Kentsel Dönüşümde 2 Milyon 378 Bin Konut Tamamlandı

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, kentsel dönüşümde gelinen noktayı sosyal medya hesabından paylaştığı verilerle kamuoyuna duyurdu. Bakanlığa bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın 2012 yılından bu yana yürüttüğü çalışmaların özetlendiği paylaşımda, Türkiye genelinde 2 milyon 761 bin bağımsız bölümün dönüşüm kapsamına alındığı, bunların 2 milyon 378 bininin dönüşümünün tamamlandığı belirtildi. Bakan Kurum, paylaşımında "Deprem beklemez, dönüşüm de beklememeli" mesajıyla vatandaşlara süreci hızlandırma çağrısı yaptı.

Türkiye Genelinde Kentsel Dönüşümde Hangi Rakamlara Ulaşıldı?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre 2012'den bu yana Türkiye genelinde 2 milyon 761 bin bağımsız bölüm dönüşüm kapsamına alındı ve bunun 2 milyon 378 bini tamamlandı. Bu, on dört yıllık bir süreçte ülke genelinde milyonlarca konutun fiziksel olarak yenilendiğini gösteriyor. Kalan bölümün önemli kısmı ise halen inşaat veya ruhsat aşamasında.

Rakamların en dikkat çekici yanı, tamamlanan dönüşümün kapsama alınan stoka yakın bir orana ulaşmış olması. Bu durum, kentsel dönüşümün artık "pilot proje" aşamasını geride bırakıp ülke ölçeğinde kurumsallaşmış bir yapıya dönüştüğünü gösteriyor. Bakanlığın Kentsel Dönüşüm Başkanlığı çatısı altında yürüttüğü bu süreç, hem özel sektör müteahhitleri hem de hak sahipleri için artık tanıdık bir iş modeli hâline geldi.

Gayrimenkul piyasası açısından bakıldığında bu tablo, özellikle deprem riski yüksek bölgelerde yeni konut arzının önemli bir kısmının dönüşüm kaynaklı olduğunu ortaya koyuyor. Yatırımcı için bu, ikinci el stokta kalite ayrışmasının hızlandığı; eski yapıların değer kaybederken yeni yapıların prim yaptığı bir döneme işaret ediyor.

İstanbul'da Dönüşümün Ağırlığı Neden Bu Kadar Yüksek?

İstanbul, kentsel dönüşümün hem hacim hem de stratejik önem açısından merkezinde yer alıyor. Bakanlık verilerine göre kentte 1 milyon 298 bin bağımsız bölüm dönüşüm kapsamına alındı; bunların 1 milyon 7 bini tamamlandı, 291 bininde ise çalışmalar sürüyor. Bakan Kurum'un ifadesiyle ülkedeki her iki kentsel dönüşümden biri İstanbul'da gerçekleştiriliyor.

Bu yoğunlaşmanın nedeni yalnızca nüfus değil. İstanbul, yapı stokunun önemli bölümünün 1999 öncesi yönetmeliklerle inşa edildiği, zemin koşullarının ilçeden ilçeye ciddi farklılık gösterdiği bir metropol. Bu nedenle dönüşüm, yalnızca kentsel estetik değil, doğrudan can ve mal güvenliği meselesi olarak ele alınıyor. Deprem kuşağında yer alan kentte tamamlanan 1 milyonun üzerindeki bağımsız bölüm, aynı zamanda afet riskine karşı ciddi bir dayanıklılık yatırımı anlamına geliyor.

Yatırımcı perspektifinden bakıldığında İstanbul'daki dönüşüm, arzın niteliğini değiştiriyor. Yeni yönetmeliklere uygun, enerji performansı yüksek, otopark ve sosyal donatı standartları güçlü konutlar; aynı bölgede eski yapı stokuyla ciddi fiyat farkı oluşturuyor. Bu fark, alıcının "hangi binayı aldığı" sorusunu, "hangi semtte aldığı" sorusu kadar kritik hâle getiriyor.

Yarısı Bizden Kampanyası Dönüşümü Nasıl Hızlandırdı?

İstanbul'da dönüşümü hızlandırmak amacıyla devreye alınan Yarısı Bizden Kampanyası, hak sahiplerine finansman desteği sağlayarak süreci kolaylaştırıyor. Bakanlık verilerine göre kampanya kapsamında bugüne kadar 544 bin 564 bağımsız bölüm dönüşüm kapsamına alındı; bunların 117 bin 914'ünün dönüşümü tamamlandı.

Kampanyanın piyasa etkisi iki katmanlı. Birincisi, kentsel dönüşümün en büyük engeli olan finansman sorununu hafifletiyor. İkincisi, hak sahibinin kendi imkânlarıyla dönüşüme girmesini teşvik ederek süreci hızlandırıyor. Özellikle orta gelirli mülk sahipleri için bu destek, "bekleyeyim, nasıl olsa bir gün dönüşür" yaklaşımını "şimdi başvurmalıyım" yaklaşımına çeviriyor.

Kampanya kapsamına alınan bağımsız bölüm sayısının tamamlananlara kıyasla belirgin şekilde yüksek olması, önümüzdeki dönemde teslim edilecek yeni konut arzının önemli bir bölümünün bu kanaldan geleceğini gösteriyor. Bu da özellikle dönüşüm bölgelerinde kira ve satış dinamiklerinin birkaç yıl boyunca hareketli kalacağı anlamına geliyor.

Türkiye ve İstanbul Verileri Karşılaştırmalı Tablo

Tablodaki en çarpıcı veri, İstanbul'un Türkiye geneli içindeki payı. Kentte kapsama alınan bağımsız bölüm sayısı ülke toplamının yaklaşık yarısına yakın. Bu da İstanbul'u hem dönüşümün lokomotifi hem de en yoğun saha operasyonunun yürütüldüğü şehir konumuna taşıyor.

Dönüşümün Gayrimenkul Fiyatlarına ve Yatırımcı Kararlarına Etkisi

Kentsel dönüşüm, gayrimenkul piyasasında fiyatları tek yönlü etkilemiyor; aynı mahallede iki farklı fiyat katmanı oluşturuyor. Yeni yönetmeliğe uygun, dönüşmüş binalar; güvenlik, enerji verimliliği ve sosyal donatı avantajıyla benzer konumdaki eski yapılara kıyasla belirgin prim taşıyor. Bu ayrışma, özellikle İstanbul'un dönüşümün yoğunlaştığı ilçelerinde alıcı davranışını doğrudan şekillendiriyor.

Alıcı profili açısından üç grup öne çıkıyor:

• İlk konut alıcıları: Dönüşmüş binaları, deprem güvenliği ve kredi uygunluğu nedeniyle eski yapılara tercih ediyor.
• Uzun vadeli yatırımcılar: Dönüşüm potansiyeli olan ancak henüz dönüşmemiş bölgelerde erken pozisyon alarak değer artışı bekliyor.
• Kira getirisi odaklı yatırımcılar: Yeni teslim edilen konutların daha yüksek kira seviyesine ulaşması nedeniyle dönüşmüş stoka yöneliyor.

Bakanlığın açıkladığı tamamlanan bağımsız bölüm sayısı, bu üç grubun da karar setini etkiliyor. Zira dönüşüm tamamlandıkça bölgede arz artıyor, ancak bu arz nitelikli olduğu için fiyatları aşağı çekmek yerine bölge ortalamasını yukarı taşıyor. Bu, Türkiye gayrimenkul piyasasında "arz artışı fiyatı düşürür" genel kabulünün dönüşüm bölgelerinde geçerli olmadığını gösteriyor.

Vatandaş İçin Pratik Sonuçlar: Beklemek mi, Başvurmak mı?

Bakan Kurum'un "Vakit kaybetmeden gelin, dönüşümü birlikte gerçekleştirelim" çağrısı, pratikte hak sahibinin iki temel kararını etkiliyor: başvuru zamanlaması ve finansman tercihi. Yarısı Bizden benzeri destekler, dönüşüm maliyetinin önemli bölümünü hak sahibinin üzerinden alarak süreci hızlandırıyor. Bu nedenle kampanya kapsamına girmek, yalnızca inşaat süresi değil, toplam maliyet açısından da avantaj sağlıyor.

Öte yandan dönüşüm sürecinin uzunluğu, hak sahibinin geçici konut ihtiyacı, kira yardımı ve teslim takvimi gibi konularda önceden planlama yapmasını gerektiriyor. Bakanlık verilerindeki 291 bin bağımsız bölümün halen devam eden süreçte olması, sahadaki iş hacminin büyüklüğünü ve zamanlamanın ne kadar kritik olduğunu ortaya koyuyor.

ProX Karar Motoru perspektifinden değerlendirildiğinde, dönüşüm kararı verirken üç metrik öne çıkıyor: binanın mevcut yapı kalitesi ve deprem performansı, bölgedeki dönüşmüş stok oranı ve hak sahibinin finansman kapasitesi. Bu üç değişken birlikte okunduğunda, dönüşümün "beklenmesi gereken" değil "planlanması gereken" bir süreç olduğu netleşiyor.

Önümüzdeki Dönemde Piyasayı Ne Bekliyor?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın açıkladığı veriler, kentsel dönüşümün Türkiye gayrimenkul piyasasının ana gündem maddesi olmaya devam edeceğini gösteriyor. Kapsama alınan 2 milyon 761 bin bağımsız bölümün tamamlanan kısmının 2 milyon 378 bine ulaşması, sürecin olgunlaştığını; ancak devam eden iş hacminin hâlâ ciddi büyüklükte olduğunu ortaya koyuyor.

İstanbul özelinde 291 bin bağımsız bölümün halen dönüşüm sürecinde olması, önümüzdeki dönemde teslim edilecek yeni konut arzının önemli bir bölümünün bu kanaldan geleceğini gösteriyor. Bu arz, özellikle dönüşüm bölgelerinde kira ve satış fiyatlarını yukarı yönlü destekleyecek nitelikte. Yatırımcı için bu, "hangi bölgede dönüşüm hızlanıyor" sorusunun, "hangi bölgede fiyat artışı bekleniyor" sorusuyla neredeyse aynı anlama geldiği bir dönem demek.

Sonuç olarak Bakan Kurum'un paylaştığı tablo, kentsel dönüşümün artık Türkiye'nin yapı stokunu dönüştüren yapısal bir program hâline geldiğini gösteriyor. Vatandaş için bu, deprem güvenliği ile mülk değeri arasındaki bağın her zamankinden daha somut olduğu; yatırımcı için ise dönüşüm takvimini doğru okumanın, getiri hesabının merkezine yerleştiği bir dönem anlamına geliyor.

İlgili Analizler

• ProX emlak endeksi