İzmir / Konak / Şehitnedimtuğaltay — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 71.014 TL
- Fiyat bandı (m²): 56.811 – 85.217 TL
- Yıllık değişim: +40,1%
- Aylık değişim: +0,2%
- Ortalama kiralık m²: 575 TL
- Örneklem (ilan): 77
İzmir Konak ilçesine bağlı Şehitnedimtuğaltay bölgesinde Ekim 2026 dönemi için ortalama satılık konut metrekare fiyatı 71.014 TL olarak ölçüldü. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki fiziksel veriye dayalı ortalamayı yansıtıyor. Aynı dönemde bölgedeki kiralık konut metrekare fiyatı 575 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 9,72 düzeyinde. Bölge, Konak'ın merkezi dokusunda orta ölçekli bir konut pazarı sunuyor; 77 aktif satılık ilanıyla sınırlı ama istikrarlı bir arz yapısı var. Bu yazıda fiyat bandını, kira getirisini, bölge dinamiklerini ve İzmir genelindeki gelişmelerle karşılaştırmayı verilerle ele alıyoruz.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre bölgede satılık konut metrekare fiyatı 56.811 TL ile 85.217 TL arasında değişiyor; ortalama 71.014 TL. Bu bant, aynı mahallede bile konutun yaşına, katına ve cephesine göre belirgin fark yaratıldığını gösteriyor. Alt uç ile üst uç arasındaki fark yaklaşık 28 bin TL; yani bölgede 100 metrekarelik bir daire için konut kalitesine bağlı olarak ciddi bir fiyat aralığı söz konusu.
Ortalamanın üst bandında yer alan konutlar genellikle yenilenmiş, asansörlü veya otoparklı binalarda toplanıyor. Alt banda yakın ilanlar ise yapı yaşı yüksek, giriş katı veya bakım ihtiyacı olan dairelerde görülüyor. Alıcı açısından bu bant, pazarlık payının ve konut seçiciliğinin yüksek olduğu bir alan anlamına geliyor.
Aylık değişim yüzde 0,18 ile neredeyse yatay. Bu, fiyatların son bir ayda belirgin bir sıçrama ya da geri çekilme göstermediğini, piyasanın denge aradığını işaret ediyor. Yıllık değişim ise yüzde 40,11; bu oran son 12 ayda bölgede güçlü bir nominal fiyat artışının yaşandığını ortaya koyuyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Endeksin son 12 aylık serisi, fiyatların Kasım 2025'te 52.371 TL seviyesinden Ekim 2026'da 71.014 TL'ye çıktığını gösteriyor. Artışın büyük kısmı 2026'nın ilk yarısında gerçekleşmiş; mayıs ayında metrekare 70.037 TL'ye ulaşmış, ardından haziran-eylül arasında 70.500-70.700 TL bandında yatay seyretmiş. Ekim ayında ise yeniden 71.014 TL'ye yükselmiş.
Bu tablo, bölgede fiyat artış hızının yılın ikinci yarısında belirgin biçimde yavaşladığını gösteriyor. İlk beş ayda hızlı yükselen fiyatlar, yaz aylarında yerini durağan bir seyre bırakmış. Ekim ayındaki küçük artış, talebin tamamen kesilmediğini ama alıcıların fiyat hassasiyetinin arttığını düşündürüyor.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) | Dönemsel değişim |
|---|---|---|
| Kasım 2025 | 52.371 | Başlangıç |
| Ocak 2026 | 58.109 | Yükseliş |
| Mart 2026 | 64.726 | Hızlı artış |
| Mayıs 2026 | 70.037 | Zirve bölgesi |
| Temmuz 2026 | 70.620 | Yatay |
| Eylül 2026 | 70.547 | Yatay |
| Ekim 2026 | 71.014 | Hafif artış |
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre bölgede kiralık konut metrekare fiyatı 575 TL, yıllık kira getirisi yüzde 9,72. Bu oran, satın alınan bir konutun yıllık kira gelirinin konut değerine oranını gösteriyor. Amortisman süresi ise yaklaşık 10,3 yıla denk geliyor (100 / 9,72). Bölge, kira getirisi açısından Konak içinde orta-üst bantta konumlanıyor.
Yüzde 9,72 getiri, uzun vadeli kiracılık ve düzenli nakit akışı hedefleyen yatırımcı profiline hitap ediyor. Ancak bu oran brüt getiri; aidat, bakım, boş kalma süresi ve vergi gibi kalemler düşüldüğünde net getiri daha düşük olacak. Yatırımcı açısından asıl belirleyici, kiracı bulma hızı ve kira artışının sürdürülebilirliği.
Kira tarafında metrekare fiyatının 575 TL olması, satılık fiyata kıyasla görece ılımlı bir seviye. Bu fark, bölgede satın almanın kiracılığa göre daha maliyetli hale geldiğini, dolayısıyla kira pazarının hala hareketli olduğunu gösteriyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
EmlakEkspertizi endeks verilerine göre bölgenin mahalle skoru 0,83, ortalama yapı yaşı ise 38,8 yıl. Yüksek mahalle skoru, ulaşım, sosyal donatı ve günlük yaşam erişilebilirliğinin görece iyi olduğunu gösteriyor. Buna karşılık 38,8 yıllık ortalama yapı yaşı, stokun önemli bölümünün eski binalardan oluştuğunu ortaya koyuyor.
Bu kombinasyon bölgenin karakterini belirliyor: merkezi konum ve yerleşik dokunun sağladığı avantaj, eski yapı stokunun getirdiği kentsel dönüşüm potansiyeliyle birleşiyor. Alıcılar için bu, yenileme veya dönüşüm beklentisiyle eski daire satın alma seçeneğinin masada olduğu anlamına geliyor. Ancak dönüşüm süreçlerinin zaman alabileceğini ve maliyetinin değişken olduğunu hesaba katmak gerekiyor.
Endeks verilerine göre bölgede 77 aktif satılık ilanı bulunuyor. Bu sayı, mahalle ölçeğinde görece sınırlı bir arzı işaret ediyor. Sınırlı arz, fiyatların ani düşüşlere karşı daha dirençli kalmasına katkı sağlıyor; öte yandan alıcı için seçenek azlığı anlamına da geliyor.
Yatırım skoru ve alıcı profili ne anlatıyor?
Endeks verilerinde bölgenin yatırım skoru 44 olarak ölçülmüş. Bu skor, bölgenin orta düzeyde bir yatırım potansiyeli taşıdığını, ancak öne çıkan bir fırsat alanı olarak konumlanmadığını gösteriyor. Skorun bu seviyede kalmasında yapı yaşının yüksekliği ve fiyat artış hızının yavaşlaması etkili olabilir.
Bölge, iki farklı alıcı profiline hitap ediyor:
- Oturum amaçlı alıcılar: Merkezi konum, ulaşım ve günlük yaşam erişilebilirliği nedeniyle aileler ve uzun vadeli oturmayı planlayanlar için uygun.
- Kira odaklı yatırımcılar: Yüzde 9,72 brüt getiri ve düzenli kira talebi nedeniyle nakit akışı hedefleyenler için değerlendirilebilir.
- Dönüşüm odaklı alıcılar: Eski yapı stoku ve 38,8 yıllık ortalama yaş, yenileme veya dönüşüm beklentisiyle hareket edenler için potansiyel taşıyor.
Yatırım kararı verirken bölgenin tek başına değil, Konak ilçesi ve İzmir geneliyle birlikte değerlendirilmesi gerekiyor. Aynı dönemde İzmir'in farklı ilçelerinde fiyat seviyeleri belirgin biçimde ayrışıyor.
İzmir genelindeki gelişmeler bölgeyi nasıl etkiliyor?
İzmir'de konut arzı tarafında hareketlilik sürüyor. TOKİ'nin 2026'da İzmir genelinde kurasız satış kapsamında 251 adet 2+1 ve 55 adet 3+1 olmak üzere toplam 306 konutu alıcılarla buluşturacağı duyuruldu. Bu tür kampanyalar, özellikle sınırlı bütçeli alıcıların ilgisini çekerek merkezi ilçelerdeki ikinci el talebini dolaylı etkileyebilir.
Karşılaştırma açısından İzmir Bayraklı'da Ağustos 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 44.509 TL olarak ölçülmüştü (EmlakEkspertizi verisi). Şehitnedimtuğaltay bölgesindeki Ekim 2026 ortalaması bu seviyenin belirgin üzerinde. Bu fark, Konak'ın merkezi konumunun fiyat primi yarattığını gösteriyor.
| Metrik | Şehitnedimtuğaltay (Ekim 2026) | Bayraklı (Ağustos 2026) |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 71.014 TL | 44.509 TL |
| Kiralık m² fiyatı | 575 TL | Veri yok |
| Yıllık kira getirisi | %9,72 | Veri yok |
| Aktif satılık ilan sayısı | 77 | Veri yok |
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Bölgede fiyat artış hızının yavaşlaması ve aylık değişimin yüzde 0,18 gibi düşük bir seviyede kalması, önümüzdeki dönemde yatay bir seyrin sürebileceğine işaret ediyor. Ancak bu bir öngörü; kesin bir fiyat yönü iddiası taşımıyor. İzlenmesi gereken başlıca göstergeler şunlar:
- İlan sayısındaki değişim: 77 ilanın artması arz baskısı, azalması talep gücü sinyali olabilir.
- Kira getirisinin seyri: Yüzde 9,72 seviyesinin korunup korunmaması yatırımcı ilgisini belirleyecek.
- Yapı yaşı ve dönüşüm hareketleri: 38,8 yıllık ortalama yaş, kentsel dönüşüm gündeminin bölge fiyatlarına etkisini takip etmeyi gerektiriyor.
- İzmir geneli arz kampanyaları: TOKİ ve benzeri satışların merkezi ilçelerdeki ikinci el talebine yansıması.
Şehitnedimtuğaltay bölgesi, Konak içinde merkezi konumu ve görece yüksek kira getirisiyle dikkat çeken bir alt pazar. Fiyat bandının genişliği, alıcıya konut seçiminde esneklik sunuyor; yapı yaşının yüksekliği ise yenileme ve dönüşüm potansiyelini gündemde tutuyor. Nihai alım veya yatırım kararı, kişisel bütçe ve risk tercihleri doğrultusunda okuyucuya ait.