu itiraz ederse, yönetim itirazın iptali davası açabilir. Bu davada yönetim planı, genel kurul kararları ve ihtar belgeleri delil olarak sunulur.

Gözlemlerimize göre, aidat borcunun icraya taşınması süreci genellikle yaklaşık 4-6 ayı bulabiliyor. Bu süreyi kısaltmanın tek yolu, ihtar sürecini titizlikle belgelemek. "Sözlü uyardım" beyanı mahkemede karşılık bulmuyor.

Gelir-Gider Tablosu ve Şeffaflık: Güvenin İnşası

Bir sitenin huzuru, sakinlerin yönetime duyduğu güvene bağlıdır. Bu güvenin somut aracı ise gelir-gider tablosudur.

Şeffaflık İçin Olmazsa Olmazlar

1. Aylık gelir-gider tablosu panolarda ve site uygulamasında yayınlanmalı
2. Yıllık faaliyet raporu genel kuruldan önce tüm kat maliklerine dağıtılmalı
3. Fatura ve makbuzlar denetçi tarafından incelenebilir olmalı
4. Banka hesabı site adına açılmalı, yöneticinin şahsi hesabı kullanılmamalı
5. Bütçe gerçekleşme oranı (planlanan / harcanan) yıllık olarak açıklanmalı

Örnek Basit Gelir-Gider Tablosu

Bu tablodaki rakamlar yalnızca örnek niteliğindedir; gerçek bütçe sitenizin büyüklüğüne göre değişir. TÜİK'in tüketici fiyat endeksi ve hizmet kalemleri verilerini TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi üzerinden takip ederek yıllık bütçeyi güncelleyebilirsiniz. Enerji kalemleri için EPDK, personel giderleri için ise asgari ücret verilerini Resmî Gazete – Asgari Ücret Kararı refer