İzmir / Bornova / Yıldırım Beyazıt — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 38.578 TL
- Fiyat bandı (m²): 32.791 – 44.365 TL
- Yıllık değişim: +8,0%
- Ortalama kiralık m²: 208 TL
- Örneklem (ilan): 300
İzmir'in Bornova ilçesine bağlı Yıldırım Beyazıt Mahallesi'nde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 38.578 TL olarak kayda geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallenin son bir yılda fiyat eğrisini yeniden yukarı çevirdiği bir döneme denk geliyor. Bölgede aynı dönemde kiralık konutların metrekare fiyatı 208 TL seviyesinde ölçüldü. Yıldırım Beyazıt, Bornova'nın merkez hattına yakınlığı ve görece erişilebilir fiyat bandıyla öne çıkıyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahallede satılık konut metrekare fiyatları 32.791 TL ile 44.365 TL arasında bir bantta hareket ediyor; ortalama değer ise 38.578 TL. Bu bant, aynı mahallede yan yana iki dairenin bile metrekare başına belirgin farkla satılabildiğini gösteriyor. Bant genişliği yaklaşık 11.500 TL'ye ulaşıyor; bu farkın büyük bölümü bina yaşı, kat durumu ve iç donanımdan kaynaklanıyor.
Endeks verilerine göre mahallede listelenen satılık konut ilanı sayısı 300. Bu sayı, fiyat bandının oluşmasında arzın hala belirleyici olduğunu ortaya koyuyor. Ortalama bina yaşının 36,4 olduğu mahallede, eski stokun payı fiyat ortalamasını aşağı çekiyor. Yeni binalarda metrekare fiyatı üst banda, 1990'lı yıllarda yapılmış apartmanlarda ise alt banda yakın seyrediyor.
Fiyat dağılımını tek bakışta görmek için aşağıdaki tablo, Yıldırım Beyazıt'ın Ekim 2026 dönemine ait temel göstergelerini özetliyor.
| Gösterge | Ekim 2026 Değeri | Kaynak / Dönem |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 38.578 TL | Endeks verisi, 202610 |
| En düşük satılık m² fiyatı | 32.791 TL | Endeks verisi, 202610 |
| En yüksek satılık m² fiyatı | 44.365 TL | Endeks verisi, 202610 |
| Yıllık fiyat değişimi | %7,99 | Endeks verisi, 202610 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 208 TL | Endeks verisi, 202610 |
| Yıllık kira getirisi | %6,49 | Endeks verisi, 202610 |
| Satılık ilan sayısı | 300 | Endeks verisi, 202610 |
Son 12 ayın fiyat eğrisi ne anlatıyor?
Yıldırım Beyazıt'ta metrekare fiyatı Kasım 2025'te 36.826 TL iken Nisan 2026'da 34.463 TL'ye kadar geriledi, ardından toparlanarak Ekim 2026'da 38.578 TL'ye çıktı. Bu eğri, yılın ilk yarısındaki durgunluğun ikinci yarıda yerini kademeli bir yükselişe bıraktığını gösteriyor. Aynı döneme ait veriler, son üç ayda fiyatın 35.622 TL'den 38.578 TL'ye taşındığını ortaya koyuyor.
Bu hareketin en dikkat çekici yanı, dip noktası ile Ekim seviyesi arasındaki farkın yaklaşık 4.100 TL olması. Alıcı tarafında bu, yıl başında bekleyenlerin kaçırdığı bir aralığa işaret ediyor. Satıcı tarafında ise fiyatın yeniden yukarı yönlü bir kanala girdiğini gösteriyor. Yıllık değişim oranı %7,99 ile son 12 ayda fiyatın sınırlı ama istikrarlı biçimde arttığını doğruluyor.
Fiyat eğrisindeki bu dalgalanma, mahallenin yatırımcı davranışını da açıklıyor. İlk yarıda alım kararını erteleyenler, yaz aylarından itibaren piyasaya döndü. İlan sayısının 300 seviyesinde kalması, talebin arzı eritmediğini ama fiyatı da hızla yukarı sürüklemediğini gösteriyor.
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Mahallede yıllık kira getirisi %6,49 olarak ölçüldü. Bu oran, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden çıkıyor. Kiralık konutların metrekare fiyatı 208 TL seviyesinde. Bu tablo, Yıldırım Beyazıt'ı kira odaklı yatırımcıdan çok orta vadeli değer artışı bekleyen alıcıya yakın tutuyor.
Endeks verilerindeki yatırım skoru 80. Bu skor, mahallenin fiyat istikrarı, ilan hareketliliği ve kira getirisi bileşenlerinin bir arada değerlendirilmesiyle oluşuyor. Skorun yüksek tarafında yer alması, bölgenin yatırım haritasında görünür kalmasını sağlıyor. Ancak bu, tek başına alım kararı için yeterli değil; alıcının kendi finansman yapısı ve elde tutma süresi belirleyici.
- Kira odaklı yatırımcı: %6,49 getiri, kısa vadeli nakit akışı hedefleyenler için sınırlı bir alan bırakıyor.
- Değer artışı odaklı alıcı: Yıllık %7,99 fiyat değişimi ve merkeze yakın konum, orta vadeli beklenti kuranlar için anlamlı.
- İlk ev alıcısı: 32.791 TL'lik alt bant, bütçesi sınırlı olanlara mahalle içinde seçenek sunuyor.
Bornova genelinde Yıldırım Beyazıt nerede duruyor?
Yıldırım Beyazıt, Bornova'nın konut satış hareketliliğinde ilçe genelinden ayrışan bir profil çizmiyor. Yeni Asır'ın 17 Ekim 2026 tarihli haberine göre TÜİK verileri, İzmir'de ev satışlarının ilçeler arasında belirgin farklılaştığını gösteriyor. Bu tabloda Bornova, üniversite ve hastane aksına yakınlığıyla talep gören ilçeler arasında yer alıyor. Yıldırım Beyazıt da bu talepten payını alıyor.
Mahallenin fiyat bandı, Bornova içinde orta segmentte konumlanıyor. Üst banttaki 44.365 TL, yeni bina ve iyi konumdaki daireleri işaret ediyor. Alt banttaki 32.791 TL ise eski stok ve giriş seviyesi daireleri kapsıyor. Bu iki uç arasındaki fark, aynı mahalle içinde alıcı profillerinin ne kadar çeşitlendiğini gösteriyor.
Bornova Belediyesi'nin mahalle ölçeğindeki çalışmaları da bölge algısını etkiliyor. Gerçek Haberci'nin 7 Ekim 2026 tarihli haberine göre Belediye Başkanı Ömer Eşki, Doğanlar Mahallesi ziyaretinde kent bostanları projesini gündeme getirdi. Yıldırım Beyazıt'a komşu mahallelerde yürütülen bu tür düzenlemeler, bölgenin yaşam kalitesi algısına katkı sunuyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Yıldırım Beyazıt'ta ortalama bina yaşının 36,4 olması, mahallenin olgun bir konut dokusuna sahip olduğunu gösteriyor. Bu yaş ortalaması, yeni konut arzının sınırlı kaldığı anlamına geliyor. Sınırlı arz, fiyatın ani düşüşlere karşı daha dirençli kalmasını sağlıyor. Aynı zamanda yenileme ve dönüşüm potansiyelini gündemde tutuyor.
Mahallenin konumu, Bornova merkezine ve ana ulaşım akslarına yakınlığıyla alıcı çekiyor. Bu yakınlık, hem kiracı talebini hem de satılık konut talebini besliyor. 300 ilanlık stok, talebin karşılanmasında dengeli bir tabloya işaret ediyor. İlan sayısının bu seviyede kalması, fiyat rekabetini sınırlı tutuyor.
Ekim 2026 döneminde fiyatın aylık bazda 38.536 TL'den 38.578 TL'ye çıkması, hareketin yavaşladığını gösteriyor. Bu yavaşlama, sonbahar aylarında alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık dengesinin oturduğuna işaret ediyor. Yatırım skorunun 80 olması, bu dengenin bölge lehine çalıştığını destekliyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Yıldırım Beyazıt'ta fiyatın yönünü belirleyecek temel gösterge, ilan sayısındaki değişim olacak. 300 seviyesindeki stok artarsa fiyat üzerindeki baskı yumuşayabilir. Stok azalırsa, mevcut yükseliş eğiliminin korunması beklenebilir. Kira getirisinin %6,49 seviyesinde sabit kalması, yatırımcı ilgisinin sürmesine bağlı.
Bornova genelindeki satış hareketliliği de mahalleyi doğrudan etkiliyor. TÜİK verilerine dayanan ilçe bazlı satış rakamları, talebin hangi bölgelere kaydığını gösterecek. Yıldırım Beyazıt'ın bu tablodaki yeri, önümüzdeki çeyrekte alıcı davranışını şekillendirebilir. Belediyenin mahalle ölçeğindeki düzenlemeleri de yaşam kalitesi algısı üzerinden fiyata yansıyabilir.
Alıcı tarafında ise metrekare bandının alt ve üst ucu arasındaki fark, pazarlık alanını belirliyor. Aynı mahallede 32.791 TL ile 44.365 TL arasında değişen fiyatlar, doğru karşılaştırma yapmayı gerektiriyor. Bina yaşı, kat ve iç donanım gibi unsurlar bu bandın neresinde yer alacağınızı belirliyor. Veriler, mahallenin orta vadeli bir perspektifle değerlendirilmesi gerektiğini işaret ediyor; nihai karar alıcının kendi koşullarına bağlı.