İzmir / Konak / Mehmetaliakman — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 71.014 TL
- Fiyat bandı (m²): 56.811 – 85.217 TL
- Yıllık değişim: +40,1%
- Aylık değişim: +0,2%
- Ortalama kiralık m²: 575 TL
- Örneklem (ilan): 77
Mehmetaliakman, Konak ilçesine bağlı ve son yıllarda İzmir konut piyasasında adı daha sık geçen mahallelerden biri. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahallede ortalama satılık konut metrekare fiyatı 71.014 TL seviyesinde. Aynı dönemde kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 575 TL olarak kayıtlı. Bu iki sayı, bölgenin hem satış hem kiralama tarafında ayrı ayrı okunması gereken bir yapı sunduğunu gösteriyor.
Veri seti ilçe ortalaması niteliğinde ve fiziksel veriye dayanıyor. Ekim 2026 itibarıyla mahallede 77 satılık ilan bulunuyor. Bu ilan sayısı, fiyat hareketlerini sağlıklı biçimde izlemeye yetecek ama çok kalabalık olmayan bir arz tablosuna işaret ediyor. Aşağıda fiyat bandı, kira getirisi, son 12 aylık seyir ve bölge dinamiklerini ayrı ayrı ele alıyorum.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Mehmetaliakman'da satılık konut metrekare fiyatı 56.811 TL ile 85.217 TL arasında değişiyor; ortalama ise 71.014 TL. Bu bant, aynı mahallede bile konutun yaşına, cephesine ve binadaki donanıma göre fiyat farkının belirgin olduğunu ortaya koyuyor.
Alt ve üst sınır arasındaki fark yaklaşık 28 bin TL. Bu genişlik, alıcının aynı mahallede çok farklı bütçe ve beklentiyle karşılaşabileceği anlamına geliyor. Yeni yapılmış, asansörlü ve otoparklı bir daire üst banda yaklaşırken; eski yapı stokundaki bir konut alt banda daha yakın fiyatlanıyor. Ortalama rakamın 71.014 TL olması, mahallenin genel fiyat ağırlığının orta-üst bantta toplandığını gösteriyor.
Metrekare fiyatını değerlendirirken ilan sayısını da hesaba katmak gerekiyor. 77 ilanla temsil edilen bir mahallede tek tek ilanların ortalamayı ne kadar oynatabileceğini bilmek, fiyat karşılaştırması yaparken yanlış sonuç çıkma riskini azaltıyor. Endeks verisi bu nedenle ilan bazlı okumalara göre daha dengeli bir zemin sunuyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl gelişti?
Ekim 2026 döneminde yıllık değişim yüzde 40,11 olarak ölçüldü; aylık değişim ise yüzde 0,18 ile sınırlı kaldı. Bu tablo, son bir yılda güçlü bir yükselişin yaşandığını, ancak son ayda fiyatların neredeyse yatay seyrettiğini gösteriyor.
Aylık yüzde 0,18'lik artış, fiyatların bir denge noktasına yaklaştığına dair bir işaret olarak değerlendirilebilir. Yıllık bazdaki yüzde 40,11'lik değişim ise geride kalan dönemde alıcı talebinin fiyatları yukarı taşıdığını ortaya koyuyor. İki veriyi birlikte okumak, mahallenin hızlı yükseliş fazından daha sakin bir faza geçmiş olabileceğini düşündürüyor.
Son 12 ayın seyri, fiyat hareketinin tek bir çizgide ilerlemediğini de gösteriyor. Aşağıdaki tablo, dönem dönem metrekare fiyatlarını özetliyor:
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| 2025-11 | 52.371 |
| 2025-12 | 55.204 |
| 2026-01 | 58.109 |
| 2026-02 | 61.307 |
| 2026-03 | 64.726 |
| 2026-04 | 67.890 |
| 2026-05 | 70.037 |
| 2026-06 | 70.563 |
| 2026-07 | 70.620 |
| 2026-08 | 70.668 |
| 2026-09 | 70.547 |
| 2026-10 | 71.014 |
Tablodan görüldüğü üzere Kasım 2025'ten Mayıs 2026'ya kadar hızlı bir tırmanış var. Mayıs sonrasında ise fiyatlar 70 bin TL bandında dalgalanıyor. Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında küçük artışlar görülürken Eylül'de hafif bir geri çekilme yaşandı, Ekim'de yeniden 71 bin TL'nin üzerine çıkıldı. Bu dalgalanma, piyasanın yeni bir fiyat dengesi aradığını gösteriyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 575 TL. Yıllık kira getirisi ise yüzde 9,72 olarak hesaplanıyor. Bu oran, konut fiyatlarına göre kira gelirinin görece sınırlı kaldığı bir tabloya işaret ediyor.
Yüzde 9,72'lik getiri, mahalleyi kira odaklı yatırımcıdan çok orta ve uzun vadeli değer artışı bekleyen alıcıya yaklaştırıyor. Aylık kira çarpanı üzerinden bakıldığında, satın alma maliyetinin kira geliriyle karşılanma süresi uzuyor. Bu da yatırımcının karar verirken yalnızca kira getirisine değil, bölgenin satış fiyatındaki seyre de bakması gerektiğini ortaya koyuyor.
- Satılık ortalama m²: 71.014 TL (Ekim 2026)
- Kiralık ortalama m²: 575 TL (aynı dönem)
- Yıllık kira getirisi: yüzde 9,72
- Yıllık fiyat değişimi: yüzde 40,11
- Aylık fiyat değişimi: yüzde 0,18
- Aktif satılık ilan sayısı: 77
Kira getirisinin bu seviyede kalması, mahalleyi kiraya vermek için alan yatırımcı açısından daha dikkatli bir hesap yapmayı gerektiriyor. Getiri oranı tek başına yeterli bir gösterge değil; konutun konumu, yaşı ve kira talebinin sürekliliği de tabloyu değiştirebiliyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Endeks verilerindeki mahalle profili, Mehmetaliakman'ın ortalama bina yaşı ve yerleşik nüfus yapısıyla öne çıktığını gösteriyor. Ortalama yaş 38,8 olarak kayıtlı; mahalle uygunluk skoru ise 0,83 düzeyinde. Bu iki gösterge, bölgenin yerleşik ve görece istikrarlı bir talep tabanına sahip olduğunu düşündürüyor.
Yerleşik nüfus, satış tarafında ani dalgalanmaları sınırlayan bir etken. Mahallede oturanların bir kısmının konut değiştirirken aynı bölgede kalması, talebin sürekliliğine katkı sağlıyor. Ortalama bina yaşının 38,8 olması ise yapı stokunun önemli bölümünün eski olduğunu, dolayısıyla yenileme ve dönüşüm potansiyelinin gündemde kalacağını gösteriyor.
Konak ilçesinin genel satış performansı da mahalleyi dolaylı olarak etkiliyor. Yeni Asır'ın TÜİK verilerine dayandırdığı 17 Ekim 2026 tarihli haberde İzmir'de ev satışlarının ilçelere göre dağılımı ele alınıyor; ilçe bazlı talep farklılıkları konut fiyatlarını doğrudan şekillendiriyor. Konak gibi merkezi ilçelerde ulaşım bağlantıları ve günlük yaşam olanakları, mahalle bazında fiyat farklarını belirleyen ana etkenler arasında yer alıyor.
Yatırım skoru ve riskler ne anlatıyor?
Endeks verilerinde mahallenin yatırım skoru 44 olarak yer alıyor. Bu skor, bölgenin orta düzeyde bir yatırım profiline işaret ettiğini gösteriyor. Yüksek getiri beklentisi yerine dengeli bir tablo sunuyor.
Yatırımcı açısından bakıldığında üç risk öne çıkıyor. Birincisi, kira getirisinin yüzde 9,72 ile sınırlı kalması; kira gelirine dayalı bir strateji kuran alıcı için beklenti yönetimi gerekiyor. İkincisi, son aylarda fiyatların 70 bin TL bandında yatay seyretmesi; kısa vadede hızlı fiyat artışı bekleyen alıcı için sabırlı bir dönem anlamına geliyor. Üçüncüsü, 77 ilanlık arz havuzunun sınırlı olması; alıcı seçeneklerinin daralabileceğini gösteriyor.
Öte yandan yıllık yüzde 40,11'lik değişim, bölgenin son bir yılda güçlü bir fiyat performansı sergilediğini ortaya koyuyor. Yatırım skorunun 44 olması, bu performansın orta vadede aynı hızla süreceği anlamına gelmiyor. ProX Karar Motoru'nun sunduğu veri seti, karar verirken tek bir metriğe değil bütün göstergelere birlikte bakmayı öneriyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Mehmetaliakman'da fiyatların yeni bir denge aradığını işaret ediyor. Aylık yüzde 0,18'lik değişim ve son beş ayda 70 bin TL bandında seyreden ortalama, önümüzdeki dönemde hareketin daha ölçülü olabileceğini düşündürüyor.
İzlenmesi gereken ilk gösterge ilan sayısı. 77 ilanın altına düşülmesi arzın sıkıştığını, üzerine çıkılması ise alıcı lehine bir ortam oluştuğunu gösterebilir. İkinci gösterge kira tarafı. Kiralık metrekare fiyatının 575 TL seviyesinden ne yöne hareket edeceği, getiri oranını doğrudan etkileyecek. Üçüncü gösterge ise Konak ilçesinin genel satış hacmi; ilçe genelindeki talep değişimi mahalle fiyatlarına da yansıyacak.
Alıcı profili açısından tablo şöyle özetlenebilir: Uzun vadeli oturum amaçlı alım yapacaklar için mahallenin yerleşik yapısı ve ortalama bina yaşı yenileme potansiyeli sunuyor. Kira geliri hedefleyen yatırımcı için yüzde 9,72'lik getiri sınırlı bir başlangıç noktası; bu nedenle konut seçiminde konum ve yapı kalitesi ayrımı daha da kritik hale geliyor. Kısa vadeli fiyat artışı bekleyenler için ise son ayların yatay seyri temkinli olmayı gerektiriyor.
Mahallenin Ekim 2026 tablosu, ne hızlı bir yükseliş ne de belirgin bir düşüş içeriyor. Fiyatlar 71.014 TL ortalamasında, kira getirisi yüzde 9,72 seviyesinde ve yatırım skoru 44'te. Bu göstergeler, kararını veriyi takip ederek vermek isteyen alıcı ve yatırımcı için net bir çerçeve sunuyor. Nihai karar, kişisel bütçe ve beklentilere göre okuyucuya ait.