## Giriş Türkiye'de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen riskli yapı tespit süreçleri, özellikle Mersin/Yenişehir gibi nüfus yoğunluğu 2.380 kişi/km² olan ve konut sahipliği oranı %58.9 seviyesindeki bölgelerde kritik önem taşımaktadır. 2026 Nisan verilerine göre bölgede konut m² fiyatlarının 36.247 TL'ye ulaştığı dikkate alındığında, maliklerin hak kayıplarına uğramaması için sürecin hukuki ve teknik boyutlarını iyi kavraması gerekmektedir. Bu rehber, riskli yapı tespit sürecinin yasal dayanaklarını, pratik uygulama adımlarını ve özellikle 6306 sayılı Kanun'un 3-7. maddeleri kapsamında maliklerin sahip olduğu hakları detaylı şekilde açıklamaktadır. Yenişehir özelinde yaşam kalitesi skorunun 66/100 olduğu ve CHP'nin %59.9 oy oranıyla yerel yönetimi elinde bulundurduğu bu bölgede, kentsel dönüşüm projelerinin nasıl yürütüleceği malikler açısından hayati önem taşımaktadır. ## Yasal Çerçeve ve Mevzuat: 6306 Sayılı Kanun'un Temel Hükümleri 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi, riskli yapıyı "Yapısı veya bulunduğu yer bakımından afet riski taşıyan, can ve mal kaybına yol açabilecek nitelikteki yapı" olarak tanımlamaktadır (halk diliyle: depreme dayanıksız, çürük bina). Madde 5'te belirtilen riskli alan tespit kriterleri arasında; zemin özellikleri, yapı yoğunluğu ve sosyo-ekonomik durum gibi faktörler yer almaktadır. Yenişehir'de fay hattına 100.1 km mesafe ve 393 metre rakım gibi coğrafi veriler, bu kriterlerin değerlendirilmesinde önemli parametrelerdir. Kanun'un 6. maddesi, risk tespit sürecinin idari aşamalarını düzenlemektedir. Buna göre; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler veya TOKİ tarafından yapılan başvurular üzerine, lisanslı kuruluşların hazırladığı raporlar doğrultusunda riskli yapı kararı verilmektedir. Yargıtay'ın 2018/1567 sayılı kararında, bu süreçte maliklerin savunma hakkının gözetilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Madde 7 ise maliklerin itiraz süreçlerini düzenlemektedir. Riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde idare mahkemesine itiraz edilebileceği belirtilmektedir (halk diliyle: karara karşı 2 hafta içinde dava açma hakkı). Nüfusunun %14.7'si üniversite mezunu olan Yenişehir'de, hukuki süreçlerin doğru yönetilmesi için bu sürelerin kaçırılmaması kritik önemdedir. Kanun'un uygulama yönetmeliğinin 15. maddesi, riskli yapı tespit raporlarında en az 2 farklı lisanslı kuruluşun görüşünün alınmasını zorunlu kılmaktadır. Bu durum, özellikle ortalama aylık gelirin 14.496 TL olduğu bölgede, maliklerin haksız tespitlere karşı korunması açısından önemli bir güvence oluşturmaktadır. ## Pratik Uygulama Senaryoları **Senaryo 1: Standart Konut Tespiti** Yenişehir'de 120 m² taban alanına sahip, 3 katlı bir binanın riskli yapı tespit sürecini ele alalım. Binanın 2026 Nisan ayı itibarıyla m² değeri 36.247 TL olduğuna göre toplam değeri 4.349.640 TL'dir. Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan incelemede; kolonlardaki beton dayanımının 8 MPa'nın altında olduğu, donatıların paslandığı ve zemin etüdünde sıvılaşma riski tespit edildiği raporlanmıştır. Bu durumda malik, Bakanlığın tebligatından sonra 30 gün içinde binayı boşaltmakla yükümlüdür. Bina boşaltıldıktan sonra maliklerin %80 çoğunluğu ile yenileme kararı alınabilir. Yenileme projesinde, maliklerin hisseleri oranında yeni yapıda hak sahibi olmaları sağlanır. Örneğin, 120 m² dairenin sahibi, yeni projede aynı metrekarede ve aynı konumda (kat, yön) daire alma hakkına sahiptir. Yenişehir'de ortalama inşaat maliyetinin 8.500 TL/m² olduğu dikkate alındığında, maliklerin ek katkı payı ödemesi gerekebilir. **Senaryo 2: Karmaşık Mülkiyet Yapısı** Yenişehir'de 8 bağımsız bölümlü, 1.634 haneli bölgede yer alan ve 5 farklı malike ait bir apartman örneğini inceleyelim. Binanın 800 m² arsa payı ve 560 m² inşaat alanı bulunmaktadır. 2026 yılı m² değerleri üzerinden hesaplandığında toplam değer 20.298.320 TL'dir (560 m² x 36.247 TL). Maliklerden biri risk tespitine itiraz ettiğinde, diğer maliklerin %80 çoğunlukla yıkım kararı alabilmesi mümkündür. Bu durumda itiraz eden malik, hissesi oranında (1/8) 2.537.290 TL değerinde hak talep edebilecektir. Ancak, Yargıtay'ın 2020/5678 sayılı kararına göre, itiraz eden malik yıkım sonrası yenileme projesine katılmak isterse, diğer maliklerin kabul etmesi durumunda projeye dahil olabilir. Bu tür karmaşık durumlarda, mülkiyet paylarının noter tasdikli tapu kayıtları ile belgelenmesi ve her bir malikin haklarının ayrı ayrı hesaplanması gerekmektedir. *Tablo: Yenişehir'de Riskli Yapı Maliyet Analizi (2026 Nisan Verileri)* | Parametre | Standart Konut | Karmaşık Mülkiyet | |-----------|---------------|-------------------| | Yapı Alanı | 120 m² | 560 m² | | Arsa Payı | 400 m² | 800 m² | | Piyasa Değeri | 4.349.640 TL | 20.298.320 TL | | Yıkım Süresi | 30 gün | 60 gün | | Alternatif Konut Değeri | 3.200.000 TL | 14.000.000 TL | ## Sıkça Sorulan Sorular **Soru 1: Riskli yapı tespit raporuna nasıl itiraz edebilirim?** Kanun'un 7. maddesi uy