İzmir / Konak / Saygı — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 77.983 TL
- Fiyat bandı (m²): 66.286 – 89.680 TL
- Yıllık değişim: +47,7%
- Aylık değişim: -0,2%
- Ortalama kiralık m²: 636 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir Konak ilçesine bağlı Saygı bölgesinde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 77.983 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bölgedeki ilan sayısı 290, ortalama kiralık metrekare fiyatı ise 636 TL. Saygı, Konak'ın merkez dokusuna yakınlığı ve görece erişilebilir fiyat bandıyla son bir yılda dikkat çeken mahallelerden biri haline geldi.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Aynı endeks dönemine ait verilere göre Saygı'da satılık konutların metrekare fiyatı en düşük 66.286 TL ile en yüksek 89.680 TL arasında dağılıyor. Bu bant, aynı mahallede bile bina yaşı, kat, cephe ve asansör gibi unsurların fiyata belirgin biçimde yansıdığını gösteriyor. Ortalama değerin 77.983 TL olması, ilanların önemli bölümünün bant ortasında yoğunlaştığına işaret ediyor.
Bant genişliğine bakıldığında alt sınır ile üst sınır arasında yaklaşık 23 bin TL'lik bir fark var. Bu fark, alıcı açısından pazarlık payının ve bina kalitesine göre seçim yapmanın önemini ortaya koyuyor. Özellikle eski yapılarda metrekare fiyatının alt banda yaklaşması, yenilenmiş veya yeni binalarda ise üst banda yakın seyretmesi beklenen bir tablo.
Yıllık değişim ne anlatıyor, aylık tablo ne söylüyor?
Endeks verilerine göre Saygı'da satılık metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 47,73 artış gösterdi. Aylık değişim ise eksi yüzde 0,18 ile yatay bir seyire işaret ediyor. Bu ikili tablo, bölgede fiyatların son 12 ayda güçlü bir yükseliş kaydettiğini, ancak son bir ayda ivmenin durduğunu gösteriyor.
Son 12 ayın seyri bu değerlendirmeyi destekliyor. Kasım 2025'te 56.108 TL olan metrekare fiyatı, Nisan 2026'da 72.911 TL'ye, Temmuz 2026'da ise 77.818 TL'ye çıktı. Ağustos 2026'da 78.349 TL ile zirveyi gören fiyat, Eylül'de 78.124 TL'ye, Ekim'de ise 77.983 TL'ye geriledi. Yani son iki ayda küçük ama üst üste düşüşler var.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 56.108 |
| Ocak 2026 | 63.158 |
| Mart 2026 | 70.480 |
| Mayıs 2026 | 74.705 |
| Temmuz 2026 | 77.818 |
| Ağustos 2026 | 78.349 |
| Eylül 2026 | 78.124 |
| Ekim 2026 | 77.983 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Saygı'da ortalama kiralık metrekare fiyatı 636 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 9,78 düzeyinde. Bu oran, satın alma maliyetinin kira geliriyle geri dönüş hızını gösteren temel göstergelerden biri. Getiri oranı, bölgenin kira tarafında görece istikrarlı bir talep gördüğüne işaret ediyor.
Yüzde 9,78'lik brüt getiri, kabaca 10 yılı aşan bir amortisman süresine denk geliyor. Bu profil, kısa vadeli fiyat hareketlerinden çok düzenli kira geliri hedefleyen yatırımcıya hitap ediyor. Bölgede ilan sayısının 290 olması, alıcı ile satıcı arasında görece dengeli bir arz ortamı olduğunu gösteriyor; bu da kira pazarlığında tarafların elini rahatlatan bir unsur.
Yatırım skoru 76 olarak hesaplanan bölge, endeks metodolojisinde orta-üst banda yer alıyor. Skorun bu düzeyde olması, fiyat artışı ile kira getirisi arasında bir denge kurulduğuna işaret ediyor. Yine de bu tür skorlar geçmiş verilere dayanır; nihai karar öncesinde bina bazlı inceleme yapılması gerekiyor.
Konak genelindeki arz hareketi Saygı'yı nasıl etkiliyor?
TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 14,9 azalarak 7.535'e indi. Yeni Asır'ın 17 Ekim 2026 tarihli haberinde ise ilçe bazında satış dağılımına dikkat çekildi. Bu tablo, kent genelinde talebin yavaşladığını, dolayısıyla mahalle düzeyinde fiyat hareketlerinin daha seçici hale geldiğini gösteriyor.
Konak özelinde ise arz tarafında önemli bir gelişme var. Vakıf GYO ve İlk İnşaat ortaklığıyla geliştirilen VYeniKonak projesi, 2 kulede 611 bağımsız bölümle Ekim 2026 başında tanıtıldı. EmlakDream'in 9 Ekim 2026 tarihli haberine göre projenin büyüklüğü yaklaşık 12,6 milyar TL. Bu ölçekte bir arz, ilçe genelinde alıcı ilgisini yeni konut segmentine çekebilir.
Saygı gibi mevcut konut stokunun ağırlıklı olduğu mahallelerde bu durumun iki yönlü etkisi olabilir. Bir yandan yeni projeler bölgeye ilgiyi artırıp çevre mahallelere talep taşıyabilir; diğer yandan alıcının tercihini yeni yapılara kaydırması, ikinci el stokta fiyat artışını sınırlayabilir. Endekste son iki ayda görülen küçük geri çekilme bu dengeyle birlikte okunabilir.
Bölgenin alıcı profili ve yaşam dokusu
Endeks verilerine göre Saygı'nın mahalle skoru 0,8338, ortalama bina yaşı ise 42,2 olarak hesaplandı. Ortalama yaşın 42'yi aşması, stokun büyük bölümünün eski yapılardan oluştuğunu ortaya koyuyor. Bu da alıcı açısından tadilat, güçlendirme ve aidat gibi kalemlerin satın alma kararında belirleyici olacağı anlamına geliyor.
Bu profil iki alıcı grubunu öne çıkarıyor. Birincisi, merkeze yakınlığı önceleyen ve bütçesini alt bantta tutmak isteyen ilk konut alıcıları. İkincisi, eski binayı yenileyip kiraya vermeyi planlayan küçük ölçekli yatırımcılar. Her iki grup için de bina tesisatı, deprem performansı ve ortak alan durumu fiyat kadar önemli hale geliyor.
Mahalle skorunun 0,8338 düzeyinde olması, bölgenin erişilebilirlik ve hizmetlere yakınlık açısından makul bir tablo sunduğunu gösteriyor. Ancak bu skor tek başına yeterli değil; sokak bazında gürültü, otopark ve ulaşım erişimi gibi unsurların yerinde değerlendirilmesi gerekiyor.
Öne çıkan veriler tek tabloda
- Ortalama satılık m² fiyatı: 77.983 TL (Ekim 2026)
- Fiyat bandı: 66.286 TL ile 89.680 TL arası
- Yıllık değişim: yüzde 47,73 artış
- Aylık değişim: eksi yüzde 0,18
- Ortalama kiralık m² fiyatı: 636 TL
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 9,78
- Aktif ilan sayısı: 290
- Ortalama bina yaşı: 42,2
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Saygı'da fiyatların yönünü belirleyecek ilk gösterge, aylık değişimin üst üste üçüncü kez negatif çıkıp çıkmayacağı. Endeks verileri son iki ayda küçük düşüşler kaydetti; bu seyrin sürmesi halinde satıcıların fiyat beklentisini yeniden ayarlaması olası görünüyor. Tersi durumda, yıllık artışın yüksek baz etkisi nedeniyle yatay bir bantta dengelenme değerlendirilebilir.
İkinci gösterge Konak genelindeki arz hareketi. VYeniKonak gibi büyük ölçekli projelerin satış hızı, ilçedeki alıcı iştahının göstergesi olacak. Yeni konut talebinin güçlü kalması, ikinci el stokta fiyat rekabetini artırabilir. Bu da Saygı'daki eski binalarda metrekare fiyatının üst banda yaklaşmasını zorlaştırabilir.
Üçüncü gösterge kira tarafı. Yüzde 9,78'lik brüt getirinin korunması, satış fiyatlarındaki dalgalanmaya rağmen bölgenin gelir odaklı yatırımcı için cazibesini sürdürdüğünü gösteriyor. Kiralık metrekare fiyatının 636 TL seviyesinde istikrar kazanması, getiri hesabını öngörülebilir kılıyor. Yine de bu veriler geçmiş dönem ortalamalarına dayanıyor; her bağımsız bölümün kendi dinamikleri farklı sonuç verebilir.
Saygı, Konak içinde orta bantta konumlanan bir mahalle olarak hem ilk konut alıcısına hem de kira geliri hedefleyen yatırımcıya alan açıyor. Ortalama bina yaşının yüksekliği ve fiyat bandının genişliği, seçici davranmayı gerektiriyor. Karar aşamasında mahalle ortalamasının yanında sokak, bina ve daire bazlı verilerin birlikte değerlendirilmesi, sağlıklı bir tablo için gerekli.