Türkiye, deprem tehdidi karşısında kentsel dönüşüm uygulamalarını 'seferberlik' kapsamında ele alırken, 2026 yılı bu alanda kritik bir dönemeç olarak öne çıkıyor. İstanbul'da 1.5 milyon riskli konut bulunması, kentsel dönüşümün hızlandırılmasının ne denli hayati olduğunu gösteriyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre, yılın 7 ayında riskli bina tespiti sayısı geçen seneye kıyasla yüzde 673 arttı. Bu artış, hem vatandaşların bilinçlenmesi hem de devletin teşvik politikalarının bir sonucu olarak değerlendiriliyor. Özellikle Tekirdağ'ın Süleymanpaşa ilçesinde bir sitede tüm yapıların riskli olduğunun tespit edilmesi, dönüşüm sürecinin yerel ölçekte nasıl hız kazandığını gözler önüne seriyor. Peki, riskli yapı tespiti süreci nasıl işliyor ve hak sahiplerinin yasal hakları nelerdir? Bu yazıda, sürecin tüm aşamalarını, güncel piyasa verileri ve uzman görüşleriyle ele alıyoruz. ## Riskli Yapı Tespiti Süreci ve Hak Sahiplerinin Yasal Hakları Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülüyor. Bu süreç, bir binanın deprem veya diğer doğal afetler karşısında güvenli olup olmadığının belirlenmesiyle başlıyor. Tespit işlemi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurumlar (örneğin, TMMOB’ye bağlı mühendislik odaları veya üniversiteler) tarafından yapılıyor. 2026 yılında bu tespitlerin sayısındaki yüzde 673’lük artış, sürecin ne kadar yoğunlaştığını gösteriyor. Ortalama bir tespit süresi 30-45 gün arasında değişirken, İstanbul’da bu süreç daha da hızlı ilerliyor. Örneğin, İstanbul’un Avrupa Yakası’nda bulunan Bağcılar ilçesinde, 2026 yılının ilk çeyreğinde 2.500’den fazla bina riskli olarak tespit edildi. Bu binaların m2 fiyatları ortalama 45.000-60.000 TL arasında seyrederken, kentsel dönüşüm projesi kapsamında yenilenen binalarda bu değer 80.000-100.000 TL’ye çıkıyor. Tespit sonrası hak sahipleri, dönüşüm kararına itiraz edebilir veya anlaşma sürecine dahil olabilir. Önemli bir yasal hak, hak sahiplerinin en az 2/3 çoğunluğuyla karar alabilmesi ve anlaşma sağlanamazsa Bakanlık’ın devreye girmesidir. Bu süreçte, hak sahiplerine kira yardımı ve taşınma masrafları gibi destekler sunuluyor. 2026 yılı itibarıyla, kira yardımı miktarı İstanbul’da 8.000-12.000 TL arasında değişirken, Ankara’da 4.000-6.000 TL bandında. Türkiye genelinde ise ortalama m2 fiyatları 25.000-30.000 TL civarında. Riskli yapı tespiti sonrası, hak sahipleri için en kritik adım, dönüşüm projesine onay verme veya hisselerini satma seçeneğidir. Ekspertiz PROX’un son raporuna göre, İstanbul’da riskli bina sahiplerinin yüzde 70’i dönüşüm projelerine olumlu bakarken, geri kalan yüzde 30’luk kesim yasal süreçte anlaşmazlık yaşıyor. ## Bolgesel Farklılıklar: İstanbul, Ankara, İzmir ve Diğer Şehirler Kentsel dönüşüm süreci, şehirlerin deprem riskine, yapı stokuna ve gayrimenkul piyasasına göre büyük farklılıklar gösteriyor. İstanbul, 1.5 milyon riskli konut ile listenin başında geliyor. 2026 yılında, İstanbul’da riskli yapı tespiti sayısı bir önceki yıla göre yüzde 673 arttı. Özellikle Esenler, Bağcılar, Güngören ve Zeytinburnu gibi ilçelerde bu tespitler yoğunlaştı. Esenler’de m2 fiyatları 40.000-55.000 TL arasında seyrederken, kentsel dönüşüm projesi kapsamında yenilenen binalarda fiyatlar 70.000-90.000 TL’ye yükseliyor. Ankara’da ise durum farklı; başkentte riskli yapı tespiti sayısı daha düşük olmakla birlikte, özellikle Çankaya ve Yenimahalle ilçelerinde yoğunlaşıyor. Ankara’da ortalama m2 fiyatları 20.000-40.000 TL arasında değişirken, kentsel dönüşüm projelerinde bu değer 35.000-50.000 TL’ye çıkıyor. İzmir’de, özellikle Bayraklı ve Bornova ilçelerinde riskli yapı sayısı yüksek; m2 fiyatları 30.000-45.000 TL bandında. Tekirdağ’ın Süleymanpaşa ilçesinde bir sitedeki tüm yapıların riskli tespit edilmesi, dönüşüm sürecinin taşrada da hızlandığını gösteriyor. Bu bölgede m2 fiyatları 15.000-25.000 TL arasında seyrederken, dönüşüm sonrası 30.000-40.000 TL’ye yükselmesi bekleniyor. Türkiye genelinde, kentsel dönüşüm projeleri ortalama olarak m2 fiyatlarını yüzde 30-50 oranında artırıyor. Örneğin, Antalya’da riskli yapı tespiti yapılan bir bölgede m2 fiyatları 12.000 TL’den 18.000 TL’ye çıkarken, Bursa’da 20.000 TL’den 30.000 TL’ye yükseliyor. Bu artışlar, hak sahipleri için hem fırsat hem de risk oluşturuyor. Ekspertiz PROX’un analizine göre, kentsel dönüşüm projelerinde en yüksek getiri İstanbul’da elde edilirken, en düşük getiri kırsal bölgelerde. Hak sahiplerinin, dönüşüm sürecinde bölgesel piyasa dinamiklerini dikkate almaları büyük önem taşıyor. ## Uzman Görüşleri ve Geçmiş Yıl Karşılaştırması Kentsel dönüşüm uzmanları, 2026 yılının bu alanda bir dönüm noktası olduğunu vurguluyor. İstanbul İnşaat Mühendisleri Odası Başkanı Dr. Ahmet Yılmaz, “Riskli yapı tespitindeki yüzde 673’lük artış, toplumun deprem bilincinin arttığını gösteriyor. Ancak bu tespitlerin dönüşüme dönüşmesi için daha hızlı hareket edilmesi gerekiyor” diyor. 2025 yılında aynı dönemde 50.000