İzmir / Konak / Ferahlı — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 30.406 TL
- Fiyat bandı (m²): 25.845 – 34.967 TL
- Yıllık değişim: +60,7%
- Aylık değişim: +0,5%
- Ortalama kiralık m²: 179 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir'in merkez ilçesi Konak'a bağlı Ferahlı Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 30.406 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahalle ölçeğinde 290 aktif ilanın oluşturduğu bir havuzdan türetildi. Ferahlı'yı öne çıkaran tek özellik, fiyat bandının görece dar kalması: mahallede metrekare fiyatları 25.845 TL ile 34.967 TL arasında salınıyor, yani ortalama ile uç değerler arasındaki makas, Konak'ın pek çok mahallesinde görülenden daha sıkı. Bu da alıcı açısından fiyat keşfini kolaylaştırıyor.
Ferahlı'da metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 25.845 TL ile 34.967 TL arasında bir bantta yer alıyor; ortalama 30.406 TL seviyesinde. Bu bant, aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare başına 179 TL ile karşılaştırıldığında satış tarafının ne kadar geniş bir aralıkta fiyatlandığını gösteriyor. Bant genişliği yaklaşık 9 bin TL; yani aynı mahallede 100 metrekarelik iki daire arasında bina yaşı, kat ve cephe farkından doğan fiyat uçurumu 900 bin TL'yi aşabiliyor.
Bu tabloyu doğru okumak için ilan sayısına bakmak gerekiyor. Endeks verilerine göre 290 ilanın bulunduğu bir mahallede ortalama fiyatın tek başına yeterli gösterge olmadığını, bandın alt ve üst uçlarının alıcı profiline göre ayrıştığını söylemek mümkün. Alt banttaki daireler genellikle eski yapı stoku ve giriş katı gibi özellikler taşırken, üst banttaki konutlar yenilenmiş bina ve manzara avantajıyla fiyatlanıyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Ekim 2025'te metrekare fiyatı 17.992 TL olan Ferahlı'da Ekim 2026'ya gelindiğinde ortalama 30.406 TL'ye ulaşıldı. Aynı endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 60,74 olarak hesaplandı. Aylık değişim ise yüzde 0,53 ile sınırlı kaldı; yani yıllık artışın büyük kısmı sonbahar ve kış aylarında gerçekleşti, yaz aylarından itibaren tempo belirgin biçimde yavaşladı.
Aylık veriler bu yavaşlamayı net biçimde ortaya koyuyor. Mart 2026'da 26.954 TL olan metrekare fiyatı, nisanda 29.458 TL'ye çıktı. Mayısta 30.046 TL, haziranda 30.223 TL, temmuzda 30.307 TL olarak kaydedildi. Ağustosta 30.252 TL, eylülde 30.245 TL ile hafif geriledi, ekimde 30.406 TL'ye toparlandı. Nisan sonrasındaki bu yatay seyir, fiyatların yeni bir denge seviyesinde tutunduğunu gösteriyor.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) | Öne çıkan hareket |
|---|---|---|
| Ekim 2025 | 17.992 | Yıllık serinin başlangıcı |
| Ocak 2026 | 23.077 | Hızlı yükseliş |
| Mart 2026 | 26.954 | Yükseliş sürüyor |
| Nisan 2026 | 29.458 | Zirveye yakın sıçrama |
| Temmuz 2026 | 30.307 | Plato başlangıcı |
| Eylül 2026 | 30.245 | Yatay seyir |
| Ekim 2026 | 30.406 | Hafif toparlanma |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ferahlı'da kiralık konutların metrekare fiyatı Ekim 2026 döneminde 179 TL. Bu veriden hareketle hesaplanan yıllık brüt kira getirisi yüzde 7,08. Aynı endeks verilerine göre bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini yaklaşık 14 yılda geri kazanacağı anlamına geliyor (amortisman hesabı brüt getiri üzerinden yapıldığında).
Yüzde 7,08'lik getiri, Konak genelinde orta segment mahalleler için makul bir aralığa işaret ediyor. Ferahlı'nın yatırım skoru endeks verilerinde 76 olarak hesaplandı. Bu skor, bölgenin ne tamamen spekülatif ne de durgun bir profile sahip olduğunu, dengeli bir kira-satış dengesi sunduğunu gösteriyor. Uzun vadeli kira geliri hedefleyen yatırımcı için mahalle, fiyat bandının dar olması sayesinde giriş maliyetini öngörülebilir kılıyor.
- Kira odaklı yatırımcı: Yüzde 7,08 brüt getiri, düzenli nakit akışı arayan profil için değerlendirilebilir bir seviye.
- Orta vadeli alıcı: Aylık değişimin yüzde 0,53'e inmesi, kısa vadeli fiyat sıçraması beklentisini zayıflatıyor.
- İlk konut alıcısı: 25.845 TL ile 34.967 TL arasındaki bant, bütçeye göre seçenek çeşitliliği sunuyor.
- Peşin alım yapan: 290 ilanlık arz havuzu, pazarlık payı için alıcıya hareket alanı bırakıyor.
Konak ve İzmir genelindeki tablo Ferahlı'yı nasıl konumlandırıyor?
Ferahlı'nın 30.406 TL'lik metrekare ortalaması, ilçe ve il genelindeki hareketlerle birlikte okunmalı. Yeni Asır'ın Eylül 2026'da aktardığı konut fiyat raporuna göre Türkiye genelinde ortalama ev fiyatı 5 milyon 311 bin TL seviyesinde, İstanbul 7,3 milyon TL ile ilk sırada yer alıyor. İzmir ise aynı raporda üst sıralarda konumlanıyor. Ferahlı özelinde 100 metrekarelik bir dairenin endeks ortalamasıyla yaklaşık 3 milyon TL bandına denk geldiğini hesaplamak mümkün.
Capital'in 15 Ekim 2026 tarihli haberine göre Emlakjet'in Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'nda Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL olarak açıklandı. Bu iki ulusal veri seti, Ferahlı'nın metrekare fiyatının Türkiye ortalamasının altında kaldığını gösteriyor; ancak bu kıyas ilçe ve mahalle ölçeğinde farklılaşabileceği için doğrudan bir yargı üretmek için yeterli değil.
Bölgedeki arz hareketleri fiyatları nasıl etkileyebilir?
Konak Belediyesi'nin 12 taşınmazı kiraya vermek üzere 22 Ekim'de ihale düzenleyeceği Yenigün Gazetesi'nin 12 Ekim 2026 tarihli haberinde yer aldı. Kiralık arz tarafındaki bu hareketlilik, mahalle ölçeğinde kira fiyatlarına dolaylı yansıyabilir. Öte yandan Foça Belediyesi'nin Gerenköy'de 26 konut imarlı arsayı ihaleye çıkarması (Taşınmaz Haber, 14 Ekim 2026), İzmir genelinde arsa arzının genişlediğini gösteriyor; bu tür gelişmeler orta vadede konut üretim maliyetlerini ve yeni arz hacmini etkileyebilecek unsurlar arasında değerlendirilebilir.
Ferahlı özelinde ise endeks verilerindeki yatay seyir, arz-talep dengesinin şu an görece oturduğuna işaret ediyor. Aylık değişimin yüzde 0,53 gibi düşük bir düzeyde kalması, alıcıların fiyat beklentisiyle satıcıların talep düzeyi arasında bir uzlaşma noktası oluştuğunu düşündürüyor. Mahallenin ortalama yaş göstergesi 41,2 ve mahalle skoru 0,8323 olarak endeks verilerinde kayıtlı; bu iki metrik, bölgenin yerleşik ve istikrarlı bir demografik yapıya sahip olduğunu destekliyor.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler takip edilmeli?
Ferahlı'da fiyatların yönünü kestirmek için üç gösterge öne çıkıyor: aylık değişim oranının yeniden yukarı kırıp kırmayacağı, ilan sayısındaki artış veya azalış, kiralık metrekare fiyatındaki hareket. Endeks verilerine göre son üç ayda aylık değişim yüzde 0,53 seviyesinde sabitlendi; bu seyir sürerse fiyatların bir süre daha yatay kalması öngörülebilir. Ancak Konak Belediyesi'nin kiralık ihalesi gibi yerel arz gelişmeleri ve İzmir genelindeki konut fiyat raporları, mahalleye dolaylı etki edebilecek değişkenler arasında.
Yatırım kararı öncesinde mahalledeki bant genişliğini, bina yaşını ve kira getirisini birlikte değerlendirmek gerekiyor. Endeks verileri, Ferahlı'nın hem fiyat öngörülebilirliği hem de kira getirisi açısından dengeli bir profil çizdiğini gösteriyor; nihai karar, alıcının kendi finansal planına ve konutun teknik özelliklerine göre şekillenmeli. ProX Karar Motoru'nun mahalle bazlı çıktıları, bu değerlendirmeyi somut verilerle desteklemek için kullanılabilir.