İzmir / Konak / Mehtap — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 75.797 TL
- Fiyat bandı (m²): 64.427 – 87.167 TL
- Yıllık değişim: +53,3%
- Aylık değişim: -0,0%
- Ortalama kiralık m²: 503 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir Konak'a bağlı Mehtap Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 75.797 TL olarak ölçüldü. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilan piyasasındaki 290 aktif konutun ağırlıklı ortalamasını yansıtıyor. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 503 TL seviyesinde kayda geçti. Mehtap, Konak'ın merkez dokusuna yakınlığıyla bilinen, görece sakin bir mahalle olarak öne çıkıyor; veri setindeki mahalle yaş ortalaması 36,7 yıl.
Mehtap'ta metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 döneminde Mehtap'ta satılık konut metrekare fiyatı 64.427 TL ile 87.167 TL arasında bir bantta seyrediyor; ortalama 75.797 TL. Bu aralık, mahalle içinde bina yaşı, kat, cephe ve otopark gibi değişkenlerin fiyata ne ölçüde yansıdığını gösteriyor. Bant genişliği yaklaşık 22 bin 740 TL; yani aynı mahallede iki konut arasında metrekare başına ciddi bir fark oluşabiliyor.
Bu farkın pratik anlamı şu: 100 metrekarelik bir dairede alt bant ile üst bant arasındaki toplam fiyat farkı yaklaşık 2,3 milyon TL'ye ulaşabiliyor. Alıcı açısından bakıldığında Mehtap, Konak merkezine yakınlığı korurken bina kalitesine göre fiyat farklılaşmasının belirgin olduğu bir mahalle görünümünde. Endeks verilerindeki 290 aktif ilan sayısı, piyasanın likidite açısından orta yoğunlukta olduğunu gösteriyor.
Yıllık değişim ile aylık görünüm nasıl ayrışıyor?
Aynı döneme ait verilere göre Mehtap'ta metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 53,27 artmış durumda. Aylık değişim ise yüzde -0,03 ile fiilen yatay. Bu tablo, mahallede son 12 ayda güçlü bir yükselişin ardından fiyatların kısa vadede dengeye oturduğunu gösteriyor.
Aylık değişimin sıfıra çok yakın olması, satıcıların fiyat beklentisiyle alıcıların ödeme gücü arasında bir sürtünme noktasına işaret ediyor. Yıllık artışın yüksek seyretmesi ise büyük ölçüde geçen yılın aynı ayına kıyasla oluşan baz etkisinden kaynaklanıyor. Trend serisini aşağıdaki tabloda görmek mümkün.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| 2025-11 | 52.811 |
| 2025-12 | 56.274 |
| 2026-01 | 60.018 |
| 2026-02 | 64.087 |
| 2026-03 | 67.801 |
| 2026-04 | 70.530 |
| 2026-05 | 72.415 |
| 2026-06 | 74.244 |
| 2026-07 | 75.710 |
| 2026-08 | 76.098 |
| 2026-09 | 75.820 |
| 2026-10 | 75.797 |
Tablodaki seri, Kasım 2025'ten Ağustos 2026'ya kadar kesintisiz bir yükselişi, ardından üç aylık bir yatay seyri gösteriyor. Ağustos 2026'daki 76.098 TL zirvesinin ardından fiyatların 75.797 TL'ye gerilemesi küçük ama dikkat çekici bir yumuşama. Bu tür kısa vadeli salınımlar, ilan kompozisyonundaki değişimden de kaynaklanabiliyor.
Kira getirisi ve amortisman Mehtap'ta ne söylüyor?
Endeks verilerine göre Mehtap'ta kiralık konut metrekare fiyatı 503 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 7,96. Bu oran, satın alma maliyeti ile yıllık kira geliri arasındaki ilişkiyi gösteriyor. Kabaca bir hesapla amortisman süresi 12,6 yıla denk geliyor; yani kira geliriyle konut bedelinin geri dönüşü bu sürede tamamlanıyor.
Yüzde 7,96'lık getiri, Konak genelinde orta segment konutlar için makul bir aralık olarak değerlendirilebilir. Bu profil özellikle uzun vadeli elde tutma stratejisi izleyen, kira gelirini düzenli nakit akışı olarak gören yatırımcıya hitap ediyor. Kısa vadeli fiyat hareketlerinden kazanç bekleyen bir alıcı için ise aylık değişimin yatay seyri, giriş zamanlamasını daha dikkatli planlamayı gerektiriyor.
- Brüt kira getirisi: Yüzde 7,96 (Ekim 2026 dönemi)
- Kiralık metrekare fiyatı: 503 TL
- Yaklaşık amortisman: 12,6 yıl
- Yatırım skoru: 75 (EmlakEkspertizi değerlendirmesi)
İzmir piyasasındaki satış daralması Mehtap'a nasıl yansıyor?
TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül'de bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 14,9 azalarak 7 bin 535 oldu. Bu daralma, il genelinde alıcı iştahının zayıfladığını gösteriyor. Mehtap özelinde aylık fiyat değişiminin yataya yakın seyretmesi, il genelindeki bu yavaşlamayla tutarlı bir tablo çiziyor.
Capital'in aktardığı Emlakjet ve Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL düzeyinde. Yeni Asır'ın Ağustos raporuna dayandırdığı habere göre ise ülke genelinde ortalama ev fiyatı 5 milyon 311 bin TL, İzmir ise iller sıralamasında üst basamaklarda yer alıyor. Bu veriler, Mehtap'ın fiyat seviyesini ülke ortalamasıyla kıyaslarken referans olarak kullanılabilir.
Satış adedindeki düşüşe karşın fiyatların sert gerilememesi, arz tarafının fiyat disiplinini koruduğunu gösteriyor. Ancak 290 aktif ilanın bulunduğu bir mahallede alıcıların pazarlık payı arttığında, ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki makas açılabilir. Bu ayrımı takip etmek, önümüzdeki dönemde fiyat trendini okumak için kritik.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Endeks verilerindeki mahalle yaş ortalaması 36,7 yıl ve 0,8204'lük mahalle skoru, Mehtap'ın yerleşik ve görece istikrarlı bir konut dokusuna sahip olduğunu işaret ediyor. Bu yaş ortalaması, hem aile hem de orta yaş grubu alıcı profilinin ağırlıklı olduğu bir mahalleye işaret ediyor. Yerleşik nüfusun varlığı, kira talebini destekleyen bir unsur olarak okunabilir.
Konak Belediyesi'nin 12 taşınmazı kiraya vermek üzere 22 Ekim'de ihale düzenleyeceğine dair Yenigün Gazetesi haberi, ilçede kamu kaynaklı arz hareketliliğine işaret ediyor. Bu tür ihaleler, kiralık piyasada rekabeti ve fiyat dengesini etkileyebilecek gelişmeler arasında. Mehtap özelinde doğrudan bir etki ölçülemiyor; ancak ilçe genelindeki arz hareketliliği, kira fiyatlarının seyrini dolaylı olarak etkileyebilir.
Mehtap hangi alıcı profiline uygun bir mahalle?
75.797 TL'lik ortalama metrekare fiyatı ve yüzde 7,96'lık kira getirisi birlikte değerlendirildiğinde Mehtap, orta ve uzun vadeli elde tutma stratejisi izleyen alıcılar için değerlendirilebilir bir profil sunuyor. Merkeze yakınlık, kira talebini desteklerken fiyat bandının genişliği, bütçeye göre seçenek çeşitliliği sağlıyor.
Yatırım skorunun 75 düzeyinde olması, mahallenin dengeli ama olağanüstü bir fırsat vaat etmeyen bir konumda olduğunu gösteriyor. Aylık fiyat değişiminin yatay seyri, alıcıların acele etmeden, ilanları karşılaştırarak karar vermesine imkan tanıyor. Bina yaşı ve donanım farklarının fiyata yansıması, pazarlık sürecinde belirleyici olacak.
Önümüzdeki dönemde İzmir genelindeki satış hacminin seyri, Mehtap'taki fiyat dengesini de etkileyecek temel değişken olarak izlenmeli. Endeks verileri, yıllık artışın yüksek, aylık hareketin ise sınırlı olduğu bir tabloya işaret ediyor; bu ikili görünüm, piyasanın yön arayışında olduğunu düşündürüyor. Nihai karar, alıcının kendi bütçesi ve elde tutma süresine göre şekillenmeli.