İzmir / Konak / Pirireis — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 45.850 TL
- Fiyat bandı (m²): 38.972 – 52.727 TL
- Yıllık değişim: +5,0%
- Ortalama kiralık m²: 293 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir'in Konak ilçesine bağlı Pirireis Mahallesi'nde Ekim 2026 dönemi için ortalama satılık konut metrekare fiyatı 45.850 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallenin son bir yıldaki fiyat hareketinin son halkasını oluşturuyor. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 293 TL seviyesinde. Mahalle, Konak'ın merkezi ilçe kimliği içinde hem satılık hem kiralık pazarda orta segmentte konumlanıyor.
Pirireis'te metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Pirireis'te satılık konutların metrekare fiyatı 38.972 TL ile 52.727 TL arasında bir bantta yer alıyor. Ortalama 45.850 TL, bu bandın ortasına yakın bir noktada. Bandın genişliği, mahallede bina yaşı, kat durumu ve cephe gibi unsurların fiyata belirgin şekilde yansıdığını gösteriyor. Alıcı tarafında aynı mahallede iki daire arasında metrekare başına 13 bin TL'yi aşan fark oluşabiliyor.
Bu tablo, Pirireis'te fiyatın tek bir düzeyde sabitlenmediğini, sokak ve yapı kalitesine göre kademelendiğini ortaya koyuyor. 290 aktif ilanın bulunduğu mahallede arz tarafı dar değil. Alıcı için bu, karşılaştırma yapma imkanının geniş olduğu anlamına geliyor. Aynı bütçeyle farklı bina tiplerine bakmak mümkün.
Yıllık değişim ne yönde ilerledi?
Endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 5,0 seviyesinde gerçekleşti. Bu oran, son 12 aylık fiyat serisinin başlangıcı olan Kasım 2025'teki 42.215 TL ile Ekim 2026'daki 45.850 TL arasındaki farkı yansıtıyor. Serinin ara aylarına bakıldığında fiyatın dalgalı bir seyir izlediği görülüyor. Mart 2026'da 43.973 TL, Nisan 2026'da 44.650 TL kaydedilmiş, yaz aylarında ise gerileme yaşanmış.
Eylül 2026'da seride 37.406 TL gibi belirgin biçimde düşük bir değer görülüyor, Ekim 2026'da ise 45.850 TL'ye sıçrama var. Bu tür aylık kırılmalar, düşük işlem hacimli dönemlerde tek tek satışların ortalamayı çekmesinden kaynaklanabiliyor. Yıllık yüzde 5,0'lık değişimi bu dalgalanmanın ortalaması olarak okumak daha sağlıklı. Tek bir aya bakıp yön çıkarmak yanıltıcı olur.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Pirireis'te kiralık konutların metrekare fiyatı 293 TL. Endeks verilerine göre yıllık brüt kira getirisi yüzde 7,67 düzeyinde. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini ne kadar sürede karşılayacağını gösteren amortisman hesabında yaklaşık 13 yıla işaret ediyor. Konak merkezinde bu getiri seviyesi, kiracı talebinin canlı olduğu bir mahalleye işaret ediyor.
Yatırım skoru 76 olarak hesaplanan mahalle, ProX Karar Motoru'nun değerlendirmesinde orta-üst bantta yer alıyor. Mahalle skoru 0,8355, ortalama bina yaşı ise 41,9 yıl. Bina yaşının yüksek olması, kira getirisinin yanında yenileme ve bakım maliyetlerini de hesaba katmayı gerektiriyor. Yüzde 7,67'lik brüt getiri, net getiri değil. Aidat, boş kalma süresi ve bakım giderleri düşüldükten sonraki rakam farklı çıkar.
Pirireis'i Konak içinde nasıl konumlandırmak gerekir?
Aşağıdaki tablo, Pirireis'in Ekim 2026 dönemine ait temel göstergelerini tek yerde topluyor. Karşılaştırma, mahallenin kendi içindeki fiyat bandı ile kira tarafındaki tabloyu yan yana gösteriyor.
| Gösterge | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 45.850 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| En düşük satılık m² fiyatı | 38.972 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| En yüksek satılık m² fiyatı | 52.727 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık fiyat değişimi | %5,0 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Kiralık m² fiyatı | 293 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık brüt kira getirisi | %7,67 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Aktif ilan sayısı | 290 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Ortalama bina yaşı | 41,9 yıl | Ekim 2026, endeks verisi |
Tablodaki en dikkat çekici kalem, 41,9 yıllık ortalama bina yaşı. Konak genelinde eski yapı stokunun yoğun olduğu biliniyor. Pirireis özelinde bu yaş ortalaması, alıcının deprem yönetmeliği ve yapı denetimi konularını satın alma sürecinin başına alması gerektiğini gösteriyor. Aynı metrekare fiyatına sahip iki daire arasındaki gerçek fark, çoğu zaman binanın taşıyıcı sisteminde ve ortak alan bakımında çıkıyor.
İzmir piyasasındaki son gelişmeler Pirireis'i nasıl etkiliyor?
TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 14,9 azalarak 7.535 oldu. Bu düşüş, kent genelinde alıcı tarafının temkinli davrandığını gösteriyor. Yeni Asır'ın 17 Ekim 2026 tarihli haberinde ise İzmir'de ev satışlarının ilçelere göre ciddi farklılaşma gösterdiği aktarıldı. Kent genelindeki daralma, mahalle bazında fiyat pazarlığı için alıcıya alan açıyor.
Konak Belediyesi'nin 12 taşınmazı kiraya vermek üzere 22 Ekim'de ihale düzenleyeceği Yenigün Gazetesi'nde yer aldı. Belediye eliyle kiralık arzın artması, kısa vadede kiralık segmentte rekabeti etkileyebilir. Pirireis'teki yüzde 7,67'lik brüt getiri hesabı yapılırken bu tür arz hareketlerini takip etmek gerekiyor. Kiralık arzı artarsa boş kalma süresi uzayabilir, bu da net getiriyi aşağı çeker.
Hangi alıcı profili Pirireis'e yöneliyor?
Mahallenin verileri iki ayrı alıcı tipine işaret ediyor. Birincisi, Konak merkezine yakınlığı nedeniyle oturmak için ev arayan ve kira yerine satın almayı seçen hane halkı. İkincisi, yüzde 7,67'lik brüt getiriyi değerlendirmek isteyen kiralık odaklı yatırımcı. Ortalama bina yaşının 41,9 olması, ilk grubun renovasyon bütçesini baştan planlamasını gerektiriyor.
- Oturmak için alanlar: Fiyat bandının alt ucundaki 38.972 TL/m² seviyesindeki yapılara yönelmeleri, bütçe kontrolü sağlıyor.
- Kiralık odaklı yatırımcılar: Getiri hesabını netleştirmek için aidat, bakım ve boş kalma süresini ayrıca hesaplamalı.
- Yenileme düşünen alıcılar: Eski bina stokunda satın alma öncesi teknik inceleme yaptırmaları önerilir.
- Uzun vadeli bakanlar: 290 aktif ilan, seçenek bolluğu sunuyor ancak fiyat pazarlığı için sabır gerektiriyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Pirireis için kısa vadeli görünüm, İzmir genelindeki satış hacminin seyriyle yakından bağlantılı. TÜİK'in aylık konut satış verileri, kent genelinde alıcı iştahının ne yönde değiştiğini gösterecek. Endeks serisindeki aylık dalgalanmalar, düşük işlem hacminde ortalamanın tek satışlarla oynayabildiğini gösteriyor. Bu nedenle üç aylık ortalamalara bakmak daha güvenilir bir tablo sunabilir.
Kiralık tarafta Konak Belediyesi'nin ihale takvimi ve bölgedeki yeni kiralık arz, getiri oranını etkileyebilecek başlıklar arasında. ProX Karar Motoru'nun 76 olarak hesapladığı yatırım skoru, mahallenin orta-üst bantta değerlendirildiğini gösteriyor. Bu skor bir tavsiye değil, veriye dayalı bir göstergedir. Alım kararı verirken bina yaşı, teknik durum ve kişisel bütçe planı mutlaka ayrıca değerlendirilmeli.
Pirireis, Konak içinde fiyat bandı geniş, kira getirisi makul ve arz seçeneği bol bir mahalle olarak öne çıkıyor. Yıllık yüzde 5,0'lik fiyat değişimi, kent genelindeki satış daralmasıyla birlikte okunduğunda dengeli bir tabloya işaret ediyor. Alıcı için asıl fark, aynı metrekare fiyatına sahip iki daire arasındaki yapı kalitesi farkında ortaya çıkıyor.