İzmir / Bornova / Yeşilçam — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 97.026 TL
- Fiyat bandı (m²): 82.472 – 111.580 TL
- Yıllık değişim: +45,1%
- Aylık değişim: +1,7%
- Ortalama kiralık m²: 564 TL
- Örneklem (ilan): 300
İzmir'in Bornova ilçesine bağlı Yeşilçam Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 97.026 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallenin son bir yılda izlediği fiyat patikasının zirvesine işaret ediyor. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 564 TL olarak ölçüldü. Mahalle ölçeğinde 300 aktif ilanın bulunduğu veri seti, Bornova'nın merkez mahallelerinden ayrışan bir fiyat yapısını gösteriyor.
Yeşilçam'da metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Yeşilçam'da satılık konutların metrekare fiyatı 82.472 TL ile 111.580 TL arasında bir bantta yer alıyor. Bu aralığın ortasında konumlanan 97.026 TL'lik ortalama, mahalle içindeki yapı kalitesi, kat durumu ve bina yaşı farklarının fiyata yansıdığını gösteriyor. Alt bant ile üst bant arasındaki fark, aynı mahallede dahi alıcının bütçesine göre ciddi bir seçenek alanı oluştuğunu ortaya koyuyor.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 97.026 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 82.472 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Maksimum m² fiyatı | 111.580 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 564 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık fiyat değişimi | %45,12 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Aylık fiyat değişimi | %1,71 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Aktif ilan sayısı | 300 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık kira getirisi | %6,98 | EmlakEkspertizi endeksi |
Tablodaki veriler, Yeşilçam'ın fiyat hareketini tek bir ortalamayla değil, bant genişliğiyle okumak gerektiğini gösteriyor. Üst banttaki 111.580 TL seviyesi, yenilenmiş veya yeni yapı stokunu işaret ederken alt banttaki 82.472 TL daha eski yapılara denk düşüyor. Bu ayrım, pazarlık payı ve alıcı profili açısından belirleyici.
Son 12 ayda fiyat patikası nasıl şekillendi?
Yeşilçam'da ortalama metrekare fiyatı Kasım 2025'te 70.325 TL seviyesindeydi. Ekim 2026'ya gelindiğinde bu rakam 97.026 TL'ye çıktı. Aynı döneme ait verilere göre yıllık değişim %45,12 olarak hesaplandı. Aylık değişim ise %1,71 düzeyinde kaldı; bu, yıllık artışın büyük bölümünün ilk aylarda gerçekleştiğini, yılın son çeyreğinde ise hızın belirgin biçimde yavaşladığını gösteriyor.
- Kasım 2025: 70.325 TL
- Ocak 2026: 76.821 TL
- Mart 2026: 82.963 TL
- Mayıs 2026: 86.440 TL
- Temmuz 2026: 93.053 TL
- Eylül 2026: 95.399 TL
- Ekim 2026: 97.026 TL
Bu patikada dikkat çeken nokta, fiyat artışının yıl boyunca düzenli bir eğri izlemesi. Şubat 2026'da 79.873 TL olan ortalama, Mart'ta 82.963 TL'ye sıçradı; Nisan ve Mayıs aylarında ise artış hızı yavaşladı. Haziran'dan itibaren yeniden ivme kazanan fiyatlar, Eylül'de 95.399 TL'ye ulaştı. Ekim'deki %1,71'lik aylık artış, yılın en düşük aylık değişimlerinden biri. Bu tablo, alıcı tarafında fiyat hassasiyetinin arttığına dair bir sinyal olarak okunabilir.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Aynı döneme ait endeks verilerine göre Yeşilçam'da yıllık kira getirisi %6,98 olarak hesaplandı. Ortalama satılık metrekare fiyatı 97.026 TL, ortalama kiralık metrekare fiyatı ise 564 TL. Bu iki rakam arasındaki oran, bir konutun kira geliriyle kendini kaç yılda finanse ettiğini gösteren amortisman hesabının temelini oluşturuyor. Getiri oranı, Bornova'nın merkezi mahallelerinde sık görülen düşük getiri tuzağından uzak bir tabloya işaret ediyor.
%6,98'lik getiri, uzun vadeli kiracılık stratejisi izleyen yatırımcı için anlamlı bir eşik. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, getirinin brüt olduğu; aidat, bakım ve boş kalma süreleri hesaba katıldığında net getirinin aşağı yönde farklılaşacağı. Yine de Yeşilçam'ın fiyat bandındaki genişlik, farklı bütçe gruplarına farklı getiri profilleri sunuyor. Alt banttan alınan bir konutun getirisi, üst banttan alınana göre daha yüksek başlıyor.
Bölge dinamikleri fiyat yapısını nasıl etkiliyor?
ProX Karar Motoru'nun mahalle verilerine göre Yeşilçam'ın yaşam kalitesi skoru 0,8332, ortalama bina yaşı ise 41,8 olarak ölçüldü. Bu kombinasyon, mahallenin yerleşik bir dokuya sahip olduğunu, yeni yapılaşmanın sınırlı kaldığını gösteriyor. Ortalama bina yaşının 41,8 olması, stokun önemli bölümünün yenileme ihtiyacı taşıdığı anlamına geliyor. Bu da alıcıların karşısına iki farklı senaryo çıkarıyor: yenilenmiş konutlarda yüksek metrekare fiyatı, eski yapılarda ise tadilat maliyetiyle birlikte hesaplanması gereken bir toplam maliyet.
Mahalledeki 300 aktif ilan, arz tarafında dengeli bir tabloya işaret ediyor. İlan sayısının bu seviyede kalması, fiyatların ani dalgalanma yaşamadığı, alıcı ve satıcı arasında pazarlık zemininin korunduğu bir piyasayı düşündürüyor. Yatırım skorunun 82 olarak ölçülmesi, ProX Karar Motoru'nun mahalleyi orta-üst segmentte değerlendirdiğini gösteriyor.
İzmir genelindeki tabloya bakıldığında, Yeni Asır'ın TÜİK verilerine dayandırdığı 17 Ekim 2026 tarihli haberi, ilçeler arasında satış hacminde belirgin farklar oluştuğunu aktarıyor. Capital'in 15 Ekim 2026 tarihli haberinde ise Emlakjet'in Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatının yaklaşık 5,5 milyon TL olduğu belirtiliyor. Yeni Asır'ın 22 Eylül 2026 tarihli haberinde Ağustos raporu verileriyle Türkiye genelinde ortalama ev fiyatının 5 milyon 311 bin TL'ye ulaştığı, İzmir'in ise ülke sıralamasında üst basamaklarda yer aldığı ifade ediliyor. Bu ulusal tablo, Bornova içindeki mahalle bazlı ayrışmayı daha da anlamlı kılıyor.
Yeşilçam'ı Bornova içinde nasıl konumlandırmalı?
Yeşilçam'ın 97.026 TL'lik ortalama metrekare fiyatı, Bornova'nın genel fiyat dokusu içinde orta-üst bantta konumlanıyor. Mahallenin yaşam kalitesi skorunun 0,8332 olması, fiyatın yalnızca konut stokundan değil, çevresel faktörlerden de beslendiğini gösteriyor. Ortalama bina yaşının 41,8 olması ise mahalleyi "olgun" bir yerleşim olarak tanımlıyor; bu tür mahallelerde fiyat hareketleri genellikle kentsel dönüşüm ve yenileme projelerine bağlı olarak şekilleniyor.
Yatırımcı profili açısından bakıldığında, Yeşilçam iki farklı alıcı grubuna hitap ediyor. Birinci grup, oturum amaçlı alım yapan ve mahallenin yerleşik dokusunu tercih eden aileler. İkinci grup ise %6,98'lik kira getirisini ve 300 ilanlık likit piyasayı değerlendiren orta vadeli yatırımcılar. Her iki grup için de belirleyici olan, bina yaşı ile fiyat bandı arasındaki ilişkiyi doğru okumak.
Önümüzdeki döneme ilişkin beklentiler, endeks verilerinin işaret ettiği yavaşlama eğilimi üzerinden değerlendirilebilir. Aylık değişimin %1,71'e gerilemesi, fiyat artış hızının normalleşme sürecine girdiğini düşündürüyor. Ancak İzmir genelinde satış hacminin ilçeler arasında farklılaşması, Bornova'ya olan talebin seyrini belirleyecek temel değişken olarak öne çıkıyor. Yeni yapılaşmanın sınırlı kalması ve stokun yaşlanması, yenileme projelerinin mahalle fiyatları üzerindeki etkisini önümüzdeki dönemde daha görünür kılabilir. Bu noktada nihai karar, alıcının kendi finansal planına ve risk algısına bağlı.