İzmir / Konak / Murat — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 77.730 TL
- Fiyat bandı (m²): 66.070 – 89.390 TL
- Yıllık değişim: +48,0%
- Aylık değişim: -0,1%
- Ortalama kiralık m²: 596 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir Konak ilçesine bağlı Murat Mahallesi'nde ortalama satılık konut metrekare fiyatı Ekim 2026 döneminde 77.730 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelinde öne çıkan mahalleler arasında orta-üst bantta konumlanıyor. Mahalle, Konak'ın merkezi dokusuna yakınlığı ve görece istikrarlı ilan hacmiyle dikkat çekiyor. Aynı dönemde kiralık konut metrekare fiyatı 596 TL olarak kayıtlara geçti.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Murat Mahallesi'nde satılık konut metrekare fiyatı en düşük 66.070 TL, en yüksek 89.390 TL aralığında işlem görüyor. Ortalama 77.730 TL seviyesi, bu bandın ortasına yakın bir noktada. Bant genişliği yaklaşık 23 bin TL, yani mahalle içinde konum, bina yaşı ve kat durumuna göre fiyat farkı belirgin. Bu da alıcıya müzakere alanı bırakıyor.
Yıllık değişime bakıldığında aynı döneme ait veriler yüzde 47,97'lik bir artışa işaret ediyor. Aylık değişim ise yüzde -0,13 ile neredeyse yatay. Bu tablo, fiyatların son bir yılda hızlı yükseldiğini, ancak Ekim 2026 itibarıyla kısa vadeli bir dengelenme yaşandığını gösteriyor. İlan sayısı 290 olarak ölçülmüş; bu hacim, mahallenin aktif bir arz havuzuna sahip olduğunu ortaya koyuyor.
Fiyat bandının genişliği, aynı mahallede farklı segmentlerin bir arada bulunduğunu doğruluyor. Eski yapılarda metrekare 66 bin TL bandına yaklaşırken, yenilenmiş veya merkezi noktalardaki dairelerde 89 bin TL seviyesine kadar çıkılabiliyor. Alıcı açısından bu, bütçeye göre seçenek çeşitliliği anlamına geliyor.
Son 12 aylık fiyat hareketi ne anlatıyor?
Endeks verilerine göre Murat Mahallesi'nde metrekare fiyatı Kasım 2025'te 55.730 TL seviyesindeydi. Ekim 2026'ya kadar geçen süreçte fiyat kademeli olarak yükseldi ve 77.730 TL'ye ulaştı. Aradaki fark, mahallenin son bir yılda istikrarlı bir yükseliş trendi izlediğini gösteriyor. Ancak son üç ayda hareket yavaşladı.
Aylık veriler bu yavaşlamayı net biçimde ortaya koyuyor. Temmuz 2026'da 77.461 TL, Ağustos'ta 77.909 TL, Eylül'de 77.835 TL ve Ekim'de 77.730 TL ölçüldü. Yani zirve Ağustos ayında görüldü, sonrasında sınırlı bir geri çekilme yaşandı. Bu tür yatay seyirler, piyasanın yeni fiyat seviyesini sindirmeye çalıştığı dönemlerde sık görülür.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 55.730 |
| Ocak 2026 | 62.480 |
| Mart 2026 | 70.251 |
| Mayıs 2026 | 75.267 |
| Temmuz 2026 | 77.461 |
| Ağustos 2026 | 77.909 |
| Eylül 2026 | 77.835 |
| Ekim 2026 | 77.730 |
Tablodaki seyir, yılın ilk yarısındaki hızlı tırmanışın ikinci yarıda yerini daha sakin bir seyre bıraktığını gösteriyor. Bu, mahalleye ilgi duyan alıcılar için fiyat keşfinin kolaylaştığı bir pencere anlamına gelebilir. Yine de kısa vadeli dalgalanmalar tek başına yön göstergesi sayılmamalı.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Murat Mahallesi'nde kiralık konut metrekare fiyatı 596 TL. Bu veriden hareketle yıllık brüt kira getirisi yüzde 9,2 olarak hesaplanıyor. Bu oran, konut yatırımında orta düzey bir getiriye işaret ediyor. Amortisman açısından bakıldığında, kabaca 11 yıla yakın bir geri dönüş süresi ortaya çıkıyor.
Bu profil, yüksek nakit akışı hedefleyen kısa vadeli yatırımcıdan çok, orta-uzun vadeli düşünen alıcıya hitap ediyor. Merkezi konumda kiracı bulma kolaylığı, getirinin istikrarını destekleyen bir unsur. Ancak kira getirisi tek başına karar kriteri olmamalı; bina yaşı, aidat yükü ve bakım giderleri de hesaba katılmalı.
- Ortalama satılık m²: 77.730 TL
- Ortalama kiralık m²: 596 TL
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 9,2
- İlan sayısı: 290
- Yatırım skoru: 77 (ProX Karar Motoru değerlendirmesi)
ProX Karar Motoru'nun mahalle için ürettiği yatırım skoru 77 seviyesinde. Bu skor; fiyat hareketi, arz hacmi ve kira getirisi gibi bileşenleri bir arada değerlendiriyor. Skorun tek başına alım kararı anlamına gelmediğini, destekleyici bir gösterge olarak okunması gerektiğini belirtmek gerekiyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Endeks verilerine göre Murat Mahallesi'nde ortalama bina yaşı 41,5. Bu, mahallenin eski yapı stokuna sahip olduğunu gösteriyor. Mahalle skoru ise 0,8404 olarak ölçülmüş; bu değer, bölgenin genel yaşam kalitesi ve erişilebilirlik göstergelerinde görece güçlü bir profile işaret ediyor. Eski yapı stoku, kentsel dönüşüm ve yenileme potansiyelini gündeme getiriyor.
İzmir genelindeki satış trendi de mahalleyi dolaylı olarak etkiliyor. TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,9 azalarak 7.535 oldu. Bu düşüş, il genelinde talebin yavaşladığını gösteriyor. Yeni Asır'ın TÜİK verilerine dayandırdığı habere göre ilçeler arasında satış dağılımı farklılaşıyor; bu da alıcı ilgisinin bölge bazında ayrıştığını ortaya koyuyor.
Capital'in Emlakjet ve Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL seviyesinde. Bu ulusal tablo, İzmir'deki mahalle fiyatlarının değerlendirilmesinde referans olarak kullanılabilir. Murat Mahallesi'ndeki metrekare fiyatları, Konak ilçesi içinde orta segmentte konumlanıyor.
Alıcı ve satıcı için hangi senaryolar öne çıkıyor?
Mevcut veriler, Murat Mahallesi'nde fiyatların son bir yılda belirgin biçimde yükseldiğini, ancak son aylarda yatay bir seyir izlediğini gösteriyor. Satıcı açısından bu, fiyat beklentilerini piyasa gerçekliğine yakın tutmayı gerektiren bir dönem. Alıcı açısından ise bant genişliği müzakere imkanı sunuyor.
Kira getirisinin yüzde 9,2 seviyesinde olması, mahalleyi hem oturum hem kiralama amaçlı değerlendirenler için makul bir denge noktasına yerleştiriyor. Ancak İzmir genelinde satışların Eylül 2026'da yıllık bazda gerilemesi, talebin temkinli olduğunu gösteriyor. Bu ortamda hızlı karar yerine veriye dayalı karşılaştırma yapmak öne çıkıyor.
Gelecek döneme ilişkin beklentiler, endeksin son aylardaki yatay seyrinin sürebileceğine işaret ediyor. Kentsel dönüşüm ve yenileme hareketlerinin mahalledeki yapı stokunu dönüştürmesi potansiyel taşıyor. Yine de bu tür gelişmelerin fiyatlara etkisi zaman alabilir; kesin bir yön öngörüsü için daha fazla veriye ihtiyaç var. Nihai karar, bütçe ve kullanım amacına göre okuyucuya ait.