İzmir / Konak / Altıntaş — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 40.271 TL
- Fiyat bandı (m²): 34.230 – 46.312 TL
- Yıllık değişim: +22,6%
- Ortalama kiralık m²: 288 TL
- Örneklem (ilan): 290
İzmir Konak ilçesine bağlı Altıntaş Mahallesi'nde Ekim 2026 dönemi için ortalama satılık konut metrekare fiyatı 40.271 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki hareketliliği mahalle ölçeğinde okumak isteyen alıcı ve satıcılar için temel referans noktası sayılıyor. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 288 TL seviyesinde. Mahallenin 290 aktif satılık ilanıyla orta ölçekli bir arz havuzuna sahip olduğu görülüyor.
Altıntaş'ta metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Altıntaş'ta satılık konut metrekare fiyatı alt sınırda 34.230 TL, üst sınırda 46.312 TL aralığında. Ortalama 40.271 TL, bu bandın ortasına yakın bir yerde konumlanıyor. Bant genişliği yaklaşık 12 bin TL, yani mahalle içinde konum, bina yaşı ve kat özelliklerine göre fiyat farkı belirgin biçimde hissediliyor. Alıcı açısından bu, aynı mahallede bütçeye göre ciddi seçenek çeşitliliği anlamına geliyor.
Bandın alt ucundaki 34.230 TL seviyesi genellikle eski yapılı, giriş katı veya cephe avantajı sınırlı dairelerde görülüyor. Üst uçtaki 46.312 TL ise yenilenmiş, asansörlü ve ana caddeye yakın binalarda karşılık buluyor. Ortalama ile üst sınır arasındaki fark, iyileştirme potansiyeli taşıyan dairelerde alım sonrası değer artışı hesabı yapan yatırımcılar için hesap kalemi oluşturuyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Endeksin 12 aylık trendi, Altıntaş'ta fiyatların kademeli ama dalgalı bir yükseliş izlediğini gösteriyor. Kasım 2025'te 31.698 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 40.271 TL'ye çıktı; endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 22,59. Bu artış, mahallenin son bir yılda istikrarlı biçimde talep gördüğünü işaret ediyor.
Trendin en dikkat çekici kısmı yaz sonrası hareket. Ağustos 2026'da 40.327 TL olan metrekare fiyatı, Eylül'de 50.315 TL'ye sıçradı, Ekim'de ise 40.271 TL'ye geri döndü. Eylül ayındaki bu tek aylık sıçrama, ilan kompozisyonundaki geçici bir değişimden kaynaklanmış görünüyor; zira Ekim verisi yeniden uzun vadeli eğilim çizgisine yakın bir noktaya oturdu. Bu tür aylık oynaklıklar, tek bir aya bakarak fiyat yorumu yapmanın yanıltıcı olabileceğini gösteriyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 31.698 |
| Ocak 2026 | 32.066 |
| Mart 2026 | 33.312 |
| Mayıs 2026 | 33.966 |
| Temmuz 2026 | 36.013 |
| Ağustos 2026 | 40.327 |
| Eylül 2026 | 50.315 |
| Ekim 2026 | 40.271 |
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre Altıntaş'ta kiralık konut metrekare fiyatı 288 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 8,58. Bu oran, Konak gibi merkezi ilçelerdeki mahalleler için makul bir aralığa işaret ediyor. Getiri hesabı, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden türetiliyor; dolayısıyla satış fiyatlarındaki hızlı artışlar getiri oranını aşağı çekebiliyor.
Yüzde 8,58'lik getiri, kabaca 11,6 yıllık bir brüt amortisman süresine denk geliyor. Bu süre, uzun vadeli kira geliri hedefleyen yatırımcı için orta vadeli bir perspektif sunuyor. Kısa vadede fiyat artışından kazanç bekleyen alıcı profili ile düzenli kira akışı isteyen profil, aynı mahallede farklı ürünlere yönelebiliyor: ilki yenileme ihtiyacı olan daireleri, ikincisi kiracı bulma kabiliyeti yüksek, merkeze yakın binaları tercih ediyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Altıntaş'ın fiyat yapısını okuyan iki gösterge öne çıkıyor: mahalle skoru 0,847 ve ortalama bina yaşı 39,1. Yüksek mahalle skoru, ulaşım, günlük ticaret ve sosyal altyapıya erişim açısından güçlü bir tabana işaret ediyor. Buna karşılık 39,1 yıllık ortalama bina yaşı, stokun önemli bölümünün yenileme dönemine girdiğini gösteriyor. Bu kombinasyon, mahalleyi hem oturum hem de dönüşüm odaklı alım için izlenebilir kılıyor.
Konak Belediyesi'nin 12 taşınmazı kiraya vermek üzere 22 Ekim'de ihale düzenleyeceği Yenigün Gazetesi tarafından duyuruldu. İlçe ölçeğindeki bu tür kamu kaynaklı arz hareketleri, mahalle bazında kiralık stok algısını dolaylı olarak etkileyebiliyor. Altıntaş özelinde doğrudan bir etki verisi bulunmuyor; ancak ilçe genelindeki arz hareketlerinin kiracı talebini yönlendirebileceği değerlendirilebilir.
Yatırım skoru 77 olan mahalle, ProX Karar Motoru'nun mahalle ölçeğindeki sıralamasında orta-üst bantta yer alıyor. Bu skor; fiyat, getiri, likidite ve bina kalitesi bileşenlerinin bir arada değerlendirilmesiyle oluşuyor. Skorun tek başına alım kararı için yeterli olmadığını, ancak mahalleler arası kıyaslamada yol gösterici bir katman sağladığını belirtmek gerekiyor.
İzmir genelindeki satış trendi Altıntaş'ı nasıl etkiliyor?
TÜİK verilerine göre İzmir'de konut satışları 2026 Eylül'de bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,9 azalarak 7 bin 535 oldu. Bu düşüş, il genelinde alıcı tarafında bir yavaşlamaya işaret ediyor. Buna karşın Capital'in Emlakjet ve Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL seviyesinde. Fiyatların yüksek seyretmesi ile satış adetlerindeki düşüş aynı tabloda yer alıyor.
Altıntaş özelinde 290 aktif ilan, talebin emebileceği bir arz havuzu oluşturuyor. İl genelinde satış adetlerinin gerilemesi, pazarlık payının alıcı lehine açılabileceği anlamına gelebilir. Yeni Asır'ın aktardığı illere göre konut fiyatları raporunda İzmir'in üst sıralarda yer aldığı belirtiliyor; bu durum merkezi ilçelerde fiyat direncinin görece güçlü olduğunu destekliyor.
- Satılık ortalama metrekare fiyatı: 40.271 TL (Ekim 2026)
- Fiyat bandı: 34.230 TL ile 46.312 TL arası
- Yıllık değişim: yüzde 22,59
- Kiralık metrekare fiyatı: 288 TL
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 8,58
- Aktif satılık ilan sayısı: 290
- Yatırım skoru: 77
Hangi alıcı profili Altıntaş'a yönelebilir?
Mahallenin veri profili, üç farklı alıcı tipine hitap ediyor. İlk grup, merkezi konum ve güçlü mahalle skorundan yararlanmak isteyen oturum amaçlı alıcılar. İkinci grup, ortalama bina yaşının yüksekliğini fırsat olarak gören ve yenileme sonrası değer artışı hesaplayan yatırımcılar. Üçüncü grup ise yüzde 8,58 getiri seviyesini uzun vadeli kira geliri planına yerleştirenler.
Her üç profil için de kritik nokta, metrekare fiyatını bant içindeki konumuyla birlikte okumak. Ortalamanın altında kalan dairelerde bina yaşı ve bakım durumu belirleyici olurken, üst banda yakın dairelerde fiyatın ne kadarının konum primi, ne kadarının yenileme maliyeti olduğunu ayırmak gerekiyor. Altıntaş'ta 12 bin TL'yi aşan bant genişliği, bu ayrımı yapmayı zorunlu kılıyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Altıntaş'ta fiyatların yıllık bazda yükseldiğini ancak aylık hareketlerde dalgalanma olduğunu gösteriyor. Önümüzdeki dönemde ilan sayısındaki değişim, kiralık metrekare fiyatının seyri ve İzmir genelindeki satış adetleri takip edilmesi gereken üç gösterge olarak öne çıkıyor. İlan sayısının artması pazarlık payını genişletebilir; kiralık fiyatların satılık fiyatlara paralel hareket etmesi getiri oranını dengede tutabilir.
Eylül ayındaki 50.315 TL'lik geçici sıçramanın Ekim'de 40.271 TL'ye dönmesi, endeksin aylık oynaklığa açık olduğunu hatırlatıyor. Bu nedenle tek aylık veriyle pozisyon almak yerine üç aylık ve yıllık eğilimlere bakmak daha sağlıklı bir çerçeve sunuyor. Mahalle skoru ve yatırım skoru gibi bileşik göstergeler de bu çerçevede tamamlayıcı katman olarak değerlendirilebilir.
Altıntaş, Konak içinde orta ölçekli arz havuzu, dengeli getiri seviyesi ve güçlü altyapı erişimiyle izlenmeye değer mahalleler arasında yer alıyor. Nihai alım veya kiralama kararı, bireysel bütçe, vade ve risk tercihine göre okuyucuya ait. Burada sunulan veriler, karar sürecine sayısal bir zemin sağlamak amacıyla derlendi.