Konak 2. Kadriye Konut Fiyatları Ekim 2026: m² 71.014 TL

Konak'ın 2. Kadriye Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 71.014 TL. Bu rakam, bölgede listelenen 77 satılık ilanın ortalamasından çıkıyor ve ilçe geneli için hesaplanan gösterge niteliğinde bir değer. 2. Kadriye, Konak'ın merkez dokusuna yakınlığı ve görece erişilebilir fiyat aralığıyla öne çıkıyor. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 575 TL olarak kayıtlara geçti; iki veri birlikte bölgenin hem oturum hem kiralama amaçlı talep gördüğünü ortaya koyuyor.

2. Kadriye'de metrekare fiyatı hangi bantta kalıyor?

Ekim 2026 endeksine göre satılık konutların metrekare fiyatı 56.811 TL ile 85.217 TL arasında değişiyor. Ortalama 71.014 TL, bu bandın ortasına yakın bir noktada duruyor. Bant genişliği, aynı mahallede bina yaşı, kat, cephe ve iç durum gibi değişkenlerin fiyatı belirgin biçimde ayrıştırdığını gösteriyor. Alıcı için bu, tek bir ortalamaya bağlı kalmak yerine kendi ihtiyacına uygun segmenti seçme esnekliği anlamına geliyor.

Alt banda yakın ilanlar genellikle eski yapı stoğu veya giriş katı gibi özellikler taşırken, üst banda yakın fiyatlar yenilenmiş dairelerde ve merkeze yürüme mesafesindeki konumlarda görülüyor. Endeks tek tek ilan bazında bu ayrımı vermiyor; ancak min ve maks değerler arasındaki fark, mahallede homojen olmayan bir arz yapısına işaret ediyor.

Kasım 2025'ten Ekim 2026'ya fiyat seyri

Ortalama metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 40,11 arttı; aylık değişim ise yüzde 0,18 ile sınırlı kaldı. Bu tablo, yıllık güçlü yükselişin ardından son aylarda fiyat ivmesinin belirgin biçimde yavaşladığını gösteriyor. Ekim 2026 verisi, Eylül 2026'daki 70.547 TL seviyesinin hemen üzerinde.

Endeksin son 12 aylık serisi, hareketin hangi aylarda yoğunlaştığını netleştiriyor. Aşağıdaki tablo dönem dönem ortalama metrekare fiyatlarını karşılaştırıyor.

Tablodan okunan en net bulgu, yükselişin Kasım 2025'ten Mayıs 2026'ya kadar hızlı, sonrasında yatay bir seyir izlediği. Mayıs 2026'daki 70.037 TL ile Ekim 2026'daki 71.014 TL arasındaki fark, beş aylık dönemde sınırlı bir artışa karşılık geliyor. Bu durağanlaşma, alıcı ve satıcı arasındaki fiyat beklentisinin yakınlaştığı bir dengeye işaret ediyor olabilir.

575 TL kira, yüzde 9,72 getiri: amortisman kaç yıl?

Ekim 2026 endeksine göre kiralık konutların metrekare fiyatı 575 TL, yıllık brüt kira getirisi yüzde 9,72. Bu oran, satın alma maliyeti ile yıllık kira geliri arasındaki ilişkiyi gösteriyor. Kabaca bir hesapla, bir konutun kira geliriyle kendini amorti etmesi 10 yılı aşan bir süreye denk geliyor. Bu süre, mahallenin yatırım profili hakkında fikir veriyor.

Getiri oranı, yüksek fiyat artışı yaşamış bölgelerde genellikle baskılanır. 2. Kadriye'de yıllık yüzde 40,11'lik fiyat artışına karşın kira getirisinin yüzde 9,72 seviyesinde kalması, fiyat artışının kira artışından daha hızlı gerçekleştiğini düşündürüyor. Bu durum, kısa vadeli fiyat artışı bekleyen alıcı ile düzenli kira geliri hedefleyen yatırımcının farklı beklentilerle hareket etmesi gerektiğini ortaya koyuyor.

Yatırım skoru 44 olarak hesaplanan bölge, dengeli bir profile işaret ediyor. Bu skoru okuyan bir yatırımcı için öne çıkan sorular şunlar olabilir:

• Kira getirisi mi, yoksa uzun vadeli değer artışı mı öncelikli?
• Bölgedeki yapı stoğunun yaşı, yenileme maliyetini nasıl etkiler?
• 77 ilanlık arz havuzu, alıcı lehine ne kadar pazarlık alanı bırakır?
• Kiralık piyasadaki 575 TL/m² seviyesi, kiracı talebinin hangi segmentte yoğunlaştığını gösterir?

Ortalama yaş 38,8 ve 0,83 mahalle skoru ne anlatıyor?

Endeksteki demografik göstergeler, 2. Kadriye'nin ortalama yaşının 38,8 olduğunu gösteriyor. Mahalle skoru ise 0,83 seviyesinde hesaplanmış. Bu skor, bölgenin altyapı, erişim ve yaşam kalitesi göstergeleri açısından görece güçlü bir profile sahip olduğunu ima ediyor. Ortalama yaşın 38,8 olması, mahallede hem genç ailelerin hem de yerleşik nüfusun bir arada bulunduğu bir yapıyı düşündürüyor.

Konak ilçesi genelinde konut fiyatlarına ilişkin Ağustos 2026 verileri, CNN TÜRK'ün aktardığı Emlakjet ve Endeksa veri altyapısına dayalı haberlerde de yer aldı. Bu tür ilçe ve şehir bazlı karşılaştırmalar, 2. Kadriye gibi alt bölgelerin ilçe ortalaması içindeki konumunu anlamak için referans oluşturuyor. Ancak endeks verisi burada ilçe ortalaması niteliğinde olduğundan, mahalle bazında daha ince bir ayrım sunmuyor.

Bölgenin merkezi Konak dokusuna yakınlığı, ulaşım ve günlük yaşam olanaklarına erişimi kolaylaştırıyor. Bu erişim, kiralık talebin canlı kalmasında etkili bir unsur. Öte yandan eski yapı stoğunun varlığı, alıcıların tadilat ve yenileme maliyetlerini fiyat pazarlığına dahil etmesini gerektiriyor. Bu denge, mahalledeki fiyat bandının neden bu kadar geniş olduğunu da açıklıyor.

77 ilanlık arz havuzu alıcıya ne söylüyor?

Ekim 2026 döneminde 2. Kadriye'de 77 satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığı, ancak çok geniş bir arz havuzunun da oluşmadığı bir piyasaya işaret ediyor. İlan sayısının sınırlı kalması, satıcıların fiyat beklentilerini korumasını kolaylaştırabilir. Buna karşın aylık değişimin yüzde 0,18 gibi düşük bir düzeyde kalması, talebin fiyatları hızla yukarı çekmediğini gösteriyor.

Kiralık tarafta metrekare fiyatının 575 TL olması, bölgede kiracı talebinin belirli bir tabana oturduğunu düşündürüyor. Satılık ve kiralık fiyatlar arasındaki ilişki, yatırımcı için iki farklı stratejiyi gündeme getiriyor: kısa vadede fiyat artışından faydalanmayı bekleyenler ile düzenli kira gelirine odaklananlar. Endeks verileri bu iki grubun beklentilerinin ayrıştığını gösteriyor.

2. Kadriye'de bundan sonra hangi üç gösterge izlenmeli?

Ekim 2026 verileri, 2. Kadriye'de fiyat artış hızının yavaşladığını, ancak yıllık bazda güçlü bir yükselişin korunduğunu gösteriyor. Önümüzdeki aylarda aylık değişimin yüzde 0,18 civarında mı kalacağı, yoksa yeniden hızlanacağı, bölgenin kısa vadeli yönünü belirleyecek temel gösterge olacak. Yıllık yüzde 40,11'lik artışın sürdürülebilirliği ise kira getirisi ve ilan sayısındaki değişimle birlikte değerlendirilmeli.

ProX Karar Motoru'nun ürettiği endeks verileri, bölge bazında fiyat, getiri ve arz göstergelerini birlikte sunuyor. Alıcı ve yatırımcı için bu veriler bir çerçeve sağlıyor; nihai karar ise kişisel ihtiyaç, bütçe ve risk algısına göre şekilleniyor. 2. Kadriye özelinde izlenmesi gereken üç başlık öne çıkıyor: metrekare fiyat bandının daralıp daralmadığı, kira getirisinin yüzde 9,72 seviyesini koruyup korumadığı ve satılık ilan sayısındaki değişim. Bu üç gösterge, mahallenin denge noktasının nereye kaydığını gösterecek.

Bölgeye ilgi duyanlar için bir not: ortalama metrekare fiyatı tek başına yeterli bir gösterge değil. Aynı bant içinde yer alan konutlar arasında bina yaşı, kat ve iç durum farkı fiyatı belirgin biçimde değiştiriyor. Bu nedenle endeks ortalamasını bir başlangıç noktası olarak almak, ilan bazında ayrıntılı karşılaştırma yapmak daha sağlıklı bir yaklaşım olacaktır.

İlgili Analizler

• Aziziye Konak Konut Fiyatları Ekim 2026: m² 48.764 TL
• Konak Konut Fiyatları Ekim 2026: Satılık m² 79.574 TL, Kira 324 TL
• Atilla Mahallesi Konut Fiyatları Ekim 2026: m² 38.000 TL
• 2. Kadriye güncel ProX emlak endeksi verileri