İzmir / Konak / 1. Kadriye — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 71.014 TL
- Fiyat bandı (m²): 56.811 – 85.217 TL
- Yıllık değişim: +40,1%
- Aylık değişim: +0,2%
- Ortalama kiralık m²: 575 TL
- Örneklem (ilan): 77
Konak'ın 1. Kadriye Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla satılık konut metrekare fiyatı ortalama 71.014 TL oldu. ProX Emlak Endeksi'nin 77 aktif ilan üzerinden hesapladığı veri, bölgenin Konak genelinden ayrışan bir fiyat yapısına işaret ediyor. Mahallenin Mithatpaşa Caddesi'ne yakınlığı, tarihi dokusu ve ulaşım akslarına konumu, fiyat bandının genişliğinde belirleyici rol oynuyor.
1. Kadriye'de metrekare fiyatı hangi aralıkta?
Ekim 2026'da satılık konutların metrekare fiyatı 56.811 TL ile 85.217 TL arasında değişiyor. Ortalama değer 71.014 TL. Bu bant, aynı mahallede yan yana iki binada dahi fiyatın 28 bin TL'ye varan farklılık gösterebileceğini ortaya koyuyor. Farkın başlıca nedenleri arasında bina yaşı, kat durumu, cephe ve otopark imkânı sayılabilir. Özellikle 38,8 yıllık ortalama konut yaşı, eski yapıların tadilat ihtiyacını ve dolayısıyla fiyat farkını büyütüyor.
| Gösterge | Değer (Ekim 2026) |
|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 71.014 TL |
| Minimum m² fiyatı | 56.811 TL |
| Maksimum m² fiyatı | 85.217 TL |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 575 TL |
| Yıllık fiyat değişimi | %40,11 |
| Aylık fiyat değişimi | %0,18 |
| Aktif ilan sayısı | 77 |
| Yıllık kira getirisi | %9,72 |
Son bir yılda fiyatlar nasıl bir seyir izledi?
Kasım 2025'te 52.371 TL olan metrekare fiyatı, Şubat 2026'da 61.307 TL'ye, Mayıs 2026'da 70.037 TL'ye yükseldi. Yaz aylarıyla birlikte hız kesen artış, Haziran'da 70.563 TL, Temmuz'da 70.620 TL, Ağustos'ta 70.668 TL, Eylül'de 70.547 TL ve Ekim'de 71.014 TL olarak gerçekleşti. Mayıs sonrası dört aylık dönemde fiyatların 70 bin TL bandında dar bir aralıkta kalması, piyasanın yeni bir denge aradığını gösteriyor. Yıllık %40,1'lik artış güçlü bir ivmeye işaret ederken aylık %0,18'lik değişim bu ivmenin sona erdiğini, fiyatların yatay seyrettiğini ortaya koyuyor.
Kira getirisi yatırımcıya ne vaat ediyor?
Bölgede ortalama kiralık metrekare fiyatı 575 TL. Brüt yıllık kira getirisi %9,72. Bu oran, bir konutun kira geliriyle kendini yaklaşık 10,3 yılda amorti edeceği anlamına geliyor. Hesaplama brüt getiri üzerinden; aidat, bakım, boş kalma süresi ve vergi gibi giderler düşüldüğünde net getiri farklılaşacak. Yine de %9,72'lik seviye, Konak genelinde orta segment bir yatırım profiline işaret ediyor. Özellikle 1. Kadriye'deki eski yapı stoku, tadilat sonrası kiralama stratejisi izleyen yatırımcılar için fırsat alanı yaratıyor.
Mahalle skoru ve konut yaşı ne anlatıyor?
ProX Karar Motoru'nun verilerine göre 1. Kadriye'nin mahalle skoru 0,83. Ortalama konut yaşı 38,8 yıl. Bu iki veri birlikte okunduğunda, bölgenin yerleşik ve eski bir yapı stokuna sahip olduğu, ancak lokasyon kalitesinin skora olumlu yansıdığı görülüyor. 38,8 yıllık ortalama yaş, satışa çıkan konutların önemli bölümünün yenileme veya dönüşüm potansiyeli taşıdığını gösteriyor. Alıcı profili bu noktada ikiye ayrılıyor: tadilat maliyetini göze alıp merkezi konumdan faydalanmak isteyenler ve yeni yapı arayanlar. 77 aktif ilan, talebin emici kapasitesiyle karşılaştırıldığında sınırlı bir arz havuzuna işaret ediyor.
İnşaat maliyetleri ve ulusal veriler ışığında 1. Kadriye
Taşınmaz Haber'in 14 Ekim 2026 tarihli haberine göre İstanbul'da 1 ton inşaat demiri 40.500 TL seviyesinde işlem görüyor; Avrupa ve iç piyasa için 550 dolar, Uzak Doğu için 545 dolar fiyat açıklanmış durumda. İnşaat girdi maliyetlerindeki bu seviye, yeni konut üretiminin maliyet tabanını doğrudan etkiliyor. Eski yapı stokunun ağırlıklı olduğu 1. Kadriye gibi bölgelerde kentsel dönüşüm ve yenileme projelerinin finansman hesabı bu maliyetler üzerinden yapılıyor. CNN TÜRK'ün 22 Eylül 2026 tarihli haberinde, Türkiye genelinde konut fiyatları ve kira bedellerine ilişkin Ağustos 2026 verilerinin Emlakjet'in Endeksa veri altyapısıyla açıklandığı belirtiliyor. Bu tür ulusal veriler, bölgesel endekslerle birlikte değerlendirildiğinde fiyat hareketlerinin genel eğilim içindeki yerini görmeyi kolaylaştırıyor.
Hangi alıcı profili öne çıkıyor?
1. Kadriye'deki fiyat bandı ve getiri yapısı üç farklı alıcı grubuna hitap ediyor:
- Bütçe odaklı alıcılar: Metrekare fiyatı 56.811 TL bandına yakın konutlarda, yenileme maliyetini hesaba katarak merkezi konum avantajından yararlanmayı hedefleyebilir.
- Kira getirisi arayanlar: %9,72 brüt getiri seviyesi, uzun vadeli kira geliri planlayanlar için değerlendirme konusu olabilir; net getiri hesabı ayrıca yapılmalı.
- Yeni yapı arayanlar: 85.217 TL üst bandına yakın fiyatlanan konutlar, yapı kalitesi ve yaş kriterini önceleyen alıcılara yönelik.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler izlenmeli?
Son dört aylık veriler, fiyatların 70 bin TL civarında bir platoya oturduğunu gösteriyor. Ekim 2026'da 71.014 TL ile sınırlı bir yukarı hareket görülse de aylık %0,18'lik değişim bu hareketin henüz bir eğilime dönüşmediğini işaret ediyor. Önümüzdeki dönemde ilan sayısındaki değişim, kiralık metrekare fiyatındaki hareket ve yıllık değişim oranının seyri takip edilmesi gereken üç gösterge olarak öne çıkıyor. İlan sayısının artması arz baskısına, kira tarafındaki yükseliş ise getiri oranının yeniden hesaplanmasına yol açabilir. Bölgedeki ortalama konut yaşının yüksekliği göz önüne alındığında, yenileme ve dönüşüm projelerinin hızı da fiyat kompozisyonunu etkileme potansiyeli taşıyor. Tüm bu göstergeler bir arada değerlendirildiğinde, 1. Kadriye'nin Konak içinde dengeli bir fiyat-getiri profili sunduğu söylenebilir. Nihai alım veya kiralama kararı, kişisel bütçe ve beklentilere göre okuyucuya ait.