İzmir / Konak / Ulubatlı — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 25.942 TL
- Fiyat bandı (m²): 22.051 – 29.833 TL
- Yıllık değişim: +7,8%
- Ortalama kiralık m²: 170 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir'in Konak ilçesine bağlı Ulubatlı Mahallesi'nde satılık konut metrekare fiyatı Ekim 2026 itibarıyla 25.942 TL seviyesinde. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallede son bir yılda yaşanan fiyat hareketinin de son halkası. Bölge, Konak merkezine yakınlığı ve görece erişilebilir fiyat bandıyla öne çıkıyor; ilan havuzunda 290 konutun bulunması, alıcı ile satıcının aynı anda aktif olduğu bir piyasaya işaret ediyor.
Ulubatlı'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 22.051 TL ile 29.833 TL arasında değişiyor; ortalama ise 25.942 TL. Bu bant, aynı mahallede bina yaşı, kat durumu ve cephe farkına göre fiyat farkının yaklaşık 7.800 TL'ye ulaşabildiğini gösteriyor. Alıcı açısından bakıldığında bu, tek bir ortalama yerine somut bir emsal aralığı anlamına geliyor.
EmlakEkspertizi endeksinin Ekim 2026 verisi, ortalama metrekare fiyatının bir yıl öncesine göre yüzde 7,8 arttığını gösteriyor. Aynı dönemde ilan sayısının 290 olması, fiyat bandının alt ve üst sınırı arasındaki farkın korunmasında etkili. Yani piyasada hem bütçesine uygun daire arayan hem de daha yeni veya daha iyi konumdaki birime yönelen alıcı için seçenek var.
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Mahallede ortalama metrekare fiyatı Kasım 2025'te 23.575 TL iken Ekim 2026'da 25.942 TL'ye çıktı. Aradaki hareket düz bir çizgi değil: fiyat ocak ayında 24.028 TL, şubatta 23.899 TL, martta 24.787 TL oldu. Nisanda 25.072 TL ile ilk zirve görüldü, ardından mayıs ve haziranda 24.905 ve 24.909 TL'ye geriledi.
Temmuzda 24.744 TL'ye inen fiyat, ağustosta 25.271 TL, eylülde 25.399 TL ve ekimde 25.942 TL ile toparlandı. Bu tablo, fiyatların yıl içinde dalgalandığını ama yönün yukarı olduğunu ortaya koyuyor. Satıcı için önemli nokta şu: ilan fiyatını belirlerken son üç ayın seyrine bakmak, yıl başındaki durgun döneme göre daha gerçekçi bir referans sunuyor.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 23.575 |
| Aralık 2025 | 23.619 |
| Ocak 2026 | 24.028 |
| Şubat 2026 | 23.899 |
| Mart 2026 | 24.787 |
| Nisan 2026 | 25.072 |
| Mayıs 2026 | 24.905 |
| Haziran 2026 | 24.909 |
| Temmuz 2026 | 24.744 |
| Ağustos 2026 | 25.271 |
| Eylül 2026 | 25.399 |
| Ekim 2026 | 25.942 |
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Ulubatlı'da ortalama kiralık metrekare fiyatı 170 TL. Aynı döneme ait endeks verilerine göre yıllık brüt kira getirisi yüzde 7,87. Bu oran, satın alma maliyetinin kira geliriyle ne kadar sürede geri döneceğini gösteren amortisman hesabında yaklaşık 12,7 yıla karşılık geliyor.
Yüzde 7,87 getiri, Konak genelinde orta segment konut yatırımı yapan bir profilin dikkat ettiği eşiğe yakın. Uzun vadeli elinde tutmayı planlayan, kirayı düzenli nakit akışı olarak gören yatırımcı için bu seviye değerlendirilebilir bir taban sunuyor. Kısa vadede fiyat artışından kazanç hedefleyen alıcı içinse son 12 aydaki yüzde 7,8'lik değişim, beklentinin tek başına fiyat artışına bağlanmaması gerektiğini hatırlatıyor. Nihai karar, alıcının kendi finansman yapısına ve elde tutma süresine bağlı.
Konak ve İzmir genelindeki gelişmeler Ulubatlı'yı nasıl etkiliyor?
TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül'de bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,9 azalarak 7.535 oldu. Bu düşüş, il genelinde talep temposunun yavaşladığını gösteriyor. Ulubatlı gibi merkeze yakın mahallelerde ise fiyat bandının görece dar kalması, alıcıların il genelindeki yavaşlamaya rağmen bölgeye ilgisini koruduğuna dair bir işaret olarak okunabilir.
Konak Belediyesi'nin 12 taşınmazı kiraya vermek üzere 22 Ekim'de ihale düzenleyeceği duyuruldu (Yenigün Gazetesi, 12 Ekim 2026). Belediye kaynaklı kiralık arzın artması, mahalle çevresindeki kira piyasasında rekabeti etkileyebilir. Kiracı profilinin hareketlenmesi, uzun vadede satılık konut talebini de dolaylı biçimde şekillendiren bir unsur olarak değerlendirilebilir.
Öte yandan Emlakjet'in Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL oldu (Capital, 14 Ekim 2026). Ulubatlı'da 100 metrekarelik bir dairenin endeks ortalamasıyla yaklaşık 2,6 milyon TL bandına denk gelmesi, mahalleyi ulusal ortalamanın altında konumlandırıyor. Bu fark, ilk evini alacak veya bütçesini kontrollü tutmak isteyen alıcı için bölgeyi cazip kılan temel etkenlerden biri.
Mahallenin demografik yapısı ve yaşam profili fiyatı nasıl etkiliyor?
ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,8216; ortalama yaş 37,1. Bu kombinasyon, çalışan nüfusun ağırlıkta olduğu, aile ve tek kişilik hane karışımının dengeli seyrettiği bir mahalle profiline işaret ediyor. Ortalama yaşın 37 civarında olması, hem ilk konut alıcısı hem de kiracı talebinin canlı kalmasını destekleyen bir gösterge olarak değerlendirilebilir.
Bu profil, fiyat bandının alt ucundaki dairelere olan ilgiyi açıklıyor. 22.051 TL'lik alt sınır, bütçesi sınırlı alıcının ulaşabildiği eşiği; 29.833 TL'lik üst sınır ise yenilenmiş veya daha iyi konumdaki birimlerin fiyatını yansıtıyor. Mahallede 290 ilanın aynı anda piyasada olması, alıcının pazarlık payı bulabildiği bir dengeye işaret ediyor.
- Ortalama satılık m²: 25.942 TL (Ekim 2026)
- Fiyat bandı: 22.051 TL - 29.833 TL
- Yıllık değişim: yüzde 7,8
- Ortalama kiralık m²: 170 TL
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 7,87
- Aktif ilan sayısı: 290
- Mahalle skoru: 0,8216 (ProX Karar Motoru)
- Ortalama yaş: 37,1
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ulubatlı'da fiyatların yönünü belirleyecek başlıca değişken, il genelindeki satış hacminin seyri olacak. TÜİK'in Eylül 2026 verisindeki yüzde 14,9'luk düşüş tek aylık bir tablo; bunun kalıcı eğilime dönüşüp dönüşmeyeceği, önümüzdeki ayların satış rakamlarıyla netleşecek. İzmir'de ilçe bazında satış dağılımını konu alan Yeni Asır'ın 17 Ekim 2026 tarihli haberi de bu tabloyu takip etmek için referans olarak kullanılabilir.
Kira tarafında Konak Belediyesi'nin 22 Ekim ihalesi sonrası oluşacak arz, mahalle çevresindeki kiralık daire fiyatlarını etkileyebilir. Satılık fiyat bandının 22.051 TL ile 29.833 TL arasında kalması ve ortalama yaşın 37,1 olması, bölgenin hem oturum hem yatırım amaçlı talebi bir arada barındırdığını gösteriyor. Yüzde 7,87'lik brüt kira getirisi, uzun vadeli elde tutma stratejisi izleyen yatırımcı için veriye dayalı bir referans sunuyor; ancak getiri beklentisinin faiz, bakım gideri ve boş kalma süresi gibi kalemlerle birlikte hesaplanması gerekiyor.
Alıcı tarafında pratik bir not: aynı mahallede metrekare fiyatı 7.800 TL'ye varan fark, bina yaşı ve kat özelliklerinden kaynaklanıyor. İlan karşılaştırması yaparken yalnızca metrekare fiyatına değil, aidat, ısıtma sistemi ve cephe gibi aylık maliyeti etkileyen kalemlere de bakmak, toplam maliyeti daha doğru okumayı sağlıyor.