İzmir / Konak / İmariye — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 75.334 TL
- Fiyat bandı (m²): 64.034 – 86.634 TL
- Yıllık değişim: +35,7%
- Aylık değişim: -0,2%
- Ortalama kiralık m²: 582 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir Konak'a bağlı İmariye Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekaresi 75.334 TL seviyesinde. Bu rakam, EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahalle ölçeğinde hesaplandı ve 290 aktif ilanın fiyatlandırmasına dayanıyor. Verinin dikkat çeken yanı, yıllık bazda güçlü bir artışı, aylık bazda ise hafif bir geri çekilmeyi aynı tabloda göstermesi. İmariye, Konak'ın merkez mahallelerine göre daha sakin dokusu ve görece erişilebilir fiyat bandıyla öne çıkıyor.
İmariye'de metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
EmlakEkspertizi endeks verilerine göre İmariye'de satılık konutların metrekaresi 64.034 TL ile 86.634 TL arasında değişiyor. Bu bant, aynı mahallede bina yaşı, kat, cephe ve otopark gibi unsurlara göre ciddi bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Ortalama değerin alt ve üst sınır arasındaki konumu, standart dairelerin piyasanın ortasına yakın fiyatlandığını işaret ediyor.
Aylık değişim eksi yüzde 0,25 olarak ölçüldü. Bu, fiyatların düştüğü anlamına gelmiyor; hareketin büyük ölçüde yatay seyrettiğini, satıcıların fiyat kırma yerine beklemeyi tercih ettiğini gösteriyor. Yıllık değişim ise yüzde 35,68 düzeyinde. Son 12 ayın verilerine bakıldığında metrekaresi Kasım 2025'te 58.215 TL iken Mayıs 2026'da 74.937 TL'ye çıkmış, ardından Haziran'dan itibaren 75.000 TL bandında dar bir aralıkta kalmış. Yani yıllık artışın büyük kısmı ilk yedi ayda gerçekleşmiş, yaz ve sonbahar ayları fiyatın yerleştiği bir dönem olmuş.
| Gösterge | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 75.334 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 64.034 TL | Aynı dönem |
| Maksimum m² fiyatı | 86.634 TL | Aynı dönem |
| Yıllık değişim | +%35,68 | Ekim 2025 - Ekim 2026 |
| Aylık değişim | -%0,25 | Eylül - Ekim 2026 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 582 TL | Ekim 2026 |
| Yıllık kira getirisi | %9,26 | Aynı dönem |
| Aktif satılık ilan sayısı | 290 | Ekim 2026 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 verilerine göre İmariye'de ortalama kiralık konut metrekaresi 582 TL. Bu, satılık ortalama ile karşılaştırıldığında yıllık brüt kira getirisinin yüzde 9,26 olduğunu gösteriyor. Basit bir hesapla amortisman süresi yaklaşık 10,8 yıla denk geliyor. Bu oran, Konak genelinde merkezi mahallelerde görmeye alıştığımız getirilerin üzerinde bir tabloya işaret ediyor.
Getirinin bu seviyede kalmasının nedeni, satılık fiyatların son 12 ayda hızlı yükselmesine karşın kira artışlarının aynı hızda ilerlememesi. Yatırımcı açısından bu, peşin alım yapan biri için nakit akışının görece dengeli olduğu, ancak kısa vadede fiyat artışından kazanç beklentisinin zayıfladığı bir denge anlamına geliyor. Uzun vadeli kiraya verme stratejisi izleyen, orta bütçeli yatırımcı profiline daha uygun bir profil çiziyor. Yatırım skoru 76 olarak hesaplanan mahalle, ProX Karar Motoru'nun değerlendirmesinde dengeli bir risk-getiri düzeyinde konumlanıyor.
Konak'ta arz ve talep dengesi hangi yönde değişiyor?
TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 yılı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,9 azaldı. Hürriyet'in aktardığı bu veri, kent genelinde talebin yavaşladığını gösteriyor. İmariye özelinde 290 aktif satılık ilan bulunması, arz tarafının hala canlı olduğunu, ancak alıcıların karar sürecini uzattığını düşündürüyor.
Bu tablo, satıcılar için fiyat beklentisini gerçekçi tutma gerekliliğini gündeme getiriyor. Alıcılar için ise pazarlık alanının genişlediği bir döneme işaret ediyor. Yeni Asır'ın Eylül 2026'da aktardığı illere göre konut fiyatları raporunda İzmir'in ülke genelinde üst sıralarda yer alması, kent genelindeki fiyat seviyesinin Konak ilçesine de yansıdığını gösteriyor. İmariye, bu tablo içinde merkeze yakınlığı ile orta segment alıcı için alternatif olmayı sürdürüyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
ProX Karar Motoru'nun mahalle değerlendirmesinde İmariye'nin skoru 0,8327, ortalama bina yaşı ise 42,6 yıl olarak hesaplandı. Bu yaş ortalaması, mahallede yenileme ve kentsel dönüşüm potansiyelinin konuşulması gereken bir başlık olduğunu gösteriyor. Eski yapı stokunun fazlalığı, hem fiyat bandının alt sınırını aşağı çekiyor hem de dönüşüm beklentisi olan alıcılar için ayrı bir değerlendirme alanı yaratıyor.
Konak ölçeğinde dikkat çeken bir gelişme var: Vakıf GYO ve İlk İnşaat ortaklığıyla geliştirilen VYeniKonak projesi, iki kulede 611 bağımsız bölümle Ekim 2026'da tanıtıldı. EmlakDream'in aktardığına göre projenin büyüklüğü yaklaşık 12,6 milyar TL. İmariye'ye komşu konumdaki bu ölçekte bir yatırım, ilçe genelinde yeni konut arzını artıracak. Orta vadede bu arzın mahalle fiyatlarına etkisi, alıcı talebinin ne kadar güçlü kaldığına bağlı olacak.
Ulaşım tarafında Mithatpaşa aksı ve Konak merkezine yakınlık, İmariye'yi günlük hayatı merkezde geçirmek isteyenler için pratik kılıyor. Buna karşın eski yapı stoku ve otopark sorunu, fiyat bandının üst sınırını sınırlayan unsurlar arasında. Mahallenin sunduğu denge, hem oturmak hem kiraya vermek isteyenler için iki farklı alıcı profiline hitap ediyor.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler takip edilmeli?
Ekim 2026 itibarıyla İmariye'de fiyatların yatay seyrettiği bir dönemdeyiz. Yıllık artış güçlü olsa da son üç aylık veriler fiyatın 75.000 TL bandında dengelendiğini gösteriyor. Bu dengelemenin kalıcı olup olmayacağını anlamak için üç göstergeye bakmak gerekiyor.
- Aylık değişim serisi: Eksi yüzde 0,25'lik hareketin birkaç ay sürmesi, satıcı beklentilerinin yumuşadığını gösterebilir.
- Kira getirisi: Yüzde 9,26 seviyesinin korunması, yatırımcı ilgisinin devamı açısından belirleyici olacak.
- Yeni arz: VYeniKonak gibi projelerin satış hızı, ilçe genelindeki fiyat dengesini etkileyebilir.
- İlan sayısı: 290 aktif ilanın üzerine çıkılması arz baskısını, altına inmesi ise talebin toparlandığını işaret edebilir.
İzmir genelinde konut satışlarının Eylül 2026'da yıllık yüzde 14,9 azalması, kısa vadede alıcı lehine bir ortam oluşturuyor. Ancak İmariye'nin merkeze yakınlığı ve görece erişilebilir fiyat bandı, talebin tamamen durması yerine daha seçici hale gelmesi olasılığını güçlendiriyor. Alıcı ve satıcı için doğru karar, bireysel ihtiyaç ve bütçe değerlendirmesine bağlı. Bu metindeki veriler analiz amaçlıdır, yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.