İzmir / Konak / Mirali — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 69.599 TL
- Fiyat bandı (m²): 59.159 – 80.039 TL
- Yıllık değişim: +39,8%
- Aylık değişim: +0,6%
- Ortalama kiralık m²: 563 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir'in Konak ilçesine bağlı Mirali Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 69.599 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallede listelenen 290 konut ilanının ortalamasını yansıtıyor. Aynı veri setinde kiralık konutların metrekare fiyatı 563 TL olarak ölçüldü. Mirali, Konak'ın tarihi dokusuna yakın konumu ve görece erişilebilir fiyat bandıyla öne çıkan bir mahalle olarak dikkat çekiyor.
Mirali'de metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Mahalledeki konut fiyatları 59.159 TL ile 80.039 TL arasında bir bantta seyrediyor. Bu aralık, aynı mahallede yan yana iki binanın bile metrekare başına ciddi farklılık gösterebildiğini ortaya koyuyor. Bant genişliği yaklaşık 21 bin TL'ye ulaşıyor; bu da bina yaşı, kat durumu ve cephe gibi faktörlerin fiyatlamada belirleyici olduğunu gösteriyor. Endeks verilerine göre ortalama değer, bandın alt ucuna göre belirgin biçimde yukarıda konumlanıyor. Yani mahallede satışa çıkan konutların önemli bölümü, giriş seviyesinin üzerinde fiyatlanıyor.
Ortalama metrekare fiyatı 69.599 TL üzerinden tipik bir 100 metrekare dairenin satış değeri yaklaşık 6,96 milyon TL'ye denk geliyor. Bu hesap, mahallede daire arayan bir alıcının bütçesini kabaca şekillendirmesi için pratik bir referans sunuyor. Ancak bandın genişliği nedeniyle 80 metrekarelik bir daire ile 120 metrekarelik bir dairenin toplam maliyeti arasında ciddi farklar oluşabiliyor.
Yıllık değişim ne anlatıyor, aylık ivme ne söylüyor?
Ekim 2026 döneminde yıllık fiyat değişimi %39,78 olarak kaydedildi. Aylık değişim ise %0,58 ile sınırlı kaldı. Bu iki veriyi birlikte okumak gerekiyor: yıllık bazda güçlü bir artış varken, son aydaki ivme belirgin biçimde yavaşlamış durumda. Yani fiyatlar yükselmeye devam ediyor, ancak artış hızı yıl içindeki ilk aylara kıyasla geriledi.
Aşağıdaki tablo, son 12 aylık endeks seyrini özetliyor. Veriler, fiyatların özellikle 2025 sonu ile 2026 ilkbaharı arasında hızlı hareket ettiğini, yaz aylarından itibaren ise daha yatay bir seyir izlediğini gösteriyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| 2025-11 | 52.378 |
| 2025-12 | 54.751 |
| 2026-01 | 57.115 |
| 2026-02 | 59.966 |
| 2026-03 | 63.407 |
| 2026-04 | 66.555 |
| 2026-05 | 68.613 |
| 2026-06 | 68.945 |
| 2026-07 | 69.120 |
| 2026-08 | 69.076 |
| 2026-09 | 69.199 |
| 2026-10 | 69.599 |
Tablodaki kırılma noktası Mayıs 2026. O aya kadar her ay düzenli artan fiyatlar, haziran itibarıyla 68 bin TL bandına yerleşti ve dört ay boyunca bu seviyede dalgalandı. Ekim ayındaki 69.599 TL, bu yatay seyrin hafif yukarı yönlü bir devamı olarak okunabilir. Bu tablo, mahallenin fiyatlamasında kısa vadeli bir dengelenmeye işaret ediyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Mahallede yıllık kira getirisi %9,71 olarak hesaplanıyor. Bu oran, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden türetiliyor. Kiralık konutlarda metrekare fiyatı 563 TL seviyesinde. Basit bir hesapla ortalama bir konutun kendini amorti etme süresi yaklaşık 10,3 yıla denk geliyor.
Bu getiri düzeyi, mahalleyi iki farklı yatırımcı profiline hitap eder hale getiriyor. Uzun vadeli elde tutma stratejisi izleyen ve düzenli kira akışına öncelik veren alıcılar için oran anlamlı bir referans oluşturuyor. Kısa vadeli fiyat artışı bekleyenler açısından ise son aylardaki yatay seyir, beklentilerin daha temkinli kurulması gerektiğini ima ediyor. Endeks verilerindeki yatırım skoru 74 seviyesinde; bu, mahallenin orta-üst bantta değerlendirildiğini gösteren bir göstergedir.
Bölge dinamikleri fiyatlamayı nasıl etkiliyor?
Mirali'nin fiyat yapısını anlamak için Konak genelindeki hareketlere bakmak gerekiyor. TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla %14,9 azalarak 7.535 oldu (Son Dakika, 17 Ekim 2026). Bu düşüş, il genelinde talebin bir miktar yavaşladığını gösteriyor. Buna karşın Yeni Asır'ın 17 Ekim 2026 tarihli haberinde, İzmir'de ev alanların belirli ilçelere yöneldiği ve ilçe bazında satış dağılımının farklılaştığı belirtiliyor. Mirali gibi merkezi mahalleler, bu tür dönemlerde alıcı ilgisini koruyabiliyor.
Mahallenin demografik yapısı da fiyatlamaya katkı sunuyor. Endeks verilerindeki mahalle skoru 0,8148, ortalama yaş ise 40 olarak ölçülüyor. Bu profil, yerleşik ve görece olgun bir nüfus yapısına işaret ediyor. Yerleşik nüfus, kira talebinin istikrarlı kalmasına katkı sağlayan bir unsur olarak değerlendirilebilir.
Arz tarafında ise 290 aktif satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, mahalle ölçeğinde dengeli bir arz havuzuna işaret ediyor. İlan sayısının bu seviyede kalması, fiyatlarda ani sapmaların önüne geçen bir tampon işlevi görebilir.
Konak'taki belediye hamleleri mahalleyi nasıl etkileyebilir?
Konak Belediyesi'nin 22 Ekim'de 12 taşınmazı kiraya vermek üzere ihaleye çıkacağı duyuruldu (Yenigün Gazetesi, 12 Ekim 2026). İlçe genelindeki bu tür hamleler, kiralık konut arzını ve bölgedeki kira hareketliliğini dolaylı olarak etkileyebilir. Mirali özelinde doğrudan bir etki öngörmek için henüz yeterli veri yok; ancak ilçe genelinde kamu kaynaklı arz hareketliliği, yatırımcıların takip etmesi gereken bir başlık olarak duruyor.
Yeni Asır'ın 22 Eylül 2026 tarihli haberinde, ülke genelinde ortalama konut fiyatının 5 milyon 311 bin TL'ye ulaştığı ve İzmir'in iller sıralamasında üst basamaklarda yer aldığı belirtildi. Bu tablo, Mirali gibi merkezi mahallelerdeki fiyat seviyesinin ulusal ortalamayla kıyaslanmasında referans olarak kullanılabilir.
Alıcı ve satıcı tarafında hangi pratik sonuçlar öne çıkıyor?
Mevcut veriler ışığında Mirali'de alım veya satım kararı verenler için birkaç somut başlık öne çıkıyor:
- Fiyat bandı geniş: 59.159 TL ile 80.039 TL arasındaki aralık, pazarlık payının ve bina özelliklerinin fiyata etkisinin yüksek olduğunu gösteriyor.
- Aylık ivme yavaşladı: %0,58'lik aylık değişim, kısa vadede hızlı fiyat artışı bekleyenler için temkinli bir tablo çiziyor.
- Kira getirisi %9,71: Düzenli gelir hedefleyen yatırımcı için anlamlı bir referans; ancak nihai karar kişisel finansal plana bağlı.
- Arz dengeli: 290 aktif ilan, mahallede aşırı arz veya arz kıtlığı sinyali vermiyor.
- İl geneli satışlar geriledi: TÜİK verilerine göre İzmir'de Eylül 2026 satışları yıllık %14,9 düştü; bu, alıcı tarafında seçiciliğin arttığına işaret ediyor olabilir.
Satıcı tarafında ise ilan sayısının sınırlı artması ve fiyatların dört aydır dar bir bantta kalması, gerçekçi fiyatlama yapan konutların öne çıktığını düşündürüyor. Endeks verileri, mahallenin yıllık bazda güçlü bir artış kaydettiğini ancak son çeyrekte bu ivmenin yataylaştığını gösteriyor. Bu tablo, hem alıcı hem satıcı için acele karar yerine veriye dayalı bir değerlendirme yapılması gerektiğini ima ediyor.
Önümüzdeki dönemde Konak genelindeki satış hacmi, belediye kiralama ihalelerinin sonuçları ve il genelindeki talep eğilimi, Mirali fiyatlarının yönünü belirleyecek başlıca değişkenler olarak izlenebilir. ProX Karar Motoru'nun mahalle bazlı endeks takibi, bu değişkenlerin fiyatlara yansımasını düzenli olarak güncelliyor.