Türkiye emlak piyasasında Mayıs 2026, mortgage ve konut kredisi cephesinde önemli gelişmelere sahne oluyor. Merkez Bankası'nın faiz indirim döngüsünün etkisiyle bankalar, konut kredisi faiz oranlarını aşağı çekerken, özellikle ilk evini alacaklar için cazip kampanyalar devreye alındı. Ekspertiz PROX verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı 28.000 TL seviyesinde seyrederken, İstanbul'da bu rakam 65.000 TL'ye, Ankara'da ise 30.000 TL'ye ulaşıyor. Peki, bu dönemde mortgage kullanmak mantıklı mı? Hangi bankalar en uygun faiz oranlarını sunuyor? İşte detaylı piyasa analizi. Mortgage piyasasında son durum, 2024 yılındaki yüksek faiz ortamının ardından 2025'te başlayan gevşeme sürecinin 2026'da da devam ettiğini gösteriyor. 2024 yılının ikinci yarısında yüzde 4-5 seviyelerinde olan konut kredisi faiz oranları, 2025 sonunda yüzde 3-4 bandına gerilemişti. Mayıs 2026 itibarıyla ise bazı bankalar, özellikle devlet bankaları, yüzde 2,5-3,0 aralığında faiz oranları sunuyor. Özel bankalar ise yüzde 3,0-3,5 aralığında kredi kullandırıyor. Bu oranlar, 2024 yılına göre yaklaşık yüzde 40-50 oranında bir düşüşe işaret ediyor. Ekspertiz PROX analistleri, bu düşüşün temel nedenini Merkez Bankası'nın politika faizini 2025'te toplam 500 baz puan indirmesine bağlıyor. Ancak enflasyonun hala çift haneli olması, faizlerin daha da düşmesini sınırlıyor. Örneğin, İstanbul'da 100 metrekarelik bir daire için ortalama 6,5 milyon TL kredi çekmek isteyen bir alıcı, yüzde 3 faizle 120 ay vadede aylık 65.000 TL taksit öderken, yüzde 2,5 faizle bu rakam 60.000 TL'ye geriliyor. Bu fark, 5 yılda toplam 300.000 TL'lik bir tasarruf anlamına geliyor. ## Banka Kampanyaları ve Kredi Kullanma Rehberi: Hangi Banka Ne Sunuyor? Banka kampanyaları, Mayıs 2026'da mortgage piyasasının en hareketli alanını oluşturuyor. Ziraat Bankası, Vakıfbank ve Halkbank gibi kamu bankaları, ilk evini alacaklar için yüzde 2,79 faizli 120 ay vadeli kredi paketleri sunuyor. Bu paketlerde, ekspertiz ücreti ve dosya masrafı gibi ek maliyetler banka tarafından karşılanıyor. Özel bankalarda ise Garanti BBVA, yüzde 3,29 faizle 60 ay vadeye kadar kredi kullandırırken, İş Bankası yüzde 3,45 faizle 120 ay vade imkanı sağlıyor. Bankalar arası rekabet, özellikle yaz ayları öncesinde konut satışlarını canlandırmayı hedefliyor. Ekspertiz PROX verilerine göre, Nisan 2026'da Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 15 artarak 110.000 adede ulaştı. Bu artışta, faiz indirimlerinin yanı sıra bankaların kampanyalı kredi limitlerini 2 milyon TL'ye çıkarması etkili oldu. Ancak 2 milyon TL'nin üzerindeki kredilerde faiz oranları yüzde 4-5 seviyelerine yükseliyor. Bu nedenle, yüksek fiyatlı konut alımlarında peşinat oranını artırmak avantaj sağlıyor. Örneğin, İstanbul'da 5 milyon TL'lik bir daire için 2 milyon TL kredi kullanmak, diğer seçeneklere göre daha düşük faiz anlamına geliyor. ## İstanbul, Ankara ve İzmir'de Mortgage Fırsatları: Bölgesel Fiyat Analizi Büyükşehirlerde mortgage kullanımı, konut fiyatları ve kredi limitleri arasındaki denge nedeniyle farklılık gösteriyor. İstanbul'da ortalama metrekare fiyatı 65.000 TL olan bir konut için 100 metrekarelik bir daire 6,5 milyon TL'ye mal oluyor. Bu fiyat, kredi limitlerinin üzerinde olduğu için alıcıların en az yüzde 60 peşinat ödemesi gerekiyor. Örneğin, İstanbul'un Beylikdüzü ilçesinde m2 fiyatı 45.000 TL iken, Kadıköy'de 85.000 TL'ye çıkıyor. Bu durum, Beylikdüzü'nde 100 metrekarelik bir daire için 4,5 milyon TL toplam fiyatla yüzde 44 peşinat yeterliyken, Kadıköy'de 8,5 milyon TL için yüzde 76 peşinat gerekiyor. Ankara'da ise durum daha avantajlı. Başkentte ortalama m2 fiyatı 30.000 TL olduğu için 100 metrekarelik bir daire 3 milyon TL'ye alınabiliyor. Bu fiyat, kredi limiti olan 2 milyon TL'nin üzerinde olsa da alıcılar 1 milyon TL peşinatla (yüzde 33) kredi kullanabiliyor. Çankaya ilçesinde m2 fiyatı 40.000 TL iken, Keçiören'de 22.000 TL seviyesinde. İzmir'de ise ortalama m2 fiyatı 45.000 TL, yani 100 metrekarelik bir daire 4,5 milyon TL. Bornova'da m2 38.000 TL iken, Karşıyaka'da 55.000 TL. Bu bölgesel farklılıklar, mortgage kullanımında doğru lokasyon seçiminin önemini ortaya koyuyor. ## Uzman Görüşleri ve Geçmiş Yıl Karşılaştırması: Faizler Nereye Gidiyor? Uzmanlar, mevcut faiz oranlarının 2024 yılına göre cazip olduğunu ancak tarihsel olarak hala yüksek seviyelerde bulunduğunu belirtiyor. 2021 yılında yüzde 1,5-2,0 aralığında olan konut kredisi faizleri, 2022'de yüzde 2,5'e, 2023'te yüzde 3,5'e ve 2024'te yüzde 4,5'e yükselmişti. 2025'te yüzde 3,0'a gerileyen oranlar, 2026'da yüzde 2,5-3,5 bandında dengelenmiş durumda. Ekonomistler, Merkez Bankası'nın 2026'nın ikinci yarısında faizleri 250 baz puan daha indirebileceğini öngörüyor. Bu durumda, konut kredisi faizlerinin yüzde 2,0-2,5 aralığına gerilemesi mümkün. Ancak enflasyon beklentileri ve jeopolitik riskler, bu öngörüleri tehdit ediyor. Ekspertiz PROX baş analisti, 'Mevcut faiz oranları, 2024'e göre yüzde 40 daha