İzmir / Konak / Dolaplıkuyu — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 74.356 TL
- Fiyat bandı (m²): 63.203 – 85.509 TL
- Yıllık değişim: +40,4%
- Aylık değişim: +0,0%
- Ortalama kiralık m²: 580 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir'in Konak ilçesine bağlı Dolaplıkuyu Mahallesi'nde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 74.356 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallede listelenen 290 ilanın ortalamasını yansıtıyor. Dolaplıkuyu, Konak'ın merkezi dokusuna yakınlığı ve görece erişilebilir fiyat bandıyla öne çıkan bir mahalle olarak dikkat çekiyor; aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 580 TL seviyesinde ölçüldü.
Dolaplıkuyu'da metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Mahalledeki satılık konut fiyatları 63.203 TL ile 85.509 TL arasında bir bantta dağılıyor. Bu aralık, aynı mahalle içinde bile konutun yaşına, katına ve bina kalitesine göre belirgin bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Ortalama değerin 74.356 TL olması, bandın ortasına yakın bir konumda seyredildiğini ortaya koyuyor.
Bu genişlik, alıcı açısından bakıldığında önemli bir esneklik anlamına geliyor. Bütçesini alt sınıra yakın tutan bir alıcı ile üst banttaki yenilenmiş daireleri hedefleyen bir alıcı, aynı mahallede farklı ürün tipleriyle karşılaşabiliyor. Endeks verilerindeki minimum ve maksimum değerler, mahalle içi segmentasyonun ne kadar belirgin olduğunu somut biçimde ortaya koyuyor.
Yıllık değişim ne anlatıyor, aylık tablo neden yatay?
Ekim 2026 itibarıyla yıllık fiyat değişimi yüzde 40,39 olarak ölçüldü. Aylık değişim ise yüzde 0,04 ile neredeyse sabit kaldı. Bu iki veri birlikte okunduğunda, mahallenin son 12 ayda güçlü bir yükseliş yaşadığı, ancak son aylarda fiyatların yatay bir seyre girdiği görülüyor.
Aylık değişimin bu denli düşük olması, piyasada alıcı ve satıcı beklentilerinin dengelendiğine işaret ediyor. Satıcılar geçen yılın ivmesini korumak isterken, alıcı tarafı fiyatları daha temkinli değerlendiriyor. Bu denge, pazarlık payının arttığı bir döneme kapı aralayabilir.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) |
|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 74.356 TL |
| Minimum m² fiyatı | 63.203 TL |
| Maksimum m² fiyatı | 85.509 TL |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 580 TL |
| Yıllık değişim | %40,39 |
| Aylık değişim | %0,04 |
| Aktif ilan sayısı | 290 |
| Yıllık kira getirisi | %9,37 |
| Yatırım skoru | 75 |
Son 12 ayın fiyat seyri hangi kırılmaları gösteriyor?
Kasım 2025'te 55.484 TL olan ortalama metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 74.356 TL'ye ulaştı. Bu dönemde fiyat artışı özellikle ilk altı ayda belirginleşti; Nisan 2026'da 71.534 TL seviyesine çıkan fiyatlar, mayıs ayında 73.838 TL'ye yükseldi. Haziran sonrasında ise tablo değişti.
Haziran 2026'da 74.235 TL, Temmuz'da 74.472 TL olarak ölçülen fiyat, Ağustos'ta 74.408 TL, Eylül'de 74.324 TL ve Ekim'de 74.356 TL oldu. Yani son beş ayda fiyatlar pratikte aynı bantta kaldı. Bu yatay seyir, piyasanın yeni bir fiyat dengesi aradığına dair somut bir sinyal.
- Kasım 2025: 55.484 TL
- Ocak 2026: 60.983 TL
- Nisan 2026: 71.534 TL
- Temmuz 2026: 74.472 TL
- Ekim 2026: 74.356 TL
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Mahallede yıllık kira getirisi yüzde 9,37 olarak hesaplanıyor. Bu oran, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden türetiliyor. Kabaca bir hesapla, bir konutun kendini kira geliriyle amorti etmesi yaklaşık 10 ila 11 yıl alıyor; bu süre, Konak genelinde merkezi lokasyonlar için makul bir aralık olarak değerlendirilebilir.
Yatırım skoru 75 seviyesinde. Bu skor, mahallenin hem fiyat artış ivmesini hem de kira getirisini bir arada değerlendiren bir gösterge olarak okunabilir. Uzun vadeli kira geliri hedefleyen bir yatırımcı ile kısa vadede değer artışı bekleyen bir alıcı, aynı mahallede farklı stratejilerle hareket edebilir. Ancak son aylardaki yatay seyir, kısa vadeli fiyat artışı beklentisini temkinli kılmayı gerektiriyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Dolaplıkuyu'nun demografik yapısına bakıldığında ortalama yaş 37,7 olarak ölçülüyor. Mahalle skoru ise 0,8262 seviyesinde. Bu iki veri, bölgenin genç ve orta yaş ağırlıklı, görece istikrarlı bir yerleşim profiline sahip olduğunu gösteriyor. Ortalama yaşın bu seviyede olması, hem aile hem de tek kişi haneleri için talep yaratabilecek bir yapıya işaret ediyor.
Aktif ilan sayısının 290 olması, arz tarafında dengeli bir tabloya işaret ediyor. Ne çok sığ ne de aşırı kalabalık bir stok var. Bu denge, fiyatların ani sıçramalar yerine kademeli hareket etmesini destekliyor. Son beş aydaki yatay seyir de bu dengeyle uyumlu.
İzmir genelinde Ekim 2026'da ilçe bazında satış hareketliliği dikkat çekiyor. Yeni Asır'ın TÜİK verilerine dayandırdığı habere göre (17 Ekim 2026) İzmir'de bazı ilçelerde ev satışları belirgin biçimde arttı. Konak'ın merkezi konumu, bu hareketlilikten pay alabilecek ilçeler arasında yer alıyor. Dolaplıkuyu gibi merkeze yakın mahalleler, ilçe genelindeki talebin bir kısmını çekebilecek konumda.
Hangi alıcı profili için uygun, hangi riskler var?
Dolaplıkuyu, fiyat bandının genişliği sayesinde farklı bütçelere hitap ediyor. Alt banttaki konutlar ilk ev alıcıları için, üst banttakiler ise yenilenmiş daire arayanlar için değerlendirilebilir. Kira getirisinin yüzde 9,37 olması, kira geliri odaklı yatırımcı için makul bir başlangıç noktası sunuyor.
Öte yandan yıllık değişimin yüzde 40,39 gibi yüksek bir seviyede olması, geçen yıl alım yapanlar için olumlu bir tablo çiziyor; ancak bugün alım yapacaklar için aynı ivmenin süreceğine dair bir garanti yok. Aylık değişimin yüzde 0,04'e inmesi, fiyat artış hızının belirgin biçimde yavaşladığını gösteriyor. Bu nedenle kısa vadeli fiyat artışı beklentisiyle hareket eden alıcıların, pazarlık payını ve konutun niteliğini daha dikkatli değerlendirmesi gerekebilir.
Mahalle içi fiyat farkının 63.203 TL ile 85.509 TL arasında değişmesi, aynı mahallede bile doğru fiyatlamanın kritik olduğunu ortaya koyuyor. Bina yaşı, kat, cephe ve yenileme durumu, bu bandın neresinde yer alacağınızı belirleyen temel unsurlar.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Dolaplıkuyu'da fiyatların yeni bir denge seviyesinde tutunduğunu gösteriyor. Son beş ayın yatay seyri, piyasanın soluklandığı bir döneme işaret ediyor. İzmir genelindeki ilçe bazlı satış hareketliliği ise Konak'a olan talebin seyrini belirleyecek temel değişken olarak öne çıkıyor.
Kira getirisinin yüzde 9,37 seviyesinde korunması, yatırımcı ilgisinin sürmesi için bir zemin oluşturuyor. İlan sayısındaki değişim, önümüzdeki aylarda arz tarafının nasıl şekilleneceğine dair ipucu verebilir. Yatırım skorunun 75 seviyesinde olması, mahallenin orta-uzun vadeli bir perspektifle değerlendirilebileceğini gösteriyor; ancak nihai karar, alıcının kendi bütçesine ve beklentisine göre şekillenmeli.
Veriler, Dolaplıkuyu'yu ne abartılı bir fırsat ne de kaçınılması gereken bir bölge olarak konumlandırıyor. Merkezi Konak'a yakınlığı, dengeli arz yapısı ve makul kira getirisi, mahalleyi orta segmentte istikrarlı bir seçenek haline getiriyor. Fiyatların yatay seyrettiği bu dönem, alıcıların pazarlık masasında daha rahat hareket edebileceği bir pencere olarak değerlendirilebilir.