İzmir / Konak / Kemalreis — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 37.569 TL
- Fiyat bandı (m²): 31.934 – 43.204 TL
- Yıllık değişim: +20,8%
- Ortalama kiralık m²: 290 TL
- Örneklem (ilan): 290
Konak ilçesinin Kemalreis Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 37.569 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı dönemde mahallede listelenen 290 konut ilanının ortalamasını yansıtıyor. Kemalreis, Konak'ın merkez yakasındaki hareketli konut dokusunun bir parçası olarak, son on iki ayda metrekare fiyatını 29.425 TL seviyesinden bu noktaya taşıdı. Bölgeyi ilk kez değerlendiren bir alıcı için bu tablo, hem fiyat bandının neresinde durulduğunu hem de kira tarafının ne söylediğini birlikte okumayı gerektiriyor.
Kemalreis'te metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 31.934 TL ile 43.204 TL arasında değişiyor; ortalama ise 37.569 TL. Bu bant, aynı mahallede bina yaşı, kat, cephe ve iç durum gibi değişkenlerin fiyatta belirgin farklar yarattığını gösteriyor. Alt uçtaki 31.934 TL ile üst uçtaki 43.204 TL arasındaki mesafe, pazarlık payının ve konut seçiminin toplam maliyete etkisini somut biçimde ortaya koyuyor.
Mahallenin ortalama bina yaşı 39,5 olarak modelleniyor. Bu, stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğuna işaret ediyor. Eski binalarda metrekare fiyatının bandın alt yarısına, yenilenmiş veya daha yeni yapılarda üst yarıya yaklaşması beklenen bir durum. Alıcı açısından buradaki kritik soru, hangi fiyatın hangi yapı kalitesine karşılık geldiği. İlan sayısının 290 olması, mahalle ölçeğinde karşılaştırma yapmaya yetecek bir arz olduğunu gösteriyor.
Son on iki ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Endeks verilerine göre Kemalreis'te ortalama metrekare fiyatı son on iki ayda 29.425 TL'den 37.569 TL'ye çıktı; yıllık değişim yüzde 20,84 olarak hesaplandı. Aylık seri, hareketin tek bir sıçramadan değil, kademeli bir tırmanıştan geldiğini gösteriyor. Kasım 2025'te 29.425 TL olan fiyat, Aralık 2025'te 28.944 TL'ye geriledikten sonra Ocak 2026'dan itibaren düzenli biçimde yükseldi.
Şubat 2026'da 30.117 TL, Nisan'da 32.422 TL, Haziran'da 34.610 TL ve Ağustos'ta 35.971 TL okunan seri, Eylül'de 36.726 TL, Ekim'de ise 37.569 TL ile dönemin zirvesine ulaştı. Bu tabloda dikkat çeken nokta, yükselişin sonbahar aylarında hız kesmemesi. Alıcı tarafında bu, fiyatın yönü konusunda belirsizliğin azaldığı ama pazarlık alanının daraldığı bir döneme işaret ediyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 29.425 |
| Aralık 2025 | 28.944 |
| Ocak 2026 | 29.151 |
| Şubat 2026 | 30.117 |
| Mart 2026 | 31.093 |
| Nisan 2026 | 32.422 |
| Mayıs 2026 | 34.005 |
| Haziran 2026 | 34.610 |
| Temmuz 2026 | 34.865 |
| Ağustos 2026 | 35.971 |
| Eylül 2026 | 36.726 |
| Ekim 2026 | 37.569 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Aynı döneme ait verilere göre Kemalreis'te ortalama kiralık konut metrekare fiyatı 290 TL. Yıllık kira getirisi yüzde 9,28 olarak modelleniyor. Bu oran, satın alma maliyetinin kira geliriyle geri dönüş hızını gösteren amortisman hesabında yaklaşık 10,8 yıla karşılık geliyor. Konut yatırımında bu süre, bölgenin fiyat seviyesiyle kira seviyesi arasındaki dengeyi özetleyen pratik bir gösterge.
Yüzde 9,28 seviyesindeki getiri, Kemalreis'i kira ağırlıklı düşünen yatırımcı için değerlendirilebilir bir aralığa yerleştiriyor. Ancak burada bakılması gereken ikinci değişken, kira tarafındaki istikrar. Mahallede ortalama bina yaşının 39,5 olması, kiralık stokun da büyük ölçüde eski yapılardan oluştuğunu düşündürüyor. Eski binalarda kiracı devamlılığı ve bakım maliyeti, getiri hesabının görünmeyen kalemleri arasında. Yatırımcı profili açısından bu tablo, uzun vadeli elde tutmayı planlayan ve kira gelirini düzenli nakit akışı olarak gören alıcıya daha yakın duruyor.
Amortisman süresini tek başına okumak yanıltıcı olur. Satılık fiyatların yıllık yüzde 20,84 arttığı bir dönemde, kira tarafının aynı hızda ilerleyip ilerlemediği ayrı bir takip konusu. Endeks verileri bu iki kalemi ayrı ayrı sunduğu için, yatırımcı getiri oranını fiyat artışıyla karıştırmadan değerlendirebilir.
İzmir genelindeki satış tablosu Kemalreis'i nasıl konumlandırıyor?
TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 14,9 azalarak 7.535 oldu. Kent genelinde işlem hacmi daralırken mahalle ölçeğindeki fiyat serisinin yükselmeye devam etmesi, iki verinin farklı şeyleri ölçtüğünü hatırlatıyor. Satış adedi talep hacmini, metrekare fiyatı ise işlem gören konutların seviyesini yansıtıyor.
Yeni Asır'ın TÜİK verilerine dayandırdığı haberde İzmir'de ev satışlarının ilçelere göre belirgin farklılık gösterdiği aktarıldı. Konak, kent merkezinde yer alan ve ulaşım ağına yakınlığıyla bilinen bir ilçe olarak bu tablonun içinde ayrı bir yerde duruyor. Kemalreis özelinde ise 290 ilanlık stok, mahallenin alıcıya sunacak seçenek çeşitliliğini koruduğunu gösteriyor. Kent genelindeki yavaşlamaya rağmen mahallede fiyatın yukarı yönlü kalması, talebin tamamen durmadığına dair bir işaret olarak değerlendirilebilir.
Capital'in Emlakjet ve Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL düzeyinde. Bu ülke ölçeğindeki referans, Kemalreis'teki metrekare fiyatının hangi büyüklükteki konutlarda ne anlama geldiğini hesaplarken kullanılabilir. Örneğin 100 metrekarelik bir konut, mahalle ortalamasında yaklaşık 3,76 milyon TL bandına denk geliyor. Bu hesap, ilan fiyatlarını okurken hızlı bir kontrol sağlıyor.
Mahalle skoru ve yatırım göstergeleri ne ifade ediyor?
ProX Karar Motoru'nun mahalle modellemesinde Kemalreis'in mahalle skoru 0,8215, yatırım skoru ise 75 olarak hesaplandı. Bu iki gösterge, bölgenin hem yaşam kalitesi hem de yatırım parametreleri açısından orta-üst aralıkta konumlandığını gösteriyor. Skorlar tek başına karar dayanağı değil; fiyat, kira ve arz verileriyle birlikte okunduğunda anlam kazanıyor.
- Ortalama satılık m² fiyatı: 37.569 TL (Ekim 2026)
- Fiyat bandı: 31.934 TL ile 43.204 TL arası
- Yıllık değişim: yüzde 20,84
- Aktif satılık ilan sayısı: 290
- Ortalama kiralık m² fiyatı: 290 TL
- Yıllık kira getirisi: yüzde 9,28
- Ortalama bina yaşı: 39,5
- Yatırım skoru: 75
Bu göstergeler içinde en çok yorum gerektiren kalem ortalama bina yaşı. 39,5 yıl, mahallede dönüşüm ve yenileme potansiyelinin gündemde kalacağını düşündürüyor. Eski yapı stokunun yoğunluğu, alıcının aynı metrekare için ödediği bedelin bina kalitesine göre nasıl farklılaştığını anlamasını daha da kritik hale getiriyor.
Kemalreis'te alıcı ve yatırımcı için hangi senaryolar öne çıkıyor?
Mevcut veriler, Kemalreis'te iki farklı alıcı profilinin öne çıktığını gösteriyor. Birincisi, Konak merkezine yakın konumda oturmayı hedefleyen ve fiyat bandının alt yarısında, eski ama merkezi konutlara yönelen kullanıcı. İkincisi, yüzde 9,28 düzeyindeki kira getirisini düzenli gelir olarak değerlendiren ve uzun elde tutma planı yapan yatırımcı. İki profilin de ortak noktası, fiyat bandının genişliğini kendi lehine kullanabilmesi.
Fiyatların son on iki ayda kademeli yükselmesi, pazarlık payının dönem başına göre daraldığına işaret ediyor. Bu nedenle ilan fiyatı ile gerçekleşen işlem arasındaki farkı tahmin etmek yerine, bina yaşı ve iç durum üzerinden karşılaştırma yapmak daha sağlıklı bir yöntem. Aynı mahallede 31.934 TL ile 43.204 TL arasındaki fark, büyük ölçüde bu değişkenlerden kaynaklanıyor.
Gelecek döneme ilişkin beklentiler, kent genelindeki satış hacmiyle mahalle fiyat serisinin birlikte izlenmesini gerektiriyor. TÜİK verilerine göre İzmir'de Eylül ayında satışların yüzde 14,9 azalması, talep tarafında bir yavaşlamaya işaret ediyor. Buna karşın endeks serisinin Ekim ayında zirve okuması, fiyatların bu yavaşlamayı henüz yansıtmadığını gösteriyor. Bu iki sinyalin önümüzdeki dönemde nasıl hizalanacağı, mahalledeki fiyat istikrarını belirleyecek temel değişken olarak değerlendirilebilir.
Kemalreis özelinde izlenmesi gereken üç gösterge var: ilan sayısındaki değişim, kiralık metrekare fiyatının seyri ve yıllık değişim oranının hangi hızda seyrettiği. İlan sayısının 290 seviyesinden belirgin biçimde artması arz baskısına, kira tarafının satış fiyatına göre geride kalması getiri oranının aşağı yönelmesine işaret edebilir. Bu göstergeler, karar öncesi kontrol listesi olarak kullanılabilir. Nihai karar, alıcının kendi finansman yapısına ve elde tutma süresine göre şekillenmeli.