İzmir / Konak / Namazgah — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 71.773 TL
- Fiyat bandı (m²): 61.007 – 82.539 TL
- Yıllık değişim: +40,4%
- Aylık değişim: -0,0%
- Ortalama kiralık m²: 572 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir'in Konak ilçesine bağlı Namazgah Mahallesi, Ekim 2026 itibarıyla konut satış piyasasında metrekare başına ortalama 71.773 TL seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallede listelenen 290 satılık konutun ortalamasını yansıtıyor. Namazgah'ı öne çıkaran unsur, tarihi dokusu ile merkezi konumunun kesiştiği noktada, görece dar bir arz havuzunda fiyat istikrarının korunması. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 572 TL olarak kayıtlı.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Namazgah'ta satılık konutların metrekare fiyatı 61.007 TL ile 82.539 TL arasında değişiyor; ortalama ise 71.773 TL. Bu bant, aynı mahalle içinde bile konutun yaşına, cephesine ve sokağına göre belirgin fark oluştuğunu gösteriyor. Endeks verilerine göre ortalama bina yaşı 38,8; yani stokun önemli bölümü eski yapılardan oluşuyor ve bu durum fiyat farklılaşmasının temel nedenlerinden biri.
Fiyat hareketine bakıldığında tablo iki katmanlı. Yıllık değişim yüzde 40,38 ile güçlü bir artışa işaret ederken, aylık değişim yüzde -0,04 ile pratikte yatay bir seyir çiziyor. Bir başka deyişle yıllık bazda ciddi bir birikim var, ancak son bir ayda fiyatlar yerinde saydı. Bu, piyasanın kısa vadede denge aradığına dair bir sinyal olarak okunabilir.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Ne anlatıyor? |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 71.773 TL | Mahalle geneli referans fiyat |
| Minimum m² fiyatı | 61.007 TL | Eski/yıpranmış yapıların alt bandı |
| Maksimum m² fiyatı | 82.539 TL | Yenilenmiş, merkezi konumlu üst bant |
| Yıllık değişim | %40,38 | 12 aylık birikimli artış |
| Aylık değişim | % -0,04 | Kısa vadede yatay seyir |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 572 TL | Kira piyasası referansı |
| Yıllık kira getirisi | %9,57 | Brüt getiri oranı |
| Aktif ilan sayısı | 290 | Arz havuzunun büyüklüğü |
Son 12 ayın fiyat eğrisi ne gösteriyor?
Kasım 2025'te 53.539 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 71.773 TL'ye çıktı. Endeks verilerindeki aylık seriye göre artışın büyük kısmı ilk yedi ayda gerçekleşti; Mart 2026'da 65.286 TL, Nisan'da 68.665 TL, Mayıs'ta 71.271 TL kaydedildi. Mayıs sonrası eğri belirgin biçimde düzleşti.
Haziran 2026'dan bu yana fiyat 71.574 TL ile 71.804 TL aralığında salındı. Dört aylık bu dar bant, satıcıların fiyat beklentisiyle alıcıların ödeme gücü arasında bir uzlaşma noktası oluştuğunu gösteriyor. Yatırım skoru 74 olarak hesaplanan mahallede, fiyat ivmesinin yerini stabiliteye bırakması, ani fırsat arayanlar için değil, orta vadeli pozisyon alanlar için anlamlı bir tablo çiziyor.
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Namazgah'ta yıllık brüt kira getirisi yüzde 9,57. Metrekare başına 71.773 TL satış fiyatına karşılık 572 TL kira, yaklaşık 125 aylık, yani kabaca 10,4 yıllık brüt amortisman süresine denk geliyor. Bu oran, konut yatırımında nakit akışı arayanlar için makul bir başlangıç noktası sunuyor.
Getiri profilinin hitap ettiği kitle net: kısa vadede yüksek fiyat artışı bekleyen değil, düzenli kira geliri ve merkezi konumun sağladığı kiracı talebini önceleyen yatırımcı. Öğrenci nüfusu ve kamu istihdamının yoğun olduğu Konak çevresinde kiralık daire talebinin canlı kalması, bu profili destekleyen bir zemin oluşturuyor. Yine de getiri hesabının brüt olduğunu, aidat, bakım ve boş kalma sürelerinin net getiriyi aşağı çekebileceğini not etmek gerekiyor.
- Brüt getiri: yüzde 9,57 (Ekim 2026 endeksi)
- Yaklaşık brüt amortisman: 10,4 yıl
- Ortalama bina yaşı: 38,8; yenileme maliyeti hesaba katılmalı
- Aktif satılık ilan: 290; arz sınırlı ama sıfır değil
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Konak Belediyesi'nin 22 Ekim'de 12 taşınmazı kiraya vermek üzere ihaleye çıkacağı Yenigün Gazetesi'nde duyuruldu. Kamu elindeki taşınmazların kiraya verilmesi, mahallede kiralık arzını ve dolaylı olarak kira fiyatlarını etkileyebilecek bir gelişme. Aynı dönemde İzmir genelinde ilçe bazlı satış hareketliliği de dikkat çekiyor; Yeni Asır'ın TÜİK verilerine dayandırdığı habere göre Ekim 2026'da bazı ilçelerde ev satışları belirgin biçimde arttı.
Namazgah özelinde fiyatı taşıyan unsur, stokun fiziksel özellikleri. Ortalama 38,8 yaşındaki binalar, alıcıyı ya yenileme maliyetiyle ya da düşük metrekare fiyatıyla karşı karşıya bırakıyor. 61.007 TL ile 82.539 TL arasındaki bant tam da bu ayrımı yansıtıyor. Metrekare fiyatının ilçe genelindeki konumunu değerlendirmek isteyenler için Yeni Asır'ın Eylül 2026'da aktardığı iller arası konut fiyat raporu, İzmir'in Türkiye genelinde üst sıralarda yer aldığını gösteriyor; ancak bu veri il düzeyinde olduğundan mahalle karşılaştırması için doğrudan kullanılamaz.
Alıcı ve satıcı için hangi eşikler kritik?
Satıcı açısından kritik eşik, 71.773 TL ortalamasının üzerine çıkmak için konutun ayırt edici bir özellik sunması. Son dört ayda fiyatın 71.574 TL ile 71.804 TL bandında kalması, ortalamanın üstünde fiyat isteyen dairelerin alıcı bulmakta zorlandığına işaret ediyor olabilir. Alıcı tarafında ise 61.007 TL alt bandındaki konutlar, yenileme bütçesiyle birlikte değerlendirildiğinde toplam maliyet hesabı yapmayı gerektiriyor.
Yıllık yüzde 40,38'lik artışın ardından aylık değişimin sıfıra yakın seyretmesi, piyasanın yeni bir fiyat dengesi aradığını gösteriyor. Bu dengenin ne yönde çözüleceği, önümüzdeki dönemde ilan sayısındaki değişime ve Konak'taki kiralık arz hareketlerine bağlı olarak şekillenecek. Mevcut veriler, kesin bir yön iddiası kurmak için yeterli değil; ancak fiyat istikrarının kısa vadede korunabileceğine dair işaretler sunuyor.
Namazgah'ı diğer Konak mahallelerinden ayıran ne?
Mahalle ölçeğinde hesaplanan 0,8195'lik skor, Namazgah'ın Konak içinde görece güçlü bir konumda değerlendirildiğini gösteriyor. Bu skor; ulaşım erişimi, çevresel donatı ve piyasa likiditesi gibi bileşenlerin birleşiminden oluşuyor. ProX Karar Motoru'nun ürettiği bu tür skorlar, tek başına alım kararı için yeterli değil; mahalleler arası kıyaslamada yardımcı gösterge olarak okunmalı.
Namazgah'ın ayrıştığı nokta, merkezi konum ile eski yapı stokunun aynı anda var olması. Bu kombinasyon, bir yanda düşük metrekare fiyatıyla giriş imkanı sunarken diğer yanda yenileme potansiyeli taşıyan daireleri öne çıkarıyor. 290 aktif ilanın bulunduğu bir mahallede alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığını, ancak kaliteli stok için rekabetin sürdüğünü söylemek mümkün.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Öncelikli takip edilmesi gereken gösterge, aylık fiyat değişiminin negatif banttan çıkıp çıkmayacağı. Endeks verileri Ekim 2026'da yüzde -0,04'lük sınırlı bir gerileme kaydetti; bu rakamın birkaç ay üst üste aynı yönde seyretmesi, fiyat düzeltmesi ihtimalini gündeme getirebilir. İkinci gösterge ilan sayısı: 290 seviyesindeki arzın belirgin biçimde artması satıcı lehine dengeyi bozabilir.
Kira tarafında ise Konak Belediyesi'nin 22 Ekim ihalesinin sonucu ve İzmir genelindeki satış hareketliliği yakından izlenmeli. Yeni Asır'ın Ekim 2026'da aktardığı ilçe bazlı satış verileri, talepin hangi bölgelere kaydığını göstermesi açısından fikir veriyor. Namazgah özelinde bu gelişmelerin etkisi henüz ölçülebilir değil; ancak kira getirisinin yüzde 9,57 seviyesinde korunması, mahallenin nakit akışı odaklı yatırımcı için cazibesini sürdürdüğüne işaret ediyor. Nihai karar, alıcının kendi finansman yapısına ve elde tutma süresine göre şekillenmeli.