İzmir / Bornova / Kayadibi Köyü — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 93.791 TL
- Fiyat bandı (m²): 79.722 – 107.860 TL
- Yıllık değişim: +43,8%
- Aylık değişim: +1,9%
- Ortalama kiralık m²: 520 TL
- Örneklem (ilan): 300
İzmir'in Bornova ilçesine bağlı Kayadibi Köyü, Ekim 2026 döneminde ortalama satılık metrekare fiyatı 93.791 TL seviyesine ulaşan bir gayrimenkul pazarına işaret ediyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bölgede 300 konut ilanı bulunuyor; kiralık metrekare fiyatı ise 520 TL. Bu tablo, köy statüsündeki bir yerleşimde bile metrekare fiyatlarının altı haneli rakamlara yaklaştığını gösteriyor.
Kayadibi Köyü'nde metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Aynı döneme ait endeks verilerine göre satılık konutların metrekare fiyatı 79.722 TL ile 107.860 TL arasında değişiyor. Ortalama değer 93.791 TL olarak hesaplanırken, alt ve üst bant arasındaki fark yaklaşık 28 bin TL. Bu genişlik, bölgede arsa payı, yapı yaşı ve konum farklarının fiyatlamada belirgin biçimde ayrıştığını gösteriyor.
Fiyat bandının bu kadar açık olması, alıcı açısından karşılaştırma yapmayı zorunlu kılıyor. Aynı köy içinde iki konut arasında metrekare başına 28 bin TL'yi aşan fark oluşabiliyor. Bu nedenle ilan fiyatına bakmak tek başına yeterli değil; ekspertiz raporundaki yapısal özellikler ve arsa payı oranı belirleyici oluyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Endeks verilerine göre Kayadibi Köyü'nde ortalama metrekare fiyatı Kasım 2025'te 68.307 TL iken Ekim 2026'da 93.791 TL'ye çıktı. Yıllık değişim yüzde 43,8 olarak kaydedildi. Aylık artış ise yüzde 1,9 düzeyinde. Yani fiyatlar son bir yılda hızlı, son ayda ise daha ölçülü bir ivme gösterdi.
Aylık verilerin seyri dikkat çekici. Aralık 2025 ile Mart 2026 arasında metrekare fiyatı 71.562 TL'den 80.441 TL'ye yükseldi. Nisan ve mayıs aylarında artış hızı yavaşladı, 82.643 TL ve 83.366 TL seviyelerinde kaldı. Haziran'dan itibaren yeniden hızlanan fiyatlar, ekimde 93.791 TL'ye ulaştı. Bu dalgalı çizgi, talebin dönemsel olarak güçlendiğini ancak her ay aynı hızda sürmediğini gösteriyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 verilerine göre bölgede kiralık konutların metrekare fiyatı 520 TL. Yıllık kira getirisi oranı yüzde 6,66 olarak hesaplanıyor. Bu oran, konut fiyatlarına göre kira gelirinin görece sınırlı kaldığını gösteriyor. Yatırımcı için amortisman hesabı da bu tabloya bağlı olarak uzun vadeli bir perspektif gerektiriyor.
Yüzde 6,66'lık brüt getiri, bölgede kira odaklı kısa vadeli yatırım yapan profil için tek başına yeterli bir gerekçe oluşturmuyor. Buna karşılık fiyat artış hızı, sermaye kazancı beklentisi olan alıcıyı öne çıkarıyor. Kayadibi'nde konut alan bir yatırımcının iki farklı getiri kalemini ayrı ayrı değerlendirmesi gerekiyor: kira geliri ve değer artışı.
Kayadibi Köyü'nün fiyat dinamikleri hangi verilere dayanıyor?
Endeks verilerine göre bölgenin mahalle skoru 0,80 düzeyinde, ortalama yaş ise 38,3. Yatırım skoru 49 olarak hesaplanıyor. Bu üç gösterge, bölgenin ne tam merkezi ne de tam çeperde konumlandığını, orta vadeli bir yerleşim profili çizdiğini ortaya koyuyor. 300 ilanlık arz havuzu da piyasanın görece dar olduğunu gösteriyor.
İlan sayısının 300 ile sınırlı kalması, alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık dengesini etkiliyor. Arz daraldığında fiyatların yukarı yönlü hareket etme eğilimi güçleniyor. Ancak bu durum aynı zamanda alıcının seçenek azlığıyla karşılaşması anlamına geliyor. Kayadibi'nde konut arayan birinin, bant genişliğini göz önünde tutarak birkaç alternatifi birlikte değerlendirmesi gerekiyor.
Bölgeye komşu pazarlarla karşılaştırma
Aşağıdaki tablo, Kayadibi Köyü'nün kendi içindeki fiyat dağılımını ve getiri göstergelerini tek bakışta topluyor. Tüm rakamlar Ekim 2026 dönemi endeks verilerine dayanıyor.
| Gösterge | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 93.791 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Alt bant m² fiyatı | 79.722 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Üst bant m² fiyatı | 107.860 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Kiralık m² fiyatı | 520 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yıllık kira getirisi | %6,66 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yıllık fiyat değişimi | %43,8 | Kasım 2025 - Ekim 2026 |
| Aylık fiyat değişimi | %1,9 | Eylül - Ekim 2026 |
| Aktif ilan sayısı | 300 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yatırım skoru | 49 | Ekim 2026, endeks verileri |
Tablodaki bant genişliği, ortalama fiyatın tek başına yeterli bir gösterge olmadığını ortaya koyuyor. Alt banttaki bir konut ile üst banttaki bir konut arasındaki fark, yıllık kira getirisi oranının üzerinde bir metrekare farkına denk geliyor. Bu da doğru konum ve yapı seçiminin getiri üzerinde belirleyici olduğunu gösteriyor.
Yakın dönemde piyasayı etkileyebilecek gelişmeler
Ekim 2026'da Ziraat Bankası'nın Aydın'ın Söke, Kuyucak, Efeler, Nazilli ve Kuşadası ilçelerinde toplam 16 taşınmazı satışa çıkardığı duyuruldu (Aydın Ses Gazetesi, 11 Ekim 2026). Banka kaynaklı taşınmaz satışları, Ege Bölgesi'nde arz tarafında hareketlilik yaratabilecek bir gelişme olarak izleniyor.
Bu tür kurumsal satışlar, bölgesel yatırımcı ilgisini Ege geneline yayabilir. Kayadibi Köyü doğrudan bu listeye dahil değil; ancak İzmir çevresindeki arz hareketliliği, alıcı davranışını dolaylı olarak etkileyebilir. Banka satışlarının fiyatlamaya etkisi, ilerleyen dönemlerde netleşecek bir konu olarak değerlendirilebilir.
Hangi alıcı profili öne çıkıyor?
Mevcut veriler, Kayadibi Köyü'nü iki farklı alıcı grubu için anlamlı kılıyor. İlk grup, orta ve uzun vadede değer artışı bekleyen, kira getirisini ikincil gören alıcılar. İkinci grup ise Bornova merkezine yakınlığı gözeterek oturum amaçlı konut arayanlar. Yatırım skorunun 49 olması, bölgenin ne agresif ne de temkinli bir profil çizdiğini gösteriyor.
- Değer artışı odaklı alıcı: Yıllık yüzde 43,8'lik fiyat değişimi, bu profilin ilgisini çekiyor. Ancak bu ivmenin sürekliliği garanti değil.
- Kira getirisi odaklı yatırımcı: Yüzde 6,66'lık brüt getiri, kısa vadeli nakit akışı hedefleyen için sınırlı bir tablo sunuyor.
- Oturum amaçlı alıcı: Ortalama yaşın 38,3 olması, bölgenin aile profiline yakın durduğunu gösteriyor.
- Dar arzı fırsat gören alıcı: 300 ilanlık havuz, seçenek azlığı nedeniyle hızlı karar gerektirebiliyor.
Her profil için ortak nokta, ekspertiz ve yapısal incelemenin atlanmaması. Bant genişliği bu kadar açıkken, metrekare fiyatı tek başına karar gerekçesi olamaz.
Önümüzdeki dönemde fiyatlar ne yönde hareket edebilir?
Son 12 aylık veriler, Kayadibi Köyü'nde fiyatların dalgalı ama yukarı yönlü bir patika izlediğini gösteriyor. Aylık yüzde 1,9'luk artış hızı, yıllık yüzde 43,8'lik değişimin altında kalıyor. Bu, ivmenin yavaşladığına işaret eden bir sinyal olarak değerlendirilebilir; ancak tek ay verisiyle genel eğilim hakkında kesin yargıya varmak doğru olmaz.
Dar arz havuzu ve sınırlı ilan sayısı, kısa vadede fiyatları destekleyebilecek unsurlar arasında. Buna karşılık kira getirisinin görece düşük kalması, yatırımcı talebinin bir kısmını başka bölgelere yönlendirebilir. Bu iki etkinin net sonucu, önümüzdeki ayların endeks verileriyle netleşecek. Olası senaryolar, mevcut verilerin işaret ettiği yönde ama kesinlik iddiası taşımadan izlenmeli.
Kayadibi Köyü'nü değerlendiren alıcı ve yatırımcı için en sağlıklı yaklaşım, bant genişliğini, kira getirisini ve arz daralmasını birlikte okumak. Nihai karar, kişisel finansal hedeflere ve ekspertiz bulgularına göre verilmeli.