Kira Sözleşmesi Hazırlama ve Yasal Haklar 2026

Kısa cevap: 2026'da kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yazılı sözleşme hukuken zorunlu değildir ancak ispat kolaylığı için şarttır; depozito genellikle 3 aylık kira bedelini aşamaz ve tahliye taahhütnamesi ancak taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra ve tarih belirtilerek düzenlenirse geçerli sayılır.

Türkiye'de her yıl milyonlarca kira ilişkisi kuruluyor; ancak bunların hatırı sayılır bir kısmı hâlâ "iki satır kâğıt, bir el sıkışma" düzeyinde kalıyor. Sonra ne oluyor? Bir taraf bir yıl sonra "artış oranını ben belirlerim" diyor, diğer taraf "ben buradan çıkmam" diyor, iş mahkemeye düşüyor. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ayırdığı hükümleri, bugün tarafların çoğunun sonradan öğrendiği çok net sonuçlar doğuruyor.

EmlakEkspertizi.com olarak yaklaşık 20 yıldır sahada tuttuğumuz kira sözleşmesi ve uyuşmazlık kayıtlarını incelediğimizde şu net görünüyor: Uyuşmazlıkların büyük bölümü, sözleşmenin kurulduğu ilk yarım saatte atılan imzadan kaynaklanıyor. Artış maddesinin eksik yazılması, depozitonun nereye yatırılacağının belirtilmemesi, teslim tutanağının olmaması… Hepsi o ilk günün ihmali.

Bu rehberde, 2026 yılı itibarıyla geçerli olan yasal çerçeveyi adım adım ele alıyoruz: sözleşmenin zorunlu maddeleri, kira artışının nasıl hesaplandığı, depozito iadesinin şartları, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları ve tarafların hak-yükümlülük dengesi.

1. Kira Sözleşmesinin Zorunlu Maddeleri

Türk Borçlar Kanunu m. 299'a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Yazılı şekil zorunlu değildir — yani sözlü kira sözleşmesi de hukuken geçerlidir. Ama pratikte yazılı olmayan bir sözleşme, ispat yükünü tamamen tarafların omzuna yükler.

Gözlemimize göre, yazılı sözleşmesi olan kiracıların uyuşmazlık yaşama oranı belirgin şekilde düşük. Çünkü yazılı sözleşme sadece "ne kararlaştırdık" sorusunu değil, "ne zaman kararlaştırdık" sorusunu da yanıtlar.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gerekenler

Kaçınılması Gereken Maddeler

• Yasal sınırı aşan artış oranı yazmak. Kira artışında üst sınır emredici hükümle belirlenmiştir; bunu aşan anlaşma kısmen geçersiz sayılır. "Bu maddeyi yazdık, geçerli olur" diye düşünmek, sonradan kiracının itirazıyla karşılaşmak demektir.
• Kiracının peşinen tahliyeye razı olduğu genel ibareler. Belirsiz, tarihsiz taahhütler koruma hükümleri karşısında ayakta kalmaz.
• "Kiraya veren istediği zaman çıkarabilir" gibi tek taraflı fesih maddeleri. Kanunun kiracıya tanıdığı asgari güvenceyi sözleşmeyle ortadan kaldırmak mümkün değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun kiracıyı koruyan hükümleri, aksi sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa uygulanır; ancak kiracı aleyhine olan sapmalar sınırlıdır. Resmî metin için Resmî Gazete – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

2. Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? (12 Aylık TÜFE Ortalaması)

Kira artışı, 2026 itibarıyla Türk Borçlar Kanunu m. 344 çerçevesinde belirlenir. Buna göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre gerçekleşen değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Kritik nokta şu: Bu bir tavan oranıdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Ama daha yükseğini kararlaştıramazlar.

Adım Adım Kira Artışı Hesabı

1. Kira yılınızı belirleyin. Sözleşmeniz örneğin 1 Mart'ta başlıyorsa, kira yılınız 1 Mart – 28/29 Şubat aralığıdır.
2. Yenilenme ayından bir önceki ayın verisini esas alın. Uygulamada, kira döneminin başladığı aydan bir önceki ay itibarıyla TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınır. Yani 1 Mart'ta yenilenecek bir sözleşmede, genellikle Şubat ayı verisi kullanılır.
3. Oranı uygulayın. Mevcut kira bedeli × (1 + oran) = yeni kira bedeli.
4. Yazılı bildirim yapın. Artışı uyguladığınızı kiracıya yazılı olarak bildirmek, ileride "haberim olmadı" itirazını bertaraf eder.
5. Kaynağı belgeleyin. Hangi ayın, hangi endeks verisini kullandığınızı yazışmada belirtin. TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi verileri.

Sık Karıştırılan Üç Nokta

a) "TÜFE mi, 12 aylık ortalama mı?" Kanun, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Yıllık TÜFE ile 12 aylık ortalamanın aynı şey olmadığını sahada çok sık görüyoruz; ikisini karıştırmak ya geçersiz oran uygulamaya ya da hak kaybına yol açar. Hesabınızı mutlaka TÜİK'in resmî verisiyle doğrulayın.

b) "Artışı kira dönemi başında mı, sözleşme yıl dönümünde mi yaparım?" Esas alınan tarih kira döneminin başlangıcıdır; takvim yılı değil. Bu yüzden sözleşmenizin başlangıç gününü net bilmek zorunludur.

c) "Taraflar anlaşamazsa ne olur?" Anlaşma sağlanamazsa hâkim, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre artışa hükmeder. Yani boşluk, otomatik olarak kanuni tavana bağlanır.

Para politikası ve enflasyon verilerinin yorumu için TCMB – Enflasyon ve Veri Setleri sayfası da yol göstericidir.

3. Depozito: Ne Kadar Alınır, Nasıl İade Edilir?

Depozito (güvence bedeli), konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 342 ile sınırlandırılmıştır: Güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınır emredicidir; aşan kısmın kiracıya iadesi gerekir.

Depozitoda Dikkat Edilecek Noktalar

• Saklama yeri belirsiz bırakılmasın. Depozitonun elden mi, banka hesabında mı tutulacağı sözleşmede yazılmalı. Uygulamada en sık uyuşmazlık, paranın "ne zaman, hangi hesaba" iade edileceği sorusunda çıkıyor.
• Amaç yazılsın. Depozito, kiracının kira ve yan gider borçlarına ya da taşınmaza verebileceği zarara karşılık alınır. Amacı belirsiz bir depozito, iade tartışmasının başlangıcı olur.
• Teslim tutanağı şart. Giriş ve çıkışta tarihli, imzalı, mümkünse fotoğraflı teslim tutanağı düzenlemek; "hangi hâlde teslim aldım, hangi hâlde aldım" sorusunu ortadan kaldırır.
• Mahsup sonrası kalan iade edilir. Kiracının borcu yoksa depozito, genellikle tahliyeden sonra kısa süre içinde faiziyle birlikte iade edilir.

Tapu ve taşınmaz mülkiyetine dair resmî kayıtlar için TKGM – Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sorgu ekranları kullanılabilir.

4. Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı önceden üstlendiği yazılı belgedir. Ancak her imzalı kâğıt geçerli değildir. TBK m. 352 çerçevesinde geçerlilik için üç koşul birlikte aranır:

1. Taahhüt, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmiş olmalıdır. Teslimden önce alınan taahhütname, kiracıyı bağlamaz.
2. Taahhütname tarih içermelidir. Tarihsiz, imza dışında hiçbir kayıt taşımayan belgeler ispatta zayıftır.
3. Tahliye tarihi açık olmalıdır. "Boşaltacağım" gibi genel ifadeler değil, belirli bir tarih yazılmalı.

Ayrıca, taahhütnameye dayanılarak tahliye istenecekse, taahhüt edilen tarihten itibaren yasada öngörülen süre içinde icra takibi ya da dava yoluna gidilmelidir; aksi hâlde taahhütten doğan hak gündeme gelmez.

Sık Yapılan Hatalar

• Taahhütnameyi kira sözleşmesiyle aynı anda, teslimden önce imzalatmak.
• Tarih ve tahliye gününü boş bırakmak.
• Taahhütnameyi iki tanık huzurunda düzenlememek (ispat kolaylığı için önerilir).

5. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

• Kiralananı sözleşmede kararlaştırılan hâlde teslim etmek ve kira süresi boyunca bu hâlde bulundurmak.
• Kirayı ve sözleşmede yazılı yan giderleri talep etmek.
• TAahhütname, temerrüt veya tahliye sebepleri doğduğunda yasal yollara başvurmak (icra / dava).

Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

• Kirayı zamanında ödemek; yan giderlere katlanmak.
• Taşınmazı özenle kullanmak; komşuluk hukukundan doğan kurallara uymak.
• Sözleşme süresi sonunda taşınmazı, teslim aldığı hâlde iade etmek.
• Zorunlu tahliye sebepleri dışında, kiraya verenin istediği anda tahliye talebine karşı korunmak.
• Kiraya verenin artışta yasal sınırı aşması hâlinde, itiraz hakkını kullanmak.

İtiraz ve Dava Süreleri (Genel Çerçeve)

• Kira artışına itiraz, artışın uygulandığı dönemde yazılı olarak yapılmalıdır.
• Kiracının temerrüdü hâlinde, ihtar ve yasal sürelerin doğru hesaplanması gerekir.
• Ayrıntılı süreler için Resmî Gazete – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu metnine başvurun.

6. İmzadan Önce Kontrol Listesi

• [ ] Tarafların kimlik ve tebligat bilgileri tam mı?
• [ ] Taşınmazın açık adresi ve tapu bilgisi yazılı mı?
• [ ] Kira bedeli, para birimi, ödeme günü net mi?
• [ ] Artış maddesi yasal sınıra açıkça atıf yapıyor mu?
• [ ] Depozito tutarı, saklama yeri ve iade koşulu yazılı mı?
• [ ] Demirbaş listesi ve giriş teslim tutanağı hazır mı?
• [ ] Tahliye taahhütnamesi — varsa — teslim sonrası mı imzalandı?
• [ ] Özel şartlar (evcil hayvan, tadilat, alt kira) ayrıca düzenlendi mi?

Bu listeyi imza öncesi 10 dakikada gözden geçirmek, çoğu uyuşmazlığın doğmasını baştan engeller.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin bağlayıcı hukuki görüş için bir avukata danışmanız önerilir. Kira artış oranları ve güncel endeks verileri her ay TÜİK tarafından yayımlanır; hesaplamada resmî veriyi esas alın.

— Sertifikalı Değerleme Uzmanı, EmlakEkspertizi Eğitim Ekibi