İzmir / Konak / Pazaryeri — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 67.565 TL
- Fiyat bandı (m²): 57.430 – 77.700 TL
- Yıllık değişim: +38,3%
- Aylık değişim: +0,2%
- Ortalama kiralık m²: 571 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir Konak'a bağlı Pazaryeri Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 67.565 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, 290 aktif satılık ilanın oluşturduğu bir havuzdan türetildi. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 571 TL olarak ölçüldü. Merkezi Konak sınırları içinde, tarihi çarşı hattına ve kentin işlek aksına yakınlığıyla bilinen mahalle, son bir yılda fiyat eğrisini yukarı yönlü koruyan bir görünüm sergiliyor.
Pazaryeri'nde metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 57.430 TL ile 77.700 TL arasında değişiyor. Ortalama 67.565 TL, bu bandın ortasına yakın bir yerde duruyor. Bant genişliği, aynı mahalle içinde yapı yaşı, kat, cephe ve ulaşım yakınlığına göre belirgin bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor.
Bu genişlik, alıcı açısından önemli bir esneklik anlamına geliyor. Bütçesi sınırlı olan bir alıcı, bandın alt ucuna yakın seçeneklerde hareket alanı bulabiliyor. Üst uca yakın fiyatlanan konutlar ise genellikle daha yeni yapı, daha iyi cephe veya merkeze daha kısa mesafe gibi ayrıştırıcı özellikler taşıyor. Endeksin mahalle ölçeğinde üretilmiş olması, tek tek binalara değil bütün bir arz havuzuna bakıldığını gösteriyor; bu da ortalamanın tek başına bir konutun fiyatını belirlemeyeceği anlamına geliyor.
Yıllık değişim ne kadar, aylık ivme ne söylüyor?
Endeks verilerine göre Pazaryeri'nde satılık metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 38,29 arttı. Aylık değişim ise yüzde 0,17 ile sınırlı kaldı. Bu ikili tablo, güçlü bir yıllık birikimin ardından fiyat artış hızının belirgin biçimde yavaşladığına işaret ediyor.
Aylık yüzde 0,17'lik artış, neredeyse yatay bir seyir demek. Son 12 ayın veri serisi bu yavaşlamayı net biçimde ortaya koyuyor. Kasım 2025'te 51.192 TL olan metrekare fiyatı, Nisan 2026'da 64.746 TL'ye, Haziran 2026'da 67.188 TL'ye çıktı. Temmuz ve Ağustos 2026'da 67.549 TL seviyesinde sabit kaldı, Eylül'de 67.452 TL'ye hafifçe geriledi, Ekim'de 67.565 TL oldu.
Bu tablo, fiyatların yılın ilk yarısında hızlı, ikinci yarısında ise dar bir bantta hareket ettiğini gösteriyor. Yatırımcı açısından bakıldığında, kısa vadeli fiyat sıçraması beklentisinin zayıfladığı bir döneme girildiği değerlendirilebilir. Alıcı tarafında ise pazarlık payının görece arttığı bir zemine işaret ediyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Aynı döneme ait verilere göre Pazaryeri'nde kiralık metrekare fiyatı 571 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 10,13. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini yaklaşık 10 yılda geri kazanacağı anlamına gelen bir amortisman hesabına denk geliyor (brüt, masraflar hariç).
Yüzde 10'un üzerindeki brüt getiri, merkezi Konak mahalleleri içinde kira çarpanı açısından makul bir aralığa işaret ediyor. Yine de bu oranın brüt olduğunu, aidat, bakım, boş kalma süresi ve vergi gibi kalemlerin net getiriyi aşağı çekeceğini hatırlatmak gerekiyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle için hesapladığı yatırım skoru 73 seviyesinde. Bu skor, bölgenin tamamıyla riskli ya da tamamen sorunsuz olduğunu değil, getiri ve talep göstergelerinin dengeli bir noktada bulunduğunu anlatıyor.
Hangi yatırımcı profiline hitap ediyor? Uzun vadeli kira geliri hedefleyen, merkezi konumda küçük ve orta metrekareli konutlarla ilgilenen alıcılar için Pazaryeri mantıklı bir adres olarak öne çıkıyor. Kısa vadede yüksek fiyat artışı bekleyen bir alıcı ise aylık ivmenin yatay seyrettiğini göz önünde tutmalı.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Ne anlatıyor |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 67.565 TL | Mahalle geneli ortalama |
| Minimum m² fiyatı | 57.430 TL | Bandın alt ucu |
| Maksimum m² fiyatı | 77.700 TL | Bandın üst ucu |
| Yıllık değişim | %38,29 | Güçlü yıllık birikim |
| Aylık değişim | %0,17 | Yataya yakın kısa vadeli seyir |
| Kiralık m² fiyatı | 571 TL | Kira piyasası göstergesi |
| Yıllık brüt kira getirisi | %10,13 | Amortisman hesabı için temel oran |
| Aktif satılık ilan sayısı | 290 | Arz havuzunun büyüklüğü |
Son 12 ayın fiyat serisi ne gösteriyor?
Endeksin aylık serisi, Pazaryeri'nde fiyatların 2025 sonundan 2026 ortasına kadar kesintisiz yükseldiğini, ardından dört aylık bir yatay bantta kaldığını gösteriyor. Kasım 2025'te 51.192 TL olan metrekare fiyatı, Aralık'ta 53.404 TL, Ocak 2026'da 55.786 TL, Şubat'ta 58.664 TL, Mart'ta 61.869 TL oldu. Nisan'da 64.746 TL, Mayıs'ta 66.715 TL, Haziran'da 67.188 TL kaydedildi.
- Temmuz 2026: 67.549 TL
- Ağustos 2026: 67.549 TL
- Eylül 2026: 67.452 TL
- Ekim 2026: 67.565 TL
Bu dört aylık dönemde toplam değişim 16 TL. Yani fiyat neredeyse hiç kıpırdamadı. Böyle bir tablo, piyasanın yeni bir denge seviyesi aradığını veya alıcı ile satıcının fiyat beklentilerinin birbirine yaklaştığını düşündürüyor. Satıcı tarafında acele etmeyen, alıcı tarafında ise seçici davranan bir dönemin izleri görülüyor.
İzmir genelindeki satış daralması Pazaryeri'ni nasıl etkiliyor?
TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,9 azalarak 7.535 oldu. Bu düşüş, kent genelinde talebin soğuduğunu gösteriyor. İzmir, bu satış adediyle İstanbul ve Ankara'nın ardından üçüncü sırada yer aldı.
Kent genelindeki daralma, mahalle ölçeğindeki fiyat davranışını doğrudan açıklıyor. Satış adetleri gerilerken fiyatların aylık bazda yatay kalması, satıcıların fiyat kırmak yerine beklemeyi tercih ettiği bir tabloya işaret ediyor. Öte yandan 290 aktif satılık ilan, Pazaryeri'nde arzın tükenmediğini, alıcının seçenek bulabildiğini gösteriyor. Yeni Asır'ın TÜİK verilerine dayandırdığı haberde ilçe bazında satışların farklılaştığı belirtiliyor; bu da merkezi ilçelerde talebin semtten semte ayrıştığını destekliyor.
Pazaryeri özelinde bu ortamın iki sonucu olabilir. İlk olarak, fiyat artış hızının kısa vadede sınırlı kalması değerlendirilebilir. İkinci olarak, nakit alıcılar için pazarlık alanının genişlemesi potansiyel taşıyor. Endeks verileri bu iki ihtimali de destekler nitelikte: yıllık güçlü birikim var, aylık ivme ise durmuş durumda.
Mahallenin demografik ve yapısal profili fiyatı nasıl şekillendiriyor?
ProX verilerine göre Pazaryeri'nde ortalama bina yaşı 37,7, mahalle skoru ise 0,8059. Bu iki gösterge birlikte okunduğunda, mahallenin eski yapı stokuna sahip ama yaşam kalitesi göstergeleri görece güçlü bir merkez semti olduğu anlaşılıyor.
Ortalama 37,7 yıllık bina yaşı, stokun önemli bölümünün yenileme veya güçlendirme ihtiyacı taşıdığını düşündürüyor. Bu durum, aynı mahallede fiyat bandının neden bu kadar geniş olduğunu da açıklıyor. Yeni yapılmış veya yenilenmiş bir daire ile 40 yıllık bir binadaki daire, aynı sokakta bile farklı fiyatlanıyor. Alıcı için bu, doğru bina seçiminin fiyat kadar belirleyici olduğu anlamına geliyor.
Mahalle skorunun 0,8059 olması, ulaşım, çevre ve hizmetlere erişim açısından bölgenin dengeli bir profile sahip olduğunu gösteriyor. Konak merkezine ve tarihi çarşı hattına yakınlık, günlük yaşamda pratiklik sağlıyor. Bu yakınlık, özellikle kiracı talebini canlı tutan bir unsur olarak öne çıkıyor; kira getirisinin yüzde 10'un üzerinde kalmasında bu talebin payı olduğu değerlendirilebilir.
Pazaryeri'nde alıcı ve satıcı için pratik sonuçlar
Mevcut veriler, Pazaryeri'ni ne tamamen satıcı ne de tamamen alıcı lehine olan bir denge noktasına yerleştiriyor. Yıllık yüzde 38,29'luk birikim satıcının elini güçlendirirken, aylık yüzde 0,17'lik artış ve kent genelindeki satış düşüşü alıcıya nefes alanı bırakıyor.
Alıcı tarafında dikkat edilmesi gereken noktalar şöyle sıralanabilir:
- Bant genişliği 57.430 TL ile 77.700 TL arasında; aynı mahallede bina yaşı ve cephe fiyatı belirgin biçimde değiştiriyor.
- Ortalama bina yaşı 37,7 olduğu için yapı denetimi ve güçlendirme durumu satın alma öncesi kontrol edilmeli.
- Kira getirisi yüzde 10,13 seviyesinde; bu oran brüt olup net getiri için masraflar düşülmeli.
- 290 aktif ilan, seçenek bolluğu anlamına geliyor; acele karar yerine karşılaştırma yapılabilir.
Satıcı tarafında ise gerçekçi fiyatlama öne çıkıyor. Kent genelinde satışların yüzde 14,9 gerilediği bir dönemde, bandın üst ucuna yakın fiyat koymak satış süresini uzatabilir. Endeksin son dört ayda yatay seyretmesi, piyasanın mevcut seviyeyi test ettiğini gösteriyor. Bu seviyenin üzerine çıkmak için yeni bir talep dalgasına ihtiyaç var; mevcut veriler böyle bir dalganın henüz oluşmadığını işaret ediyor.
Önümüzdeki dönemde izlenmesi gereken iki gösterge var: İzmir genelindeki aylık satış adetleri ve Pazaryeri'ndeki ilan sayısındaki değişim. Satışlar toparlanırken ilan sayısı sabit kalırsa fiyat baskısı yukarı dönebilir. İlan sayısı artarken satışlar zayıf kalırsa alıcı lehine bir dönem uzayabilir. Bu iki veri, mahallenin kısa vadeli yönünü okumak için en somut göstergeler olarak değerlendirilebilir.